來源：國際金融報

　　交通銀行8月1日發布關于調整個人按揭貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費調整公告，并表示自11月1日起施行，迅速引起市場廣泛關注。《國際金融報》記者注意到，8月2日晚間，交通銀行網站已經刪除了這份公告。

　　那么，在引發爭議的這份公告背后，是銀行收費標準趨嚴還是市場“誤讀”？在貸款利率持續下行背景下，購房者應不應該提前還貸？

　　是收費調整還是“誤讀”

　　具體來看，交通銀行發布的《關于個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費調整的公告》（下稱“公告”）顯示：

　　調整后，個人按揭類貸款（包括個人住房貸款、個人商業用房貸款、個人廠房貸款）及個人線上抵押貸（消費），提前還款補償金收取具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的1%。不過，在合同約定基礎上，各地分行具有補償金優惠減免權限。

　　調整之前，交通銀行的收費標準為：

　　一、部分提前還款補償金。每年可免收補償金進行部分提前還款一次，從第二次開始，收取部分提前還款補償金，補償金額為當次提前還款本金金額的1%。

　　二、全部提前還款補償金（只適用于普通貸款，不適用于循環貸款）。對下列全部提前還款情況收取當次提前還款本金金額的1%：（一）貸款期限2年（含）以上5年（含）以下，1年內全部提前還款；（二）貸款期限5年以上，3年內全部提前還款。

　　從市場反饋來看，多數購房者認為，這或許意味著“銀行并不歡迎提前還貸”，并預計調整后相關收費標準或將趨嚴。另外還有人擔心，交通銀行“率先調整”后，可能引起其他銀行跟風效仿。

　　不過，《國際金融報》記者從業內知情人士處獲悉，這其實是一次“誤讀”。“實際上，公告只是將過去收費標準中的分項要求合并為一項要求，但貸款合同本身并沒有與此前發生過任何改變，換言之，收取補償金需要根據貸款合同來進行，而合同未發生改變，即相關收費的標準也無變化”。

　　多數銀行未執行提前還款收費

　　據上述人士透露，公告的實質在于“合同約定基礎上，各地分行具有補償金優惠減免權限”。

　　“公告中指出在上述前提條件下，對提前償還本金的消費者提出了要求付補償金的規定，但實際操作中，目前對消費者并沒有真正執行收取補償金的政策。”業內知情人士表示。

　　交行信貸業務人員在接受媒體采訪時稱：“這是全國統一規范的政策，各地可以根據實際情況調整。目前，上海地區的相關政策并沒有變化，貸款發放滿1年后，部分提前還款免收補償金。”

　　據記者觀察，當前銀行較少存在提前還款要求繳補償金的現象。某股份制銀行分析人士告訴《國際金融報》記者，收取此類“違約金”在國際銀行業務中是通行做法，只不過在我們的信貸環境下，雖然合同明文規定，但多數銀行均會給予減免。

　　在工商銀行、農業銀行、建設銀行、上海銀行等辦理過個人按揭貸款的多位消費者也向《國際金融報》記者證實，“此前有選擇提前還款，但并未發生銀行收取補償金的現象”。

　　“基本上，錢攢到一定額度后選擇提前還款，銀行便會重新算定新的利息。”有消費者稱。

　　中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼指出，商業銀行向客戶發放貸款，并以合同形式明確約定貸款期限、利率等要素。全部或部分提前還款，違背了貸款合同中關于貸款期限的約定，是一種“違約”行為，也是銀行要求收取違約金的邏輯基礎。

　　“目前，法律未明確規定提前還款需要支付違約金（補償金），具體需要看貸款合同約定。如果貸款合同明確約定提前還款需要支付違約金（補償金），銀行按照合同約定收取違約金（補償金）在法律上沒有問題。”董希淼表示。

　　重點在識別提前還貸動機

　　今年以來，市場上針對“提前還房貸值不值”的問題討論頗多。特別是上半年資本市場波動不斷，各類理財產品收益出現較大面積回撤，也讓部分購房者產生提前還貸的想法。

　　“盡管今年選擇提前償還貸款的客戶相比往年增多，但預計對銀行影響有限。”一位股份制大行工作人員告訴《國際金融報》記者，由于房貸金額大，提前還房貸現象并不普遍。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，銀行要重點辨別消費者提前還貸的動機，“提前還貸是少部分現象，但要充分認識到購房者提前還貸的心理”。

　　嚴躍進分析指出，“可能部分購房者是考慮到還款壓力想提前償還，以減少后續的利息開支，部分是希望提前還貸進而把房產做抵押，獲得成本更低的貸款，還有部分是會對比目前新購房者的房貸利率，覺得自己償還貸款的利息太高，所以想提前還貸，動機各有不同。”

　　“特別是有可能存在通過提前償還房貸，然后去申請銀行的房抵貸或經營貸業務，以獲取更為低廉的貸款利率。”嚴躍進表示，在合理的前提下，提前還貸無可厚非，但借此去獲得經營貸，繼續去炒房，這是不能被允許的。“建議金融部門要密切關注，防范成為銀行系統新的金融風險和糾紛問題。同時，建議商業銀行要充分理解客戶的金融需求，主動去改善服務，以不增加購房者負擔的角度去協調此類問題，減少各類貸款方面的糾紛和投訴。”

　　“對銀行來講，購房者選擇提前還貸，其實對銀行業務的沖擊并不大。”嚴躍進表示，因為不是所有客戶都會選擇提前還貸，“現在主要的矛盾問題是停貸，而不是提前還貸，銀行也無需對此過于抵觸。”

　　據記者了解，浦發銀行、平安銀行等銀行紛紛表示，目前不會調整提前還款補償金政策。

　　此外，針對當前LPR（貸款市場報價利率）多次下調，是否有必要提前還房貸，嚴躍進建議，“新購房者必然是能享受到當前較低廉的利率優惠，但對已經買房的存量貸款用戶來講，不排除明年元旦之際利率下調的可能。特別是在利率下行的背景下，提前償還房貸的意義不大”。

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：張文