[ 在三四線城市經(jīng)歷了一輪大范圍放松之后，熱門(mén)二線城市近期逐漸成為調(diào)控主力。而相比三四線城市的主要矛盾側(cè)重于新建住房的去庫(kù)存壓力，熱門(mén)二線城市更傾向于活躍二手房市場(chǎng)。 ]

　　5月居民中長(zhǎng)期貸款繼續(xù)同比少增3379億元，同月30個(gè)大中城市商品房成交面積同比腰斬，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)似乎仍不明顯。

　　從中央和地方政策來(lái)看，近期無(wú)論是房貸利率還是首付比例、公積金支持，以及限購(gòu)、限售等措施的松綁都在加速。不過(guò)根據(jù)記者從不同城市居民和中介處了解，隨著疫情緩解，各地尤其一二線城市的看房熱度與成交量都有明顯升溫，但分化較為明顯，而且還有部分掣肘因素，比如疫情的反復(fù)、房?jī)r(jià)的看衰，三四線城市改善型需求和觀望情緒濃厚等。

　　綜合機(jī)構(gòu)的分析，房貸數(shù)據(jù)一般相對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售有一定滯后性，目前房地產(chǎn)景氣度仍然處于相對(duì)低迷的階段，銷(xiāo)售回暖既是行業(yè)信心恢復(fù)的結(jié)果，也是前提條件。多位中介人士對(duì)記者表示，目前新房市場(chǎng)新開(kāi)盤(pán)數(shù)量下降，熱門(mén)樓盤(pán)“人擠人”，但也有期房因?yàn)楸粨?dān)心“爛尾”持續(xù)冷場(chǎng)。對(duì)于二手房，因?yàn)閭€(gè)別熱門(mén)城市此前限購(gòu)、限售等政策的影響，加上多數(shù)業(yè)主不愿低位出售，市場(chǎng)活躍度明顯下降，這也是近期多地因城施策的主要方向。

　　有分析師預(yù)測(cè)，考慮到信貸需求修復(fù)較慢，5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）仍有下調(diào)可能，預(yù)計(jì)空間15BP。但商品房銷(xiāo)售額和居民信貸正式回暖，可能還要再等兩個(gè)月。

　　購(gòu)房者蠢蠢欲動(dòng)

　　“現(xiàn)在房貸利率很便宜了，首套房最低能到4.25%，而且房?jī)r(jià)也下來(lái)了，肯定心動(dòng)啊。”來(lái)自某三線城市的張強(qiáng)（化名）已經(jīng)想換房很久了，最近房貸利率的一路下滑讓他心動(dòng)不已。此前，他所在的城市放松了限售、限購(gòu)政策，他只要賣(mài)掉現(xiàn)在兩室一廳的房子，再次購(gòu)買(mǎi)即可享受首套房的貸款政策。

　　從5月成交量來(lái)看，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交面積為1318萬(wàn)平方米，環(huán)比上升4%，但同比仍下降59%。百?gòu)?qiáng)房企5月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，同比降低59.4%。雖然環(huán)比已有回暖趨勢(shì)，同比降幅也沒(méi)有明顯擴(kuò)大，但壓力依然不小。

　　在此背景下，支持剛需的同時(shí)，不少地方二季度以來(lái)也“雙管齊下”，重點(diǎn)通過(guò)因城施策吸引像張強(qiáng)這樣的改善型住房需求。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)已有超過(guò)150個(gè)城市發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，其中僅5月就有超過(guò)100個(gè)城市發(fā)布了110多條穩(wěn)樓市新政。

　　張強(qiáng)所在城市的一位房產(chǎn)中介人士對(duì)記者表示，隨著各類(lèi)政策的落地，他手中的成交量已經(jīng)明顯增加。但因?yàn)椴粩嘤虚_(kāi)發(fā)商資金緊張的消息傳出，很多購(gòu)房者開(kāi)始擔(dān)心期房爛尾、建筑質(zhì)量不佳，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)二手房。“像我們這種小地方肯定還是新房為主，一個(gè)是大家都有住新房的觀念，另一個(gè)是二手房還有過(guò)戶費(fèi)什么的比較麻煩，”張強(qiáng)對(duì)記者表示，考慮到期房交房的不確定性、開(kāi)發(fā)商爆雷對(duì)房屋質(zhì)量的影響，他也開(kāi)始考慮二手房，“只要物業(yè)還有周?chē)h(huán)境設(shè)施還可以，也可以考慮二手。”

　　不過(guò)一個(gè)明顯的變化是，在三四線城市經(jīng)歷了一輪大范圍放松之后，熱門(mén)二線城市近期逐漸成為調(diào)控主力。而相比三四線城市的主要矛盾側(cè)重于新建住房的去庫(kù)存壓力，熱門(mén)二線城市更傾向于活躍二手房市場(chǎng)，一方面將多孩家庭等作為定向放松的主要對(duì)象，刺激改善型需求；另一方面平衡“房住不炒”，開(kāi)辟遠(yuǎn)城區(qū)購(gòu)房需求，佛山、青島以及成都等外圍區(qū)域去化率較低的城市都出臺(tái)了新政。

　　盡管一線城市給樓市松綁的動(dòng)作很少，但遠(yuǎn)郊甚至周?chē)鞘幸彩遣诲e(cuò)的選擇。比如“北漂”多年的李衛(wèi)，最近了解到環(huán)京樓市政策松綁之后，考慮入手一套河北燕郊的房子。

　　作為不少北京外地通勤人的選擇，燕郊樓市2017年之后因?yàn)橄拶?gòu)等政策不斷降溫，目前不少熱門(mén)小區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)較高點(diǎn)腰斬，比如李衛(wèi)看上的首爾甜城均價(jià)已經(jīng)從當(dāng)年接近4萬(wàn)元/平方米降到1.5萬(wàn)元/平方米~1.8萬(wàn)元/平方米。

　　此前記者曾從當(dāng)?shù)劂y行和中介人士處了解到，目前燕郊已經(jīng)放開(kāi)對(duì)外地人的限購(gòu)政策，而且可以享受首套房4.25%利率、20%首付的最新政策，成交量和看房客戶明顯增多，某個(gè)高性價(jià)比的小區(qū)3天就成交了十幾套，超過(guò)上個(gè)月整月的成交量。

　　信貸乏力背后，還有哪些擔(dān)憂

　　但這些需求很大一部分還沒(méi)有落地。央行公布的5月信貸數(shù)據(jù)顯示，反映居民購(gòu)房需求的中長(zhǎng)期貸款增加1047億元，雖然較4月份有所好轉(zhuǎn)，但繼續(xù)同比少增3379億元。這也意味著，今年以來(lái)居民中長(zhǎng)期貸款單月新增額同比繼續(xù)下滑，其中2月和4月甚至出現(xiàn)了罕見(jiàn)的負(fù)增長(zhǎng)。

　　這其實(shí)與5月的住房成交量較為一致。有券商分析，房貸數(shù)據(jù)一般相對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售有一定滯后性，目前房地產(chǎn)景氣度仍然處于相對(duì)低迷的階段。

　　銷(xiāo)售回暖既是行業(yè)信心恢復(fù)的結(jié)果，也是前提條件。那么問(wèn)題到底出在了哪里？居民購(gòu)房信心什么時(shí)候可以恢復(fù)？

　　張強(qiáng)心動(dòng)卻遲遲沒(méi)有出手，主要有兩個(gè)考慮：房?jī)r(jià)和資金。“現(xiàn)在這個(gè)環(huán)境房?jī)r(jià)肯定不可能大漲了，如果我是剛性需求肯定砸鍋賣(mài)鐵就先買(mǎi)了，但是現(xiàn)在有一個(gè)住著不著急，而且想換大房手上資金還不太夠，只能再觀望觀望。”張強(qiáng)表示，房?jī)r(jià)低迷雖然是入手的好機(jī)會(huì)，但卻恰恰不忍心賣(mài)掉手中的房子，沒(méi)有辦法回籠資金。加上疫情的影響，做調(diào)味品批發(fā)銷(xiāo)售的張強(qiáng)明顯感受到家庭收入減少，短期內(nèi)與妻子一邊增加儲(chǔ)蓄，一邊減少支出。

　　但不同城市的矛盾各有不同。就在張強(qiáng)所在城市二手房開(kāi)始逐漸回暖的時(shí)候，不少二線城市甚至一線城市的新房市場(chǎng)卻比二手房市場(chǎng)火爆，甚至已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商將此前首付6個(gè)月交齊的條件縮短至15天，相應(yīng)折扣也取消了。

　　來(lái)自蘇州、杭州、成都，以及深圳、廣州、北京等地的多位中介對(duì)記者表示，目前帶看和成交量已經(jīng)明顯回升，但新房和二手房、樓盤(pán)與樓盤(pán)之間的分化較為明顯。因?yàn)榇饲跋奘邸⑾拶?gòu)等政策的限制，目前即使松綁，多數(shù)位于核心區(qū)域的房主也不斷低位出售。加上新房因?yàn)閰^(qū)位等原因往往價(jià)格更低、房貸更優(yōu)惠、促銷(xiāo)活動(dòng)較多，二手房市場(chǎng)遠(yuǎn)比新房市場(chǎng)冷淡。

　　“新房限價(jià)導(dǎo)致跟二手房倒掛不少，短期看是好事，但是政府放地、開(kāi)發(fā)商拿地積極性可能就小了，好樓盤(pán)會(huì)越來(lái)越少，還有人擔(dān)心長(zhǎng)期下去建筑質(zhì)量也會(huì)變差。”一位深圳房產(chǎn)中介人士對(duì)記者表示，目前南山區(qū)、福田區(qū)等價(jià)格倒掛明顯的熱門(mén)樓盤(pán)秒光，但是其他東部區(qū)域的樓盤(pán)則賣(mài)得比較慢。

　　國(guó)金證券地產(chǎn)分析師杜昊旻認(rèn)為，參考2014~2016年的寬松調(diào)控周期，政策落地后市場(chǎng)銷(xiāo)售需要一定恢復(fù)時(shí)間，預(yù)計(jì)8月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額單月同比或?qū)⑥D(zhuǎn)正。據(jù)國(guó)金證券監(jiān)測(cè)，6月4日~10日40個(gè)重點(diǎn)城市商品房成交合計(jì)407萬(wàn)平方米，周環(huán)比下降7%、同比下降46%，其中一線城市、三四線城市明顯改善，二線城市環(huán)比回落；二手房市場(chǎng)上，17個(gè)重點(diǎn)城市普遍增長(zhǎng)。

　　對(duì)于信貸需求，浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超認(rèn)為，預(yù)計(jì)隨著各項(xiàng)寬信用工具落地、疫情修復(fù)實(shí)體信貸需求進(jìn)一步回暖，6月信貸大月的信貸增量較5月進(jìn)一步改善。但居民住房貸款修復(fù)速度相對(duì)較慢，預(yù)計(jì)5年LPR后續(xù)仍存在降低15BP的可能性。

海量資訊、精準(zhǔn)解讀，盡在新浪財(cái)經(jīng)APP

責(zé)任編輯：張文