意見領袖|保德信全球投資管理PGIM

　　作者|保德信房地產全球房地產證券（GRES）主管兼高級投資組合經理Rick Romano

　　隨著全球經濟復蘇和重新開放以不同節奏展開，房地產行業正在經歷轉型，并帶來新的機遇。盡管地緣政治與加息預期上升仍帶來不確定性，但新冠疫情形勢已經有所好轉。利率的升高無疑令人擔憂，但也有充分理由表明緊縮周期不會持續太久。通貨膨脹預計會從40年來的高位回落，然而鑒于供應鏈中斷的影響持續，通脹仍將在未來一段時間維持在較高水平。在這一充滿挑戰的宏觀背景下，房地產行業處于有利地位，有望在未來取得良好表現。

　　利率上升與通貨再膨脹

　　全球金融危機后，一些房地產投資信托基金（REITs）通過債務重組，以加強其資產負債表和運營效率。如今，REITs傾向于持有鎖定在較低水平的長期固定利率債務。此外，REITs凈營業收入利潤已大幅上升，恢復到了接近疫情前的水平，這使得它們的杠桿率有所降低，意味著最大程度減輕了利率上升對REITs帶來的負面影響。

　　從歷史上看，房地產行業的發展與通貨膨脹表現出很強的關聯性，特別是在擁有短租期和高經營杠桿的資產中。較短租期的資產往往在通貨再膨脹時升值最多，尤其是需求強勁的資產，因為租賃人可以將費用轉嫁給租戶。而具有抗通脹能力的住宅板塊也有望受益于通貨再膨脹，因為其可以通過改善成本控制和受益于供需不平衡，實現高于消費者物價指數（CPI）的經營收入增長。其他部分板塊，如自助存儲倉和數據中心，幾乎沒有受到工資通脹的影響。

　　重新開放與重新調整

　　以美國作為國際房地產市場的代表，隨著全球經濟全面重啟、商業運營恢復正常，受到疫情重創的行業預計會逐步復蘇。雖然目前許多地區的股價均大幅折價，但我們預計，消費和旅游板塊將出現強勁反彈，尤其是住宿和城市房地產行業。而鑒于世界各地疫苗接種程度不同，這一趨勢可能還會持續數月，甚至數年。

　　技術的發展已經幫助部分REITs利用其成熟的規模與運營經驗，將大量數據應用到其業務的各個方面中。接下來將會出現一段整合期，一些REITs會收購中小型信托基金公司，通過提升效率以實現價值。

　　(本文作者介紹：美國保德信金融集團旗下全球投資管理機構)