來源：國際金融報

　　曾被監(jiān)管嚴禁的“接力貸”重出江湖？

　　近日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會提出三項措施：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點地塊（昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊）全齡友好住宅項目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，以及相應的貸款優(yōu)惠利率；購買試點項目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行；其子女可作為共同借款人申請貸款。

　　子女可作為共同借款人申請貸款引發(fā)市場關注。事實上，記者從北京的部分銀行采訪了解到，除了政策試點的三個地區(qū)外，其余地區(qū)也可做“接力貸”，并且在該政策推出前一直有這項業(yè)務。但并不是所有銀行都有這項業(yè)務，比如工商銀行、農業(yè)銀行、交通銀行、華夏銀行等可以申請接力貸，而招商銀行則明確表示不接受這一業(yè)務。

　　結合近期推出的一系列政策，有專家認為，北京的房地產市場已經開始轉向。

　　部分銀行可做接力貸

　　“老人名下沒房子，沒貸款或者之前貸款還完了就可以做，現在銀行政策沒那么嚴格，主要是孩子的月收入流水能覆蓋貸款月供的兩倍就可以放款?！北本┮晃环康禺a中介人士對記者表示，“前一段時間我們剛做過一位，一直都是這么操作的。”

　　“這筆貸款算在父母名下，不影響子女的貸款或買房名額，子女是作為擔保人共同還貸。兩代人加起來的月收入流水能夠達到兩倍覆蓋就可以通過，還可以加上自己的兄弟姐妹、配偶等，作為共同擔保人，不過必須和老人是直系親屬關系?！北本┠炽y行人員對記者解釋道。

　　但從“接力貸”本身而言，還是存在一定風險。據記者了解，各銀行對于貸款年限以及參與貸款的最高年齡有所要求。比如，老人必須得有退休金，年齡不得超過70周歲，貸款年限在10到15年，因此每月月供要求較高。

　　“貸款年限加上父母本身的年齡，總數不得超過85。比如說，如果您父母已經65歲的話，那么最多能貸20年。假設貸款300萬元、采取等額本息還款，按二套房5.35%的利率來算，那么月均需要還款2.1萬元?！比A夏銀行北京某支行的員工給記者算了一筆賬。

　　“接力貸本身有一定風險，尤其是老年人買房有一定風險，60歲以上老年人畢竟已經退休，收入來源有限，不宜再進行重資產投資。老年人一單出現意外，負債會傳導給子女，增加子女的債務負擔。”首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池對《國際金融報》記者表示。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《國際金融報》記者表示，“接力貸”的本質是另一種“一人購房全家?guī)汀钡男问?，這在金融政策收緊的時候是明顯不允許的?！坝袝r候政策不嚴的時候，就會出現這種操作”。

　　近期，各地“接力貸”陸續(xù)冒頭，再度引發(fā)市場關注。廣州等地也傳出“接力貸”卷土重來的消息。相關調研發(fā)現，個別國有銀行表示確實有“接力貸”業(yè)務，并表示“此業(yè)務之前停了，現在比較嚴格，需要通過具體的合作樓盤和中介公司才能辦理”。

　　“接力貸”為何卷土重來？背后體現了銀行貸款需求不振，刺激業(yè)務增長的目的。嚴躍進認為：“接力貸總體上是在監(jiān)管的邊緣線進行的，當前各地信貸投放的壓力比較大，客觀上此類操作被管控的可能性倒是小了，也和銀行希望客戶多貸款的心態(tài)有關。”

　　“過去房地產調控比較嚴格的時候，銀行貸款需求充足，樓市需求也比較旺盛，銀行不樂于辦理此類業(yè)務。但現在銀行貸款需求不振，樓市低迷，為了經營業(yè)績，增加利潤，此業(yè)務才被重提?！敝性禺a首席分析師張大偉表示，與普通的個人房屋貸款相比，辦理“接力貸”手續(xù)更為復雜，需要審核父母、子女雙方的資質，銀行付出的成本更高，所以之前銀行不愿意接此類業(yè)務。

　　“接力貸從一定程度上可以使一部分樓市的潛在需求得到釋放，提高購房人的購房能力。對市場回暖有一定的助推作用。”趙秀池表示。

　　不過，中原地產在一份研報中指出，結合武漢限購松綁、廣州接力貸等政策“一日游”，以及南京發(fā)布全面取消限購新政兩小時后撤回等可以看出，雖然調控松綁是主旋律，但“房住不炒、因城施策”的底線仍然不可觸碰。

　　北京樓市適度松綁

　　近期“接力貸”又引起市場關注，背后釋放出首都房地產市場的什么信號？

　　“可以理解為一種樓市適度松綁的信號，但僅限于有60歲以上老人的家庭，不存在普適性。目的在于為老年人提供適宜住宅，可以認為是對養(yǎng)老地產或者適老小區(qū)的一種支持政策?！壁w秀池表示。

　　結合近期推出的一系列政策，有專家認為，北京的房地產市場已經開始轉向。8月4日，北京市住建委發(fā)布消息，對中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購買昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊三宗試點項目，并把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。此次政策的亮點在于即便有貸款記錄，最低執(zhí)行35%的首付，相當于是首套房的待遇。子女還可作為共同借款人“接力貸”并參與還款，從而降低了首付和月供的門檻。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此舉并非是刺激樓市，恰恰相反，這是住房管理走向精細化、人性化的標志?！皩Σ煌愋偷娜巳?，能夠制定不同的政策，不是把限購政策一竿子插到底。說白了，政府對這類需求，只是提供了一個可行的選擇。現在也只是部分項目，并不是所有的新房項目都能夠享受這種待遇。要看效果、看市場的歡迎度，再來決定未來的走向”。

　　8月19日，北京市住建委發(fā)布關于進一步優(yōu)化商品住房銷售管理的通知，明確商品房可按棟申請辦理預售許可，重申了“一房一價”原則。諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪分析指出，實際上，在商品房預售范圍的調整上，北京在持續(xù)地優(yōu)化，本次將范圍縮小至按棟申請，放松力度相對較大，預計住房供應節(jié)奏將會有較為明顯的加快。

　　北京市住建委表示，下一步，北京將加快構建以公租房、保障性租賃住房、共有產權住房及安置房為主體的住房保障體系，建立保障房房源長效籌集機制，持續(xù)推進公租房運營管理規(guī)范化。2022年，將繼續(xù)保持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，推進各項政策措施更加精細化、精準化，進一步壓實因區(qū)施策主體責任，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

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責任編輯：張文