監管嚴令禁止“首付貸”，但在上海房產市場中仍可見其蹤跡。

　　近日，記者發現，此前遭監管明令禁止的“首付貸”仍出現在上海房產市場中。多位貸款中介均表示，其可協助購房者在銀行辦理貸款，或為購房者父母辦理房屋抵押貸款，用以補足購房首付款。

　　而早在2017年，監管已確定“首付貸”為違法違規金融產品。分析人士表示，“首付貸”屢禁不止，或與開發商、放貸銀行及購房者有關；并且，由于首付貸會放大購房杠桿，或將造成購房者房貸及信貸違約等風險問題。

　　可在多家銀行暗箱操作“首付貸”

　　“大部分購房者來我們這里買房前，都有充足的資金，但也有少部分人首付不夠，我們就會推薦貸款中介給他們”，上海某房地產經紀公司客戶經理王小輝（化名）向《中國科技投資》記者如是說。

　　王小輝表示，若購房者的首付款并不寬裕但又有購房需求時，其可對接多家貸款中介公司，幫助購房者“湊首付”，對接后，則由購房者與貸款中介自行聯系辦理，房產經紀公司不再參與其中操作。“但是，客戶也可以不走銀行貸款而湊足首付款”，王小輝補充道。

　　在記者以購房者身份向多位貸款中介咨詢是否可辦理“首付貸”時，其均表示“可操作”。李飛（化名）為一名貸款中介，其表示“首付貸”具體方式為：協助客戶在各大銀行辦理貸款，貸款產品類似于信用卡分期產品，“我們都是跟購房者合作，辦過好多，從來沒有影響過按揭”，李飛向記者承諾道。

　　李飛介紹道，購房者需繳足至少18個月公積金，可由夫妻雙方同時申請，最長可貸款5年，每月等額本息還款。利率方面，若夫妻雙方每月公積金為2000元左右，利息為4.5%左右；若公積金為3000元左右，利率則可降至3%左右。

　　李飛表示，每家銀行大概能辦理最高60萬元貸款，若購房者所需首付款較多，則需在兩家及以上銀行分開辦理。當記者咨詢具體為哪家銀行及哪款貸款產品時，對方表示，“不方便告訴您哪一家銀行。您帶身份證過來就好，我們會幫您辦好”。此外，李飛強調，后續客戶購房時辦理按揭貸款的銀行，應與上述辦理“首付貸”的銀行為不同銀行，方可避開貸款審核問題。

　　“整個流程大概只需要1-2周”，李飛補充道。費用方面，貸款辦理成功后，客戶需支付給李飛貸款金額的3%作為中介費。

　　辦理抵押貸款補足首付款

　　除購房者自行在銀行辦理貸款補足首付款外，購房者還可通過父母已有房產辦理抵押貸款。趙宇（化名）在一家商務咨詢公司做渠道經理，該公司服務包括房產抵押貸款、房屋抵押貸款、住房抵押貸款、過橋墊資、按揭貸款咨詢等。

　　在記者向趙宇咨詢“首付貸”的辦理流程時，其回復，“沒有‘首付貸’這個說法，不過，可以幫助用戶辦理信用貸或抵押貸款用以支付首付款”。趙宇介紹道，若購房者父母名下有房產，可用父母名義辦理抵押貸款。具體操作為：父母雙方準備好身份證、戶口本、結婚證、房產證、收入證明、個人流水（近半年）等相應材料，至銀行申請貸款，銀行批復后簽署合同，隨后進行房屋抵押，最終銀行即可發放貸款。

　　趙宇表示，貸款金額最高為房產價值的30%左右，利率大概為4.9%-5.3%，最高可貸20年，整個流程大概花費2-3周。記者詢問可在哪些銀行辦理，趙宇表示其對接的均為大型商業銀行，并補充道，“貸款發放后，父母即可轉賬給子女用以支付首付。不過，子女辦理按揭貸款的銀行應避開父母辦理抵押貸款的銀行，銀行才查不到資金來源”。趙宇承諾道，當購房者成功辦理按揭貸款后，該公司才會收取相應費用，即貸款金額的1%作為中介費。

　　IPG中國首席經濟學家柏文喜向《中國科技投資》記者分析道，“首付貸”銀行和按揭貸款銀行為不同銀行，且往往體現為不同貸款主體，在征信記錄上無交叉印證，在貸款使用人不主動承認的情況下往往無從查證，自然便可規避貸款審查。

　　“做高”房價獲得額外資金

　　另據王小輝介紹道，購房者可與原房東協商，將房價“做高”，從銀行獲得更多貸款，待銀行將貸款發放至房東后，房東再將差價補給購房者。王小輝具體介紹道，若上海某區一套二手房的價格為800萬元，上海首套房首付比例為35%，客戶則需支付280萬元首付給原房東，剩余520萬元由銀行放貸。若購房合同的房價抬高至900萬元，那么銀行放貸給房東的金額則由520萬元提高至585萬元，中間將產生65萬元差價，房東即將該金額退還給購房者，由此，購房者手頭便多出一部分現金用以緩解資金緊張問題。

　　不過，王小輝亦表示，“做高”房價雖可暫時緩解購房者資金問題，卻會帶來其后續月供金額提高的負面影響。此外，購房者或將面臨房東毀約風險。如上海浦東新區法院曾披露一起“陰陽合同”案件，購房者及賣家約定好采用“陰陽合同”的方式，“做高”房價，從銀行獲得更多貸款，但貸款發放后，賣家遲遲不退給購房者差價。隨后，該購房者將賣家起訴至法院。

　　上海浦東新區法院經審理后認為，依據我國《民法典》第146條的規定：行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。案件中原、被告為提高貸款金額，約定虛假交易價格，依此而簽訂的合同應當無效。最終，法院判決賣家返還購房者差價及相應利息。

　　“首付貸”加大風險隱患

　　“首付貸”為何屢禁不止？柏文喜分析道，開發商因“首付貸”推動銷售、“首付貸”發放銀行也因其有充足抵押物或有扎實還款人而“網開一面”，從而致使被監管禁止的“首付貸”操作仍存在于市場中。在建誠晟業總經理苑承建看來，“首付貸”為房地產銷售過程中產生的亂象，一方面由于購房者本身購買力不足；一方面則由于“改善型”購房者受二套房限購限貸政策影響，首付資金不足。

　　早在2017年8月，經住建部、國家發改委、央行、原銀監會等七部委議定，“首付貸”被確認為違法違規金融產品，房地產中介機構不得提供或與其他機構合作提供此類產品或服務。同年9月，住建部聯合央行、原銀監會下發《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，其中規定嚴禁房地產開發企業、房產中介機構違規提供購房首付融資，嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務，嚴禁違規提供房地產場外配資，嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房。

　　針對“首付貸”被禁止的原因，柏文喜分析道，由于其會造成大量低質客戶或炒房客進入按揭市場而給銀行造成較大的潛在風險。苑承建認為，“首付貸”潛在危害較大，針對剛需購房者情形，放大其購房杠桿，超出購房者還貸能力，在市場波動情況下，或將造成房貸及其他信貸違約。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《中國科技投資》記者， “‘首付貸’背后其實是購房者加杠桿的操作，有極高風險。從購房者本身來說，為個體購房行為，但如果行業中普遍出現該情況，則會成為新的金融風險”。嚴躍進建議道，在降低首付方面，監管部門有更多方式可行，例如將公積金用于首付，監管應給予更多支持。

　　（中科財經）

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：宋源珺