“年終獎發了，本來興沖沖準備提前還些房貸，結果發現要提前預約，而且還要提前好久，節前都還不了了。”前年在北京購房的小周告訴《金融時報》記者。 

　　眼看理財收益率低、缺少合適的投資渠道，不少購房者和小周一樣，在年前選擇用部分手頭資金提前還房貸。不過他們卻發現，不少銀行的還房貸門檻在悄然提高：或是提前預約、或是還款額度受限、或是限制還款名額、或是需要收取違約金等，全國多地的不少購房者都面臨著提前還款難。

　　你也有提前還房貸的需求嗎？

　　提前還房貸是否劃算？

　　對提前還房貸應如何規劃？

　　提前還貸難為哪般

　　“我之前提前還過幾次，一開始是去銀行網點，后來線上預約也很方便，基本上可以隨時約隨時還。誰知道這次這么麻煩。”小周吐槽說。

　　“線上約不了，線下問也被告知額度滿了。”來自上海的王女士也無法提前還款。

　　“預約不了就不能線上還款了，線下能否還款，以及具體的還款額度需要向您的貸款網點咨詢。”某國有大行客服這么告訴《金融時報》記者。

　　即使預約了提前還款的購房者，也感覺到預約不方便。“我會定期提前還房貸，去年三季度后就發現提前還房貸的預約比較麻煩。上月我就約了在春節前還款。不過，當時的時間選擇就比較少，然后后續想提高點還款額度也不行。”云南的李先生表示。

　　事實上，自2022下半年開始，多家銀行提前還房貸的門檻就在提高，有的銀行將線上還款規則改為一年只能還4次，且預約間隔不少于60天；有的銀行以業務系統升級為由，階段性地暫停了線上還款；甚至有銀行發布了暫停提前還房貸業務的通知，不過后來迫于輿論壓力撤回通知……

　　而為了應對春節前夕的提前還房貸高峰期，部分銀行又玩出了新“花招”：關閉手機銀行APP線上還款功能、提高最低還款額度、提高違約金、線下還款需排隊或額度不足等等。

　　“上級行下達了房貸還款總額的要求，加上有提前還款需求的客戶較多，額度很快就用完了。”某銀行相關人士透露說。

　　“對于銀行來講，房貸是最優質的資產之一。銀行通過存款利率和理財產品來募集到較低成本的資金，然后來做房貸業務，是銀行很重要的一個盈利渠道。如果大家提前還貸，那么這個業務邏輯就行不通了，銀行肯定不愿意。” 廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《金融時報》記者。

　　提前還貸的人越來越多了

　　從人民銀行2022年四季度城鎮儲戶問卷調查看，傾向于“更多消費”的居民占23.3%，比上季下降0.2個百分點；傾向于“更多儲蓄”的居民占51.4%，比上季上升1.0個百分點；傾向于“更多投資”的居民占25.3%，比上季下降0.8個百分點。

　　“一方面，居民住房消費需求不振，新增住房貸款申請量顯著下降；另一方面，部分居民提前償還住房貸款，減輕利息支出壓力。因此，商業銀行住房貸款難以穩步增長，部分銀行采取收取違約金、補償金等形式增加提前還款成本；部分銀行以提前預約、長時間輪候等手段，試圖降低或推遲提前還款壓力。”在采訪中，招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼對《金融時報》記者表示。  

　　“現在買理財產品利率多低呀，R1的都二點幾了。我還聽說連R2的都有虧錢的，保本增值難啊。”王女士說，“想來想去，還是提前還房貸好。”  

　　在理財產品凈值化運行的當下，理財產品收益下撤、波動增加，讓不少消費者望而遠之。據普益標準最新監測數據顯示，2022年12月全市場共新發了2468款理財產品，環比增加193款，其中288款為開放式產品，其平均業績比較基準為3.92%；2180款為封閉式產品，其平均業績比較基準為3.83%。  

　　“現在大家對房價的預期已經改變了，房價預期甚至出現下跌。另一方面，整個理財收益率明顯開始往下走，而理財產品破凈后出現虧損的情況也很普遍，同時存款利率其實也在往下走，在理財存款收益率低于房貸利率的情況下，提前還房貸就是一個很好的選擇。”李宇嘉表示。

　　不能提前還貸怎么辦

　　“從法律上來講，提前還款是對借款合同中貸款期限、貸款金額的變更，的確需要借款人與銀行協商一致。但近年來，國家和金融管理部門多次要求銀行加大對實體經濟支持服務，采取切實措施為企業和個人紓困解難，降低實體經濟綜合融資成本和個人消費信貸負擔。”董希淼表示。  

　　在董希淼看來，商業銀行應立足長遠，提升服務，通過線上線下結合等方式，為客戶提前還貸提供便利，更好地改善客戶體驗。“此前，有銀行還發出通知，對提前還款收取較高比例的‘補償金’，有違為實體經濟紓困解難的政策導向和精神。呼吁收取提前還貸‘補償金’‘違約金’的銀行，提高站位，提高認識，在服務實體經濟、服務普羅大眾等方面展現出商業銀行的應有作為和擔當。” 

　　不過，并不是所有的購房者都需要提前還房貸。“扎堆提前還款并不可取。判斷是否需要提前償還個人貸款最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則可考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當然，還需要為自己生活、養老及日常支出留足資金。就目前的情況看，貸款利率有下行的趨勢，提前償還貸款需要慎重考慮。”董希淼建議說。  

　　“從還款方式看，一般來說等額本金這種還款方式一開始的本金多，利息少，相比來說提前還款會更劃算一點，而等額本息這種還款方式開始的時候還的利息多，本金少，如果等額本息還款是已經還了一半，其實可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。”董希淼表示。  

　　“購房者要及時掌握自己貸款行的政策變化，做好規劃，提前進行預約。大多數消費者選擇的是等額本息還款方式，在還款前期還的利息較多。如果購房者已經提前還款多年，那么就已經償還了不少利息，這樣的情況下，就不太適合提前還款了。”李宇嘉建議。

　　（金融時報）

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責任編輯：宋源珺