武漢樓市 董紅艷 攝

　　來源：華夏時(shí)報(bào)

　　華夏時(shí)報(bào)記者 李貝貝 見習(xí)記者 董紅艷 北京報(bào)道

　　今年上半年以來，武漢多次進(jìn)行了樓市政策調(diào)整，但是提振效果有限，武漢樓市仍然處于低位運(yùn)行狀態(tài)。

　　9月28日，多名房產(chǎn)中介告知《華夏時(shí)報(bào)》記者武漢限購區(qū)域的二套購房首付下調(diào)為40%。據(jù)悉，該調(diào)整延續(xù)之前的武漢樓市新政風(fēng)格，未見正式發(fā)文，但是已經(jīng)可以實(shí)操執(zhí)行。

　　9月30日，浦發(fā)銀行信貸工作人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，武漢二套房首付的確是下調(diào)到40%了，目前已經(jīng)在執(zhí)行。

　　9月27日，武漢第三批集中供地收官，成交金額較今年前幾輪土拍有明顯的提升，顯現(xiàn)出了一定的回暖跡象。不過，同比去年，本輪土拍的金額和數(shù)量均為下降狀態(tài)，土拍市場(chǎng)元?dú)馍形赐耆謴?fù)。

　　對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院中部分院總監(jiān)陶樂9月28日向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，今年四季度武漢在樓市政策層面或?qū)⒂懈e極的放松。

　　二套房首付下調(diào)為40%

　　“限購區(qū)域的二套首付調(diào)整為40%。正式文件沒下來，但是已經(jīng)可以操作了。以前144平方米是個(gè)坎，限購區(qū)域內(nèi)144平方米以下的二套首付為50%，比這（面積）大的二套首付70%。”9月28日，武漢一名中介人員如是對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。

　　也就是說，此次調(diào)整，武漢限購區(qū)域的二套首付144平方米以下的戶型下調(diào)一成，144平方米的大戶型下調(diào)3成。中介人員說：“剛需刺激不動(dòng)了，那就刺激下改善戶型。”

　　對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在9月29日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，武漢此次調(diào)整是一種積極去庫存的導(dǎo)向，武漢的購房需求潛力還是很大的，刺激下二手房以及大戶型會(huì)有交易復(fù)蘇。同時(shí)他還指出，對(duì)于利好新政還應(yīng)該注意多加宣傳。

　　為了緩解樓市壓力，今年上半年以來，武漢已經(jīng)多次發(fā)布樓市松綁政策。5月，武漢取消了四大遠(yuǎn)城區(qū)的限購。6月，武漢戶籍購房者可以在限購區(qū)域有兩套房產(chǎn)的情況下新增一套購房名額，非武漢戶籍購房者的社保要求由三年內(nèi)累計(jì)1年調(diào)整為累計(jì)6個(gè)月。在此期間，房貸利率也是一降再降，達(dá)到歷史新低。

　　首付方面，除了本次二套首付比例降低，遠(yuǎn)城區(qū)首付比例也在今年進(jìn)行了調(diào)整。中介人員告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，武漢遠(yuǎn)城區(qū)不限購區(qū)域首套首付已經(jīng)執(zhí)行20%的標(biāo)準(zhǔn)，二套首付執(zhí)行30%的標(biāo)準(zhǔn)。

　　為此，9月30日，《華夏時(shí)報(bào)》記者致電武漢房管局，相關(guān)人員稱首付和貸款相關(guān)問題需要咨詢銀行。隨后，記者致電多家銀行，其中浦發(fā)銀行信貸工作人員向記者確認(rèn)了這一消息，表示“武漢二套房首付的確是下調(diào)到40%了，目前已經(jīng)在執(zhí)行”。

　　就目前的房?jī)r(jià)以及銷售情況而言，武漢的樓市調(diào)整政策提振作用比較有限，持續(xù)性不強(qiáng)，陶樂認(rèn)為當(dāng)前武漢樓市的下行壓力仍未緩解，短期還將持續(xù)低位、平穩(wěn)運(yùn)行。

　　市場(chǎng)低迷供應(yīng)放緩

　　房?jī)r(jià)方面，武漢的新房、二手房?jī)r(jià)格齊齊下跌。據(jù)統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2022年8月，武漢新房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅1.3%，全國排名第二，降幅遠(yuǎn)高于其他二線城市。武漢二手房?jī)r(jià)格今年以來一直處于環(huán)比下跌的狀態(tài)。

　　“這邊二手兩居內(nèi)卷很嚴(yán)重，你降價(jià)，我也降價(jià)，快沒底線了。”武漢金融港附近某中介告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。從該中介處記者了解到，武漢金融港附近的二手小兩居已經(jīng)從去年的190萬下降到如今的165萬。

　　銷量方面，據(jù)武漢房管局統(tǒng)計(jì)，2022年8月武漢商品房網(wǎng)簽銷售面積為134.92萬平方米，環(huán)比減少24.01%，同比減少17.87%；新建住房網(wǎng)簽銷售面積為109.33萬平方米，環(huán)比減少23.27%，同比減少22.64%。

　　量?jī)r(jià)齊跌形勢(shì)下，武漢新建商品住房的供應(yīng)速度放緩明顯。據(jù)武漢房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年1-8月新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售60220套，批準(zhǔn)預(yù)售面積696.09萬平方米，同比減少了54.88%。

　　庫存方面，武漢商品住房庫存連續(xù)三個(gè)月下降，不過下降幅度并不大。據(jù)武漢房管局統(tǒng)計(jì)，截至2022年8月末，武漢已批準(zhǔn)預(yù)售尚未網(wǎng)簽的商品住房178283套，面積2074.66萬平方米。相比2022年7月末的2092.83萬平方米，下降0.87%。

　　盡管新房的供應(yīng)在減慢，總體庫存有所下降，但是武漢仍然面臨著較大的庫存壓力。據(jù)克而瑞公布的2022年8月30城庫存排名情況，截至8月底，武漢新房庫存全國第二，庫存去化周期為20.7個(gè)月，去化周期較長(zhǎng)。

　　武漢樓市行情低迷，購房者觀望情緒仍然較濃。“現(xiàn)在不是沒有客戶想買房，是很多人看不懂市場(chǎng)了，都在等。”武漢某房產(chǎn)銷售感嘆道。加上近期的疫情，銷售人員對(duì)“十一”期間的銷售也有些信心不足：“我還說國慶大展身手的，今天有三個(gè)約好的客戶都說國慶回不來了。”

　　9月29日晚，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。在此政策導(dǎo)向下，樓市承壓的武漢或有新的信貸政策出爐。

　　陶樂認(rèn)為今年四季度武漢在政策層面或?qū)⒂懈e極的放松。武漢未來可以從以下方面加大政策力度：進(jìn)一步放松限購，適當(dāng)降低核心區(qū)域準(zhǔn)入門檻，激活市場(chǎng)需求；提高公積金貸款限額，降低公積金貸款門檻；預(yù)售資金監(jiān)管透明化，最大程度保交付，給剛需進(jìn)場(chǎng)的信心。“尤其在保交樓方面更有效的落實(shí)，讓購房者先看到大面積有效復(fù)工，將修復(fù)購房者的信心，助力購買力恢復(fù)以及樓市復(fù)蘇。不過，預(yù)計(jì)恢復(fù)的周期將會(huì)較長(zhǎng)。” 陶樂說。

　　土拍回暖中仍顯乏力

　　購房市場(chǎng)不甚景氣，武漢土拍市場(chǎng)表現(xiàn)如何？9月27日，武漢第三批集中供地收官，共有41宗房地產(chǎn)用地成交，總成交價(jià)317.08億元。其中，有兩宗涉宅地塊產(chǎn)生溢價(jià)，其他地塊均底價(jià)成交，未出現(xiàn)流拍地塊。相比較前兩輪集中供地，此次集中土拍成交數(shù)量以及成交金額均有明顯提升，比第二輪土拍，成交地塊數(shù)增加128%，成交金額增加181%。

　　不過，相比2021年的成交情況，可以看出武漢土拍市場(chǎng)元?dú)馍形椿謴?fù)。據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至9月27日，武漢今年土地累計(jì)成交金額僅為556.14億元。而2021年，武漢僅第三輪集中土拍46宗地就已經(jīng)攬金502.5億。相比去年第三輪，2022年第三輪土拍成交地塊數(shù)較去年減少11%，成交金額減少了37%。

　　武漢本輪土拍土地宗數(shù)減少不多，但是總金額下降較多，主要是土地“賣不上價(jià)”。陶樂分析指出，一方面是基于今年以來武漢樓市整體處于低位運(yùn)行，為降低房企參與門檻吸，引更多房企積極拿地，對(duì)地塊進(jìn)行了分割、下調(diào)了起拍樓面價(jià)；另一方面是本批次集中供地多以底價(jià)成交。據(jù)悉，本次土拍房企底價(jià)拿地金額為306.08億元，占比高達(dá)96.5%，房企競(jìng)價(jià)補(bǔ)倉動(dòng)力不足。

　　本次土拍民企的參與意愿是否提升了？公開消息顯示，土拍之前，武漢多個(gè)政府部門召集多家頭部房企座談，聽取企業(yè)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行、調(diào)控政策的意見和建議，并鼓勵(lì)房企積極在武漢拿地。武漢土地交易中心公告稱，此次參與硚口區(qū)053號(hào)及東西湖區(qū)068號(hào)兩宗溢價(jià)地塊競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)，絕大部分為民營企業(yè)，另有武昌、洪山、新洲等區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目也由民企競(jìng)得。

　　不過從土拍結(jié)果上看，國企及地方平臺(tái)公司依然是主角，延續(xù)了前兩次集中土拍的趨勢(shì)。其中，華發(fā)、廣東中交、武漢城投、長(zhǎng)江建投、漢陽城建、江夏城投等企業(yè)相繼出手，國資企業(yè)拿地金額占到總成交金額近9成，國資企業(yè)所拿地塊數(shù)占比近7成。

　　對(duì)此，陶樂指出，當(dāng)前不少房企仍具資金壓力，“節(jié)流”之舉使得今年土拍成交表現(xiàn)不及去年。現(xiàn)階段武漢土地市場(chǎng)熱度回溫不明顯，復(fù)原尚需時(shí)日。

　　“國企以及地方城投類企業(yè)成為主力擔(dān)當(dāng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局演化出現(xiàn)變革，以頭部房企為主導(dǎo)的格局已被打破，逐步形成由地方國企、央企、城投公司、金融機(jī)構(gòu)等多方主體參與的新格局。” 陶樂分析指出：“鑒于城投類公司項(xiàng)目開發(fā)能力、運(yùn)營能力不及頭部規(guī)模房企，后期，地方國資平臺(tái)企業(yè)和規(guī)模房企合作開發(fā)將成為趨勢(shì)。”

　　值得注意的是，本次土拍并非武漢年內(nèi)的最后一次集中土拍。9月21日，武漢自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步全力做好我市集中供地有關(guān)工作的通知》稱，武漢還將在今年9月、10月、11月繼續(xù)安排3個(gè)批次（第四、五、六批次）的集中供地。

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責(zé)任編輯：宋源珺