華夏時(shí)報(bào) 記者馮櫻子 北京報(bào)道
近日，考研名師張雪峰在個(gè)人微博上吐槽稱“6年還60萬元房貸利息57萬元”。此言論迅速引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房貸話題的熱議。
2月22日，張雪峰發(fā)文道歉，表示自己沒搞清具體情況，朋友弄錯(cuò)了。
一名股份制銀行客戶經(jīng)理對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，目前主要有兩種貸款方式，等額本金和等額本息，本質(zhì)上都是盡量把產(chǎn)生的利息挪到前面來收取。但從長期來看，貸款10年以上，等額本金的利息會(huì)少一些。
房貸還款問題引發(fā)熱議
房地產(chǎn)領(lǐng)域的任何風(fēng)吹草動(dòng)，都撥動(dòng)著市場(chǎng)的敏感神經(jīng)。
2月20日，張雪峰發(fā)微博表示：“還了6年房貸，每年10萬元，一共還了3萬元本金，57萬元利息．．．．．．這合理么？”
目前張雪峰已將上述吐槽帖刪除。2月22日，他發(fā)文道歉稱，是朋友弄錯(cuò)了。對(duì)方以為自己240萬元房子，首付80萬元，借了160萬元，前兩天發(fā)現(xiàn)自己還有157萬元貸款，但他忘了自己當(dāng)初還買了車位，總價(jià)是260萬元，借款180萬元，實(shí)際所還60萬元中，本金是23萬元，剩下都是利息。
但相關(guān)話題依舊在網(wǎng)上持續(xù)發(fā)酵，網(wǎng)友在評(píng)論區(qū)就房貸還款方式、提前還貸等問題展開討論。
“貸款60萬元，一年還4萬元，本金才8000元。”“一年本金還了1.8萬元，利息還了8萬元多。”類似言論層出不窮。
2月23日，一名貸款客戶劉先生接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)介紹，他貸款時(shí)選擇了等額本息，目前每月固定還款2865元，其中1880元左右是利息，985元左右是本金。
同時(shí)，他也表示可以接受這種還款方式，“都是先還利息，也可以理解，畢竟貸款20年，銀行也要承受風(fēng)險(xiǎn)。”
對(duì)此話題，2月23日，本報(bào)記者通過私信功能聯(lián)系張雪峰，但截止發(fā)稿，尚未收到回復(fù)。
目前而言，在銀行辦理房貸業(yè)務(wù)時(shí)，有兩種還款方式可以選擇，即等額本息和等額本金。
其中，等額本息還款法即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，每個(gè)月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
等額本金是在還款期內(nèi)，將貸款總額等分，每個(gè)月償還相同的本金，以及剩余貸款在該月產(chǎn)生的利息，由于剩余本金逐漸減少，每個(gè)月的利息也會(huì)相應(yīng)減少，因此等額本金每個(gè)月的還貸金額也會(huì)逐月遞減。
“兩種方式都是把產(chǎn)生的利息盡量挪到前面來收取。”一名股份制銀行客戶經(jīng)理對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，如果貸款期限短，其實(shí)利息差不多，如果貸款10年以上，等額本金利息會(huì)少一些，等額本息利息多。
《華夏時(shí)報(bào)》記者計(jì)算，在銀行貸款100萬元，貸款年限25年，按房貸基準(zhǔn)利率4.30%計(jì)算，若采取等額本息的還款方式，需支付利息63.36萬元，月供5445.42元；若采取等額本金的還款方式，利息共計(jì)53.93萬元。僅舉例來看，100萬元貸款選擇等額本金可少還利息9.43萬元。
融360數(shù)字科技研究院分析師李萬賦曾指出，等額本金還款，前期還款額中本金占比高，還款更快，適用于經(jīng)濟(jì)能力較好，前段時(shí)間還款能力更強(qiáng)，比如中年人等；等額本息還款方式雖然總利息額大，且前期償還的大多是利息，還款較慢，但前期還貸壓力相對(duì)較小，更適用于儲(chǔ)蓄有限但有購房剛需的年輕人。
提前還款需理性
2022年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)利好政策不斷、暖風(fēng)頻吹，個(gè)人住房貸款增速出現(xiàn)回落。
央行數(shù)據(jù)顯示，2017年三季度至2022年一季度，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率持續(xù)高于5%，而2022年12月新發(fā)放個(gè)人住房貸款平均利率為4.26%，為有統(tǒng)計(jì)以來最低水平。
對(duì)此，不少客戶有了提前還貸的打算。在一家可以辦理提前還款業(yè)務(wù)的線下網(wǎng)點(diǎn)，工作人員曾對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹，每天將近400人排隊(duì)辦理提前還貸業(yè)務(wù)。
實(shí)際上，與房貸一起下行的，還有理財(cái)投資收益。2022年以來，全球資本市場(chǎng)出現(xiàn)了較大幅度的回撤，股票和基金呈現(xiàn)一定程度的浮虧，同時(shí)銀行理財(cái)破凈、大額存單收益率走低等，讓一些投資人找不到更好的投資方向。
“提前還貸有它的合理性。”李萬賦曾對(duì)媒體表示，目前，理財(cái)資金收益未必能達(dá)到預(yù)期，特別是產(chǎn)品打破剛兌后，本金還面臨虧損的情況。未必最終跑贏銀行貸款利息。
但不少專家提醒：“提前還貸需理性”。提前還款劃算的主要定義就是在于要少還利息，如果在利息已經(jīng)還了一大半的時(shí)候再提前還款，就沒有那么劃算了。
一家國有大型銀行蘇州分行曾發(fā)文分析，等額本金的情況下提前還款的最佳時(shí)間為還款周期的三分之一。舉例而言，貸款100萬元，利率為5.5%，在貸款20年時(shí)，還到第24個(gè)月后，每月還的本金就會(huì)比利息多，等額本金的最佳還款時(shí)間便是在24個(gè)月之前。
李萬賦也曾表示，有些貸款人貸款剩余年限較短，且當(dāng)初選了等額本息的還款方式，再提前還貸就沒那么劃算了。“前些年已經(jīng)還掉了大部分的利息，剩余年限的貸款額多為本金，沒有提前還款的必要了。”
但上述貸款客戶也對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，提前還款主要是想減輕心里壓力。
責(zé)任編輯：張文
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