意見領袖 | 孫彬彬

　　摘 要

　　地產政策近期頻頻出臺，據新華社披露，8月19日，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行等有關部委出臺保交樓相關舉措。但市場暫時還是觀望為主。從超預期降息到調降5年LPR15BP，政策方向上無疑是希望穩定房地產市場。

　　為什么市場仍然不為所動？

　　關于地產困境市場比較清楚，關鍵在于如何應對？

　　房地產政策既需要杠桿，又需要支點，其中，支點很關鍵。今年以來，地方政府在因城施策方面做了很多積極的努力，給居民提供了“杠桿”，但關鍵問題在于缺少“支點”。信心比金子重要的前提在于居民端擁有在手資金以及未來穩定的收入預期，這二者是信心的基礎。換言之，有了金子，信心才比金子更重要。

　　從金融數據觀察，居民存款似乎并不少，但分布不均衡。關鍵是不同收入和資產規模的居民部門資產負債結構差異較大，有負債的低收入低資產家庭總體杠桿較高，意味著其脆弱性較大。疫情以來，中小企業、特別是接觸性服務行業遭受到巨大沖擊，疊加新舊動能轉換的影響，對于這一群體，當期在手現金和未來現金預期的影響很大。

　　從這一角度考慮，降房貸利率以及疊加現有已經出臺的各項地產放松政策，對房地產來說未必就是一個明確的拐點，還需政策更進一步發力，才能有希望看到更加積極的變化，而“支點”就是發力的關鍵所在。上一輪地產行業面臨困難是2015年前后，庫存高企、去化周期很長，最后通過棚改貨幣化結合央行PSL工具支持解決對應“支點”問題。我們現在也需要這樣的“支點”政策來改變居民在手資金狀況和未來收入預期，只有這樣，地產銷售與資金流轉的問題才能得到有效解決。

　　所以，還是需要政策進行多維度積極有效應對，從政策逐步落地到發揮效用，預計還有一個過程。

　　1． 地產需求端放松政策有哪些？

　　1.1． 地產需求端政策有哪幾類

　　梳理目前已出臺的地產政策來看，大體可以分為：放松限貸、予以購房補貼、放寬限購和降低房貸利率等方面。

　　（1）放松限貸

　　自5月以來，各地紛紛下調首付比例，上調公積金額度貸款最高額度。

　　例如，6月2日，山東省東營市發布《關于調整住房公積金使用政策的通知》，為進一步發揮住房公積金住房保障作用，促進全市房地產市場平穩健康發展，對有關政策進行調整。職工家庭購買首套自住住房且無住房公積金貸款記錄的，貸款額度由一人繳存住房公積金最高30萬元調整為40萬元，兩人繳存住房公積金最高50萬元調整為60萬元。

　　7月8日，吉林省長春市人民政府辦公廳引發《進一步促進房地產市場平穩發展若干措施》。個人申請商業性個人住房貸款的，首套剛需住房貸款首付比例由不低于30%恢復至20%，二套改善性住房貸款首付比例由不低于40%恢復至30%。將首套房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

　　除此之外，放松限貸措施還包括放松首套房認定標準、放寬異地公積金認定標準，放寬公積金貸款申請者范圍等措施。

　　（2）購房補貼

　　購房補貼主要包括按套補貼、按購房款總額一定百分比補貼、按家庭情況（二孩家庭或三孩家庭）補貼、發放購物消費券、人才補貼、契稅補貼等形式。

　　例如，8月2日，嘉興市發布《嘉興市進一步完善房地產市場平穩健康發展的實施意見》，《實施意見》明確自發布之日起至2022年12月31日，新購買新建商品住房的本市戶籍二孩、三孩居民家庭，分別給予每平方米300元（單套不超過5萬元）、每平方米500元（單套不超過10萬元）的購房補貼，有關實施細則將另行發布。

　　（3）放寬限購

　　放寬限購主要涵蓋取消限購的行政限制、調整限購區域、購買非限購區住房無需資格核驗。

　　5月31日，成都明確出臺《關于進一步優化完善房地產政策促進市場平穩健康發展的通知》，明確更好滿足多子女家庭住房需求。二孩及以上家庭，可在現有限購套數基礎上新購買1套住房。

　　6月6日，江西省九江市印發《促進房地產業健康發展和良性循環若干措施》，支持人民群眾合理購房需求，暫時取消購房的行政性限制措施。

　　7月4日，東莞市發布關于加強分類指導優化住房限購政策的通知，住房限購區域調整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區。除限購區域外，我市其他區域暫停實行住房限購政策。居民家庭購買非限購區域內的商品住房，無需進行購房資格核驗。

　　（4）房貸利率

　　1月20日，下調5年期以上LPR5個基點至4.6%。

　　5月15日，央行、銀保監會聯合發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

　　5月20日，下調五年期以上的LPR15個基點至4.45%。

　　8月22日，下調5年期以上LPR15個基點至4.3%。

　　1.2． 不同城市之間有何差異？

　　分城市來看，盡管今年以來多數城市通過放松地產需求端政策以引導購房需求回暖，但目前出臺地產放松政策的城市仍以三四線城市以及部分二線城市為主。

　　相較而言，一線城市房地產調控仍較為謹慎，例如上海僅通過適當放松人才落戶相關政策等。

　　且不同城市間的政策力度與調控頻次也分化較為明顯。其中，蘇州、西安、佛山的地產政策放松力度遠大于其它省市，3市4月以來連續多次出臺相關政策。

　　1.3． 政策效果如何評估？

　　觀察商品房銷售數據來看，6月30大中城市房地產成交面積快速回升，一度遠高于季節性水平，反映疫后政策引導下商品房銷售的快速回補，隨后即快速回落。

　　具體到城市來看，政策的刺激效果到底有多大？

　　綜合考慮各典型城市政策力度以及實際銷售面積周度走勢來看，綜合政策力度較大的蘇州市、西安市、佛山市的商品房銷售面積在政策出臺后均出現了明顯上行，但隨后很快出現了政策退坡效應。

　　看全國數據，商品房銷售和投資仍然是承壓狀態，說明前期政策傳導存在阻礙。

　　2． 供給端：近期多數城市以“保交樓政策為主”

　　7月28日中共中央政治會議，明確提出“要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。”

　　梳理目前各地市出臺的保交房政策來看，現有政策主要從預售資金、監管督查、幫扶支持、強化“交房即交證”等角度入手推動“保交樓”落地。

　　在面對問題樓盤保交樓方面，湖州和鄭州的舉措相應更加創新和積極：

　　7月底，鄭州有關部門組織建業、鑫苑、世茂、康橋、綠地、正商、融創、瀚海等8家重點房企召開會議，擬對這些房企在鄭的問題樓盤給予棚改統借統還、收并購、破產重組、保障性租賃住房4種紓困模式進行支持。

　　8月15日，浙江湖州住房和城鄉建設局網站發布《關于持續促進我市房地產平穩健康發展的通知》。其中提到“對困難房地產企業的滯銷房，鼓勵國有企業收購，作為保障安置用房等”，是“保交樓”之外的比較少見的房地產供給端政策。

　　相關措施在2009年也有類似應用。在樓市低迷，商品房滯銷的大背景下，北京市副市長、人大代表陳剛表示“政府將收購一定的商品房，尤其鼓勵地產開發商將一部分滯銷的商品房用作租賃住房，參與其中者政府將給予一定的財政補貼。”

　　3． 小結

　　地產政策近期頻頻出臺，根據新華社披露，8月19日，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行等有關部委出臺保交樓相關舉措。但市場暫時還是觀望為主。從超預期降息到調降5年LPR15BP，政策方向上無疑是希望穩定房地產市場。

　　為什么市場仍然不為所動？

　　關于地產困境市場比較清楚，關鍵在于如何應對？

　　房地產政策既需要杠桿，又需要支點，其中，支點很關鍵。今年以來，地方政府在因城施策方面做了很多積極的努力，給居民提供了“杠桿”，但關鍵問題在于缺少“支點”。信心比金子重要的前提在于居民端擁有在手資金以及未來穩定的收入預期，這二者是信心的基礎。換言之，有了金子，信心才比金子更重要。

　　從金融數據觀察，居民存款似乎并不少，但分布不均衡。關鍵是不同收入和資產規模的居民部門資產負債結構差異較大，有負債的低收入低資產家庭總體杠桿較高，意味著其脆弱性較大。疫情以來，中小企業、特別是接觸性服務行業遭受到巨大沖擊，疊加新舊動能轉換的影響，對于這一群體，當期在手現金和未來現金預期的影響很大。

　　從這一角度考慮，降房貸利率以及疊加現有已經出臺的各項地產放松政策，對房地產來說未必就是一個明確的拐點，還需政策更進一步發力，才能有希望看到更加積極的變化，而“支點”就是發力的關鍵所在。上一輪地產行業面臨困難是2015年前后，庫存高企、去化周期很長，最后通過棚改貨幣化結合央行PSL工具支持解決對應“支點”問題。我們現在也需要這樣的“支點”政策來改變居民在手資金狀況和未來收入預期，只有這樣，地產銷售與資金流轉的問題才能得到有效解決。

　　所以，還是需要政策進行多維度積極有效應對，從政策逐步落地到發揮效用，預計還有一個過程。

　　(本文作者介紹：天風證券固定收益首席分析師孫彬彬)