意見(jiàn)領(lǐng)袖 | 姜兆華

　　近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布全國(guó)70城房?jī)r(jià)最新走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)一、二、三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)分別為0.3%、0.0%和-0.3%；同比漲幅分別為3.1%、-0.5%和-3.2%。其中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市30個(gè)，環(huán)比下跌40個(gè)；二手房環(huán)比價(jià)格上漲城市19個(gè)，環(huán)比下跌51個(gè)。新房?jī)r(jià)格同比上漲城市48個(gè)，同比下降22個(gè)；二手房同比上漲9個(gè)，同比下降61個(gè)。

　　在國(guó)家頻頻出手救市背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情持續(xù)筑底下探，局部市場(chǎng)有反彈跡象；但總體漲跌起伏，表現(xiàn)不一，兩極分化趨勢(shì)越發(fā)明顯。

　　為什么說(shuō)房?jī)r(jià)兩極分化的趨勢(shì)越發(fā)明顯？因?yàn)槿珖?guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇韌性存在較大差異。一般來(lái)說(shuō)，北、上、廣等一線城市人口高度聚集，經(jīng)濟(jì)總量大，社會(huì)資源稟賦集中，房?jī)r(jià)雖然有些偏高，但居民住房社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。這些城市作為房地產(chǎn)價(jià)格最敏感市場(chǎng)，本身就壓抑和積蓄部分住房剛需和改善性需求。由于疫情和房企接連“暴雷”的社會(huì)影響，一線城市房?jī)r(jià)放緩上漲步伐，銀行住房按揭利率接連下調(diào)，一線城市限購(gòu)、限售、限貸政策只要松一點(diǎn)“口子”，剛需客、投資客馬上蜂擁而至，房?jī)r(jià)勢(shì)必快速反彈。

　　相比一線城市，二線城市房?jī)r(jià)呈溫和中性，但區(qū)域價(jià)格差異較大。二線城市大多為省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿Υ螅渲胁环χ貞c、成都、南京、杭州、濟(jì)南GDP上萬(wàn)億中心城市。作為城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的次敏感區(qū)，其房?jī)r(jià)將隨區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)控政策，央行、監(jiān)管政策松動(dòng)緩慢上揚(yáng)；二線城市中西部省會(huì)城市如昆明、南寧、蘭州等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較弱、產(chǎn)業(yè)布局相對(duì)單一，房?jī)r(jià)同比、環(huán)比均出現(xiàn)下降，拉低二線城市房?jī)r(jià)價(jià)格綜合指數(shù)。

　　三線城市絕大多數(shù)為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，市場(chǎng)空間不大，是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊“重災(zāi)區(qū)”。新建商品住宅除三亞、贛州環(huán)比、同比上漲之外，其他城市新建商品房毫無(wú)例外出現(xiàn)下降；二手商品房除無(wú)錫略有增長(zhǎng)外，其他城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比均為負(fù)增長(zhǎng)；這些城市房?jī)r(jià)目前仍處于震蕩下探階段。

　　7月房?jī)r(jià)變化有些超預(yù)期，這與個(gè)別房企“暴雷’和一部分按揭客戶(hù)聯(lián)合“斷供”不無(wú)關(guān)系。7月28日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議要求全力以赴保交樓、穩(wěn)民生。各地頻繁推出保交樓、紓困房企措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心進(jìn)一步提振。從當(dāng)前房?jī)r(jià)走勢(shì)看，一線城市房?jī)r(jià)或?qū)⒀永m(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，二線城市房?jī)r(jià)將逐漸盤(pán)整修復(fù)，緩慢上行；三線城市房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)筑底下探，年內(nèi)有望止跌企穩(wěn)。一、二、三線城市房?jī)r(jià)兩級(jí)分化趨勢(shì)或?qū)⒃郊用黠@。

　　(本文作者介紹：EFP金融管理師，山東師范大學(xué)特聘教授、碩士生導(dǎo)師，現(xiàn)任某全國(guó)性股份制商業(yè)銀行總行部門(mén)負(fù)責(zé)人。)