21世紀經濟報道記者 唐婧 北京報道

　　距離央行發聲支持存量房貸利率下調發聲已經兩周，商業銀行卻鮮有落地案例。

　　7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國務院新聞辦發布會上表示，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

　　需要明確的是，房貸一族呼吁的存量房貸利率下調一直集中在銀行的加點部分，因為掛鉤5年期LPR的部分會在每年的重定價周期后自動調整。加點幅度通常是銀行根據當時的經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素確定的，且在合同剩余期限內是固定不變的。

　　以2021年底申請房貸的一位鄭州購房者為例，他當時和銀行簽訂的房貸利率是6.27%，而當時的5年期LPR是4.65%，銀行加點部分超過160BP。整個2022年5年期LPR一共下調35BP，重定價周期之后該購房者的最新房貸利率為5.92%，而鄭州目前首套房貸利率最低可以執行3.7%。以等額本息還款方式貸100萬和25年為例，存量房貸和新增房貸月供相差超過1200元。

　　利率“高位站崗”的購房者對央行發聲后續銀行的跟進情況自然是滿懷期待。但一位中小銀行人士告訴21世紀經濟報道記者，“央行的表態更多是一種呼吁，而不是對商業銀行的強制性要求，這意味著銀行在降不降、降多少方面仍然有一定的自主權，各家銀行根據自身情況會有自己的考量。”

　　且央行發聲之后，商業銀行的整體反應更像是等待和觀望。不過據21世紀經濟報道記者采訪了解，觀望的同時，已有城商行內測如果將存量房貸利率與當前房貸利率拉齊將對銀行業績帶來多大的影響，答案是“很小”。但尚不清楚股份行或者大行是否進行了同樣的內測，答案未知。

　　銀行的觀望

　　綜合媒體報道和記者采訪的情況來看，目前尚沒有銀行收到央行有關指導存量房貸利率下調的政策文件。

　　記者在洛陽網的“百姓呼聲”欄目下發現，針對居民“何時下調房貸利率”的提問，多家商業銀行共同的回復是，“我行已關注到有關存量住房貸款利率調整的新聞報道，但目前尚未接到有關部門的通知。如有正式要求或方案，將及時跟進并做好貫徹落實。”

　　一位房地產金融專家告訴記者，央行的提法是要按照市場化、法制化原則去推進，這意味著央行層面不太可能統一對商業銀行的房貸利率進行調整，而是讓各家商業銀行根據自身情況決定可以承受的讓利幅度。考慮到個人房貸客戶和銀行重新談判的話語權不足，加之優質資產稀缺的經營環境下房貸優勢更加凸顯，銀行下調存量貸款利率的動力并不充足，即使落地這個過程也不會很快。

　　另一位房地產金融專家則直言，沒有央行的統一政策文件這件事很難推進，因為個人房貸客戶相對銀行的議價權明顯很弱，接下來如何有序落地還將考驗監管和從業者的共同智慧。一位大行人士也持有類似的觀點。

　　上述中小銀行人士表示，下一步可以關注央行會否對銀行進行窗口指導，但可能主要集中在大行。中小銀行房貸占比不高影響不是很大，不過現在息差壓力不小業務也不是很好做，因此也不會輕易跳出來主動打折。就他所在的銀行而言，如果大行股份行率先行動，大概率也會跟進。

　　花旗集團大中華區首席經濟學家余向榮則認為，存量房貸利率一刀切下調不是合適的政策選項。抵押貸款合同確定了利率及其調整規則，監管機構通過行政干預統一調整不利于政策信譽的維護，也與利率市場化的改革方向相悖。我國于2019年8月改革完善LPR形成機制，并確立其為基準貸款利率。此后，銀行和其他市場力量在利率形成中發揮的作用越來越大。一刀切會對銀行系統帶來沖擊，統一調降也不利于存量房貸市場利率的發現。

　　除了要不要統一調降之外，還有一個問題值得關注，那就是央行為何選在此時發聲。有關存量房貸利率下調的討論早在去年5月就已開始，而由新增和存量房貸利差引發的提前還貸潮也從去年延續到了今年上半年，但今年7月是央行首次針對存量房貸利率下調發聲。

　　一個較為合理的解釋是，提前還貸潮已經演進到了監管高度重視的程度。鄒瀾稱，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，但統計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點。換言之，上半年個人住房貸款提前還款的總額已經超過新發放的總額。

　　上述房地產金融專家之一還向記者直言，在這種形勢下，反正銀行的凈利息收入都會受到影響，與其讓居民扎堆提前還貸或是違規轉貸，不如設計出一個可操作的打折方案，影響可能還更小一些，但這也要因銀行而異。

　　上述中小銀行人士亦表示，目前存量房貸利率下調仍屬于政府倡導的市場化行為，因此如果出現有的銀行調降有的不調降，這家降的多那家降的少也不足為奇。

　　沉寂的轉按揭

　　需要提及的是，一直以來，存量房貸利率下調的一大難點在于執行層面。基于購房時間的不同，購房者的存量房貸利率差異較大；基于自身定位和發展模式，每個銀行的房貸占比也有所不同；基于金融資源的豐富程度等因素，每個地區的房貸利率曾經站上的高點也有差異。

　　怎么降？降多少才合適？對此，社交媒體上頻現有人呼吁重啟2008年調降存量房貸利率時曾出現的跨行“轉按揭”業務，理由是讓市場來決定存量房貸利率。該項業務已被叫停多年，但近一年來卻頻頻被購房者提起。記者搜羅了公開信息并采訪了銀行業和房地產領域的多位人士，發現重啟這一業務的贊同者有之，反對者亦有之。但一個普遍持有的觀點是，推動存量房貸利率下調的過程中必須要“穩”字當頭。

　　硬幣的一面是，放開跨行“轉按揭”可以顯著增加個人購房者和銀行的談判話語權。近日，香港金管局總裁余偉文率領的香港銀行公會代表團訪京，他在交流環節向媒體表示，香港的按揭貸款是市場化的，且非常開放、充分競爭。如果市場利率低了，或者其他銀行的利率比較低，就對客戶非常有利，可以從A銀行轉到B銀行。銀行為了競爭按揭貸款，對客戶有回贈等優惠手段，甚至會不顧風險將利率降得太低，這個是我們監管要管的。”

　　“在香港，比如我在恒生銀行的按揭500萬元，年利率5%，但若市場利率降至3%，如果恒生銀行不把我的利率降為3%，我就走了，為了留住客戶，恒生銀行是可以改利率的。”余偉文還舉例進行了說明。

　　15年前，跨行“轉按揭”業務在內地也曾一度盛行，后來被監管嚴令叫停，且近年來打擊態勢不減。2008年10月，央行曾發布《關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，新增和存量住房貸款利率和今天一樣出現了明顯差距。當時，一些中小銀行率先推出利率七折優惠，并推出跨行“轉按揭”業務來搶奪存量用戶。在中小銀行的倒逼之下，大行的存量房貸利率也迅速打了七折。

　　可見，跨行“轉按揭”能讓商業銀行之間迅速“卷”起來，購房者在房貸利率上也就能占據更多的主動權。但是，正如硬幣有兩面，跨行“轉按揭”背后暗藏的風險也不小。

　　央行原副行長劉士余曾多次在公開場合提出，要堅決取消轉按揭貸款。他表示，銀行的轉按揭業務成了炒房者的投機工具，獲得資金后購買多套住房或進入股市，從而加劇了樓市和股市的泡沫。跨行“轉按揭”業務也因此沉寂多年。

　　直到2022年5月，21世紀經濟報道曾報道紹興銀行以“按揭貸款置換”為名推出轉按揭業務，隨即又被該行總行和監管叫停。2022年6月10日，有浙江相關監管人士向媒體表示，轉按揭是不允許開展的。紹興銀行有不了解情況的發布了相關信息，被總行發現后立即制止了。這意味著十多年后監管對跨行“轉按揭”的態度并沒有發生改變。

　　從專家和行業人士的反饋來看，他們更加擔心貿然重啟轉按揭或會引發商業銀行之間的過度競爭甚至惡性競爭，這對凈息差已經收窄至歷史低位的我國銀行業是不利的。

　　星圖金融研究院副院長薛洪言對記者表示，若貿然放開跨行轉按揭業務，大概率會加劇銀行之間的激烈競爭，貸款定價權會暫時轉移至購房者一端，將存量房貸利率迅速打下來。但這也會給存量房貸余額占比高的銀行，尤其是國有大行，帶來較大的息差下行壓力。還可能會影響銀行業在當前環境下穩增長的空間和意愿，甚至加大金融體系的系統性風險隱患。

　　一位資深銀行業觀察人士認為，貿然放開跨行“轉按揭”可能會引起銀行之間的過度競爭，并不利于銀行體系的整體穩定性。政策制定是既著眼當下又放眼長遠的，如果突然讓已經很“卷”的銀行業“卷上加卷”，可能會埋下新的風險隱患。在他看來，不管采用什么手段推動存量房貸利率的下調，都要保證這個修正過程是平穩的。

　　厚雪研究首席研究員于百程告訴記者，跨行轉按揭帶來的過度競爭可能會引發房貸客戶較大規模的遷移，這對個人房貸市場的穩健性會產生一定沖擊。

　　“為維護合理的競爭秩序，我認為，貸款置換原則上應限于本行，不應鼓勵跨行‘轉按揭’。”招聯金融首席研究員董希淼如是認為。

　　一位中小銀行人士表示，如果是為了給利率“高位站崗”購房者減負，根本沒有必要放開跨行轉按揭，央行出臺一個降低存量房貸利率的指導意見或者具體的實施細則，商業銀行就可以參照執行，關鍵是方案設計要確保平穩有序。

　　余向榮則帶來了一個更為新穎的提法，他建議引入抵押貸款再融資機制。在他看來，在利率大幅下降的背景下，住戶部門應該有權利和機會跟銀行重新議定按揭合同，通過簽訂新合同來替代原有的高息合同。這樣的再融資機制，我國（目前）是缺失的。如果引入這樣的機制，根據市場化原則，銀行和儲戶（貸款者）之間可以重新議定利率，同時也可以避免“一刀切”式的通過政策文件下調存量放貸利率造成對銀行的沖擊。

　　余向榮還指出，引入市場化再融資機制安排也有長遠的好處，比如在寬松周期的情況下，住戶部門有了一個渠道可以降低付息壓力。在地產上行周期的時候，住戶部門住房凈價值增加，可以多貸一點款，增加一定的杠桿。市場化的存量貸款再融資機制，可以將紙面財富轉化為實際的購買力，從長遠來講也有利于釋放內需的潛能。

　　如何創新思路？

　　值得一提的是，當各家銀行都在觀望存量利率調整時，興業銀行廣州分行率先出招，針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券。不過，據21世紀經濟報道記者了解，這只是該分行在部分支行開展的一項創新試點，只針對少數優質客戶，并未在當地大量推廣，且早在央行發聲前即已開始試推該項優惠。

　　不過，盡管范圍小、優惠期限也短，但這依然是央行發聲以來第一家爆出降低存量房貸利率的銀行，且給出了一個頗為新穎的思路。

　　一位大行研究部門人士告訴記者，興業銀行的做法確實有些創意，可以先用這種方式安撫客戶，后續等其他銀行出政策之后，再根據情況跟進。另一位大行人士則認為，利率優惠券大規模推廣的可操作性不大。

　　于百程表示，給存量房貸客戶發利率優惠券是一種較好的嘗試，對客戶來說，能夠享受到階段性的利率補貼，起到了降低利率的作用；對銀行來說，利率優惠券的優惠幅度、期限和數量可以根據市場情況調整，具有較好的可控性，同時也不需要改變原有合同，相對便利。不排除后續有銀行會效仿。

　　另一位中小銀行人士告訴記者，他們也關注到了興業銀行給存量按揭客戶發利率優惠券的舉動，的確有一些創新之處。但現在存量房貸利率的輿論關注度太高，行里必須要等央行出指導意見或者具體的實施細則才會有所行動。

　　國家金融與發展實驗室 （NIFD） 特聘高級研究員高占軍則從政策工具的角度給出了自己的建議。他認為，央行可研究出臺針對性的政策工具為商業銀行置換存量貸款減輕壓力、提升動力。例如，可掛鉤商業銀行個人房貸置換的進度，有針對性地下調其法定存款準備金率做相應補償；對商業銀行存量房貸置換導致的利差損失，通過設計結構性貨幣政策工具進行彌補，以央行再貸款或財政貼息等方式加以保證；視商業銀行置換個人存量房貸的不同情況，在宏觀審慎監管指標上予以反映。

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責任編輯：宋源珺