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　　香港樓市再一次受挫。

　　根據差餉物業估價署9月28日數據，8月香港私人住宅售價指數報368.2點，創2019年3月以來的三年半新低，以及自2018年12月以來45個月最大單月跌幅。

　　累計今年首8個月，香港樓價指數已累跌6.52%；對比去年9月時的歷史高位398.1點，累跌7.51%。

　　作為財富“蓄水池”，樓價是反映經濟增長預期的重要因素。“近年來，受制于嚴格的疫情防控和政治因素，香港的人才和資金大量外流，新加坡取代香港成為全球第三大金融中心和亞洲最大金融中心，這是香港樓價下跌的核心因素。”上海社會科學院經濟學博士王瀅波告訴界面新聞記者。

　　數據顯示，8月私人住宅售價指數報368.2點，較7月的376.7點下跌2.26%。近三個月來，按月跌幅明顯加快，6月、7月、8月跌幅分別為0.86%、1.44%、2.26%。

　　除了官方指數，另一二手樓價指標也“跌跌”不休。反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）已經連跌10周，最新報169.93點，較去年破頂位大跌11.2%，也創下2018年2月以來四年半的新低。

　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰指出，今年前九個月，受疫情反復及美國加息雙重影響，香港物業市場成交低迷，二手成交量僅2.5萬余宗，較去年同期減少40%，一手情況情況相仿。

　　日前，李嘉誠出售香港一豪宅項目。根據長實集團（01113.HK）公告，公司擬以207.66億港元的價格，出售長實旗下香港半山西部超級豪宅項目21BORRETTROAD，預計從中獲得63億港元收益。

　　李嘉誠開啟“賣賣賣”模式，外界也在揣測，此時出售香港資產應與香港樓市下跌有關。

　　今年以來，疫情病例激增以及全球經濟環境有所惡化，香港第一季度和第二季度GDP均下降4%。

　　整體環境下行，而資本市場在內外因素的沖擊下也再次破紀錄。9月28日，香港恒生指數收跌3.41%，創2011年11月以來收盤新低。

　　貸款利率是打擊買房一族的首要因素。自今年3月美聯儲開啟本輪加息周期以來，香港金管局同步上調基準利率。這一舉措無疑直接沖擊香港的房地產業，住房按揭貸款的付息壓力因此增大。以HIBOR（香港銀行拆借利率）為例，3個月HIBOR由今年1月31日的0.33%飆升至9月22日的3.18%，創兩年新高。

　　同樣從3月開始，香港中原地產價格指數開始同比下滑。

　　加上受本地疫情蔓延以及社交距離措施收緊等影響，2021年年中以來香港房價和成交量呈下落趨勢。私人住宅售價指數在今年2月同比下降0.3%，落入2020年12月以來的首次負增長區間，6月同比跌幅達到3.4%。

　　匯率、整體環境、資本市場等直接沖擊香港物業，而房價再度受挫，也將反作用于當地銀行業。

　　作為香港貸款市場的主要方，今年二季度香港房地產貸款占香港貸款市場74%的份額，占比相當高。相比之下，貿易融資、批發和零售貿易、制造業僅占香港貸款的11%、8%、7%。

　　如果樓價未能見底，貸款市場將大幅萎縮。根據中金研報，自2004年以來，香港貸款曾出現兩次下降，兩次均是由于香港房地產價格下跌而導致房地產需求減弱。假使香港樓價在2022年下半年和2023年持續下跌，未來房地產貸款規模也將受到壓力。

　　其次是負資產問題。樓價指數大跌，意味著部分去年以高成數按揭入市的買家，目前可能已跌入負資產范圍。根據香港金管局最新數據，今年第二季度負資產個案已達到55宗。

　　加上8月指數有所滯后，主要反映7月中旬至8月上旬的實際市況，而8月以來，美國再次大幅加息0.075%，加上香港疫情升溫，二手業主加大減幅，今年第三季及第四季的負資產數字將倍升。

　　目前，香港房地產仍未有反彈的跡象。9月23日，摩根士丹利發表報告表示，香港住宅樓價由年初至今已累跌8%，并預計2023年將再跌5%，指目前尚未觸底。

　　9月26日起，香港開放“0+3”入境檢疫政策，被視為提振樓市的有力手段。

　　不過，物業市場與整體經濟環環相扣，銀行匯率、港股表現、整體GDP均直接左右樓市走向。王瀅波認為，重振香港樓市實際上是恢復投資者信心、吸引資金和人才回流的問題，目前疫情防控政策已經逐步放開，但經濟復蘇尚需時日。

　　近日，金管局宣布將按揭貸款的利率壓力測試要求從加0.3%下調至加0.2%。美銀證券指出，鑒于最優惠利率可能持續上升，盡管在外界壓力下有可能進一步下調，但不太可能從根本上改變樓市需求疲弱狀況，預測香港樓價今明兩年下跌15%至20%。

　　據點新聞，8月23日中原地產主席施永青受訪時曾表示根據目前市場的反映以及買賣雙方的供求狀態來看，到明年中，香港樓價或會下調8個百分點左右。

　　施永青表示，不認可壓抑私人市場樓價為買家減壓的做法，如此一來物業持有者的個人資產會大幅蒸發，投資、消費的欲望會大大減少，當供款者出現負資產會拖累整個經濟市場。

　　“不應一味壓低市場樓價，而應多建公屋、居屋。”施永青認為。

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