原標題：“提前還了150萬房貸”，是賺還是虧？

　　最新消息，首套房貸款利率要降了，但很多人在猶豫“要不要提前還房貸”。

　　5月20日，央行宣布，貸款市場報價利率（LPR）1年期報3.7%，與上次持平，5年期報4.45%，較上次下降0.15個百分點。這意味著，新買房用戶最低可享受到4.45%的利率，存量房貸用戶的月供也將有所減少。不過，在此之前，很多人已經因為房貸利率掙扎了許久。

　　“房貸是普通人能從銀行借到的最便宜、金額最大的一筆錢”、“貸款買房是抗通貨膨脹的最佳選擇”，“低首付，高杠桿，搏一搏單車變摩托”……過去多年來，貸最高的房貸，還最長的時間，絕不提前還房貸，是買房這件事上很多人的共識。

　　這是因為，過去十幾年來，房價經歷了高速上漲，房產增值的部分，早已遠遠覆蓋了房貸利率，再者，大眾投資方式多元，平均5%以上的理財收益輕易就能拿到手。怎么算，都輪不到提前還房貸。

　　但這一切正在發生變化。契機是，2021年以來，股票、基金、重金屬、虛擬貨幣等投資方式不僅收益率日漸走低，無數人甚至被牢牢套住。很多銀行理財產品不保本了，銀行存款利率和余額寶利率也是一降再降。如今，常規理財方式想拿到4%的收益都難了。

　　這時候很多人開始計算，手里的閑錢理財收益在4%以下，自己承擔的房貸利率卻在5%以上，只要提前還一些房貸，輕輕松松省下就是賺到。于是，一批年輕人開始放棄琢磨理財產品，轉而提前還房貸。

　　一筆顯而易見的賬，看似有道理，但，提前還房貸，真的適合所有人，以及所有的房貸形式嗎？

　　投資收益不理想，提前還房貸當省錢

　　品類創新研究院執行院長周裝今年35歲，在北京工作，2017年在長沙買了房子。他告訴深燃，“2020年之前基金、股市的收益都比較好，我沒有想著要提前還房貸，2021年到現在，理財收益很慘，沒有跑贏房貸利率。與其在手里砸著，不如提前還一部分房貸。”

　　他算了一筆賬，自己的房子貸款近90萬元，還款方式是等額本金，時長30年，加上利息，總共要給銀行還接近170萬元，利息就有80來萬元。剛開始每個月還接近6000元，里面的本金是2300元左右，其他都是利息。到2022年，周裝每個月還5400多元。如果提前還30萬元，折算下來能省近30萬元的利息。

　　經過對比，2022年5月4日，周裝在留出了生活所需現金后，拿出了30萬元提前還了房貸，將貸款年限縮短了10年，現在每個月的月供也降到了4000多元。

　　“我提前還了30萬元，相當于干了60萬的事，折算下來收益幾乎是1：1的，輕輕松松省下30萬，省下就是賺到。而且今年這行情，如果這30萬去買股票基金，大概率要賠，這個是穩賺不賠，這么一想我心里就很爽。”周裝說。

　　對他來說，每個月五六千元的房貸并不是很大的壓力，“我純粹是覺得這筆錢在我手里產生的價值不如提前還房貸產生的價值大，還房貸一塊錢可能能產生兩塊錢的價值，那我為什么不做呢？”

　　當然了，他沒有選擇全部還款，一方面是考慮到手里要有一些現金，有安全感。另外也要關注接下來的整體形勢，“如果大盤還這么差，我可能再提前還個五年或十年的，如果行情變好了，我就不提前還了。”

　　在周裝看來，如果是剛需房自住房，并且手里有閑錢，在當前的形勢下采取更穩健的形式盡快還完，是更好的選擇。這么做也是在給未來解綁，不用一直惦記著還欠銀行多少錢，“無債一身輕，可能符合當下很多人所追求的一種生活狀態吧。”

　　陳立在2021年還清了三套房子的貸款。

　　他的三套房子分別在不同城市，加起來房貸大約200萬元。“前些年，考慮到貸款利息不算高，我們賺錢能力也還可以，跑一個時間差去不同城市買房子，這都需要利用貸款的杠桿撬動。”

　　但近幾年的經濟形勢加上房產行業的嚴監管，他不敢冒進再去買更多的房。按照他的說法，2016年之前自己一直在做加法，近年來開始做減法，把自己的資產置換安全。

　　他分析，股票、基金、區塊鏈等都不算穩健，銀行的短期理財都不保本了，“樓市的黃金增長十年也已經過去，樓市沒有高漲的基礎，即便回暖也是微調，再把錢投進去就意義不大了。”

　　在這種情況下，手里的錢用來理財既跑不贏通脹，也跑不贏房貸利率，不如把比較高利息的貸款先還清，等于也是省錢了。

　　過去兩年來，陳立收縮投資，終于在2021年還完了最后一套房子的房貸。“持有現金流，減少高消費，保持低欲望，安全永遠是第一位的。還了房貸，不透支未來的錢，心理也就踏實了。”

　　壓力太大，提前還房貸給自己減負

　　33歲的遠清在北京工作，他在北京和杭州各有一套房子。2020年，他將北京的房子進行了一次置換，背上了186萬的商業貸款，利率高達5.985%，加上杭州房子的120多萬元房貸，他頭上壓了300多萬房貸，每月還款額飆到了2萬元。

　　“這帶給我的壓力太大了，想到自己每個月的收入最低都不能低于2萬元，我就很焦慮”。另外，遠清也沒有擅長的理財方式，閑錢基本上都放在余額寶里，或買一點微信理財通的小產品，收益也就是3%左右。

　　以前他常擔心隨時有大的資金需求，總是要確保用錢的時候隨時可以調度，也常設想等手里的錢再攢一攢，通過加點杠桿是不是還可以再配置點資產，但一切都沒能實現，“我做理財，風險系數太高的不敢去嘗試，絕對是被通貨膨脹吊打的做法，我決定提前還房貸。”

　　最近一年多，遠清先還了幾筆幾十萬的大額房貸，后續，只要手里有一點存款他就會在銀行的APP上申請提前還款，5萬、10萬這種他也不嫌少，還完之后，馬上就能看到月供減少了多少。看到房貸越來越少，內心很爽，這也給了他繼續賺錢還款的動力。

　　目前遠清總計還了大約150萬元的房貸，月供金額降到了1萬元左右，“雖然原來的2萬元的月供也能承受，但壓迫感不一樣，對我來說那真的是個挺重的包袱，我現在覺得1萬元是一個特別理想的狀態。”未來，遠清計劃繼續還一部分房貸，不過他不著急還完，“說不定個稅抵扣什么的對這方面有要求，我可能會留一小部分。”

　　和遠清情況類似的年輕人不少。

　　小溪在杭州定居，今年28歲，她于2018年在杭州買了房子，貸款有200來萬，5.88%的利率，每個月要還約1.3萬元的房貸。她老公也在婚前買了房子，兩個人每人身上背了200多萬的房貸，壓力很大。

　　而且她發現，三年多過去了，自己還掉的大部分都是利息，本金沒掉多少，“總是有一種欠了200萬的感覺。因為我是等額本息，等于前面還的大部分都是利息。”

　　于是，小溪跟老公商量，提前還房貸。2021年11月，在房貸滿三年的時候，他們提前還了100萬元。“現在我每個月只用還六千多塊錢的月供，租出去一套房子，也能覆蓋一些房貸，負擔就輕多了。

　　凡事必有兩面。

　　31歲的若楠雖然最近也提前還掉了房貸，但只是因為打算換房，為了賣房交易流程更暢通。她并不支持提前還房貸，因為她是一直利用金融杠桿理財的受益者。

　　2015年，若楠在燕郊房價9000元/平米的時候，買了一套60多平的房子，2016年房價大漲到28000元/平米，她把房子轉手一賣，在北京花100萬左右的首付買了自己的第二套房子。2018年她做了一些海外資產配置，買了日本的一套房子。她還投資過某公司旗下的一個風險型理財產品，最高的時候收益率達到了16%，她在里面賺了三十多萬元。

　　“去年前年我一直在定投黃金，我自己摸的規律是跌到350元/克的時候買入，到了390元/克左右賣出，就這樣，我的黃金投資收益還是不錯的。雖然我的股票基金目前也是被套牢狀態，但這兩年環境比較特殊，長期我是看好的。”

　　若楠在理財上的規劃是風險型和穩健型產品搭配。除了房產，她會把一部分錢拿去買理財型保險，等到六七十歲以后，會有一筆錢是自己未來的保障。股票、基金、債券這一部分相對來說她能接受一定的浮動以及虧損。“我的理財產品有穩健的、有冒進的，如果風險型的虧損了，我也不會那么焦慮。”

　　在她看來，理財長線短線都要看，房貸時間長達二三十年，這中間可能會有各種各樣的變化，這兩年理財市場不好，過兩年又未必還是這樣。當然了，大家常說賺不到認知以外的錢，要看自己有沒有理財上的認知，“如果具備比較多的理財知識和渠道，完全可以拿提前還貸的錢去尋找新的機會。”

　　到底該不該提前還房貸？

　　長期關注經濟領域的北京師范大學教授、一帶一路學院研究員萬喆分析，社會融資中有一項就是居民貸款，近年來，居民貸款意愿下降和提前還貸的邏輯是一致的。

　　“過去十幾年來，居民愿意貸款買房，并且不提前還貸，原因是通貨膨脹率相對較高，整個社會投資又比較熱，居民更愿意拿錢去做多元投資。第二，房地產市場經過了一個快速上升的周期，投資回報率非常高，居民不斷貸款買房，看重的是房產未來的升值空間，這個投資回報率遠高于房貸的利率。”

　　但目前正處在一個變化的階段，近五年來，房住不炒的政策執行得越來越嚴格，提高貸款門檻、限購、限貸等政策，不少房地產的企業高周轉的模式受到了壓力，房地產價格未來的預期已經收縮，加上疫情的反復影響到了很多企業以及個人的收入。

　　另一方面，整個社會的投資回報收益過去也存在泡沫，居民拿出錢投資股票基金理財，回報率已經不可能再像過去期待的那么高了，所以很多人覺得不如提前還貸。

　　萬喆指出，現在實際上就是處在疫情、房地產監管趨嚴、通貨膨脹等綜合因素集中的階段，很多人貸款意愿、投資意愿都下降了，不愿意再進行運營擴張，也不太愿意繼續負債了。因為沒有上升空間的負債就是純粹的負債，手里有更多現金就要把這個負債降低。“不過現在的提前還款，只是短期內少數人的做法，不是特別普遍的趨勢。”

　　要不要提前還房貸，關鍵要看放在誰身上。

　　財商領域從業者榮威提醒，公積金貸款的部分，利率較低，不建議提前還。市面上目前相對穩定的理財形式，比如保險公司五年或十年的理財產品，年化收益在5%左右。“貸款利率如果在5%以下，可以繼續承擔，如果是5%以上，可以早點還。”

　　另外還有一種對比法，就是跟通貨膨脹比，“如果你的收入漲幅能跑得贏通貨膨脹，可以繼續承擔房貸，反之，你就不適合用這個高杠桿。掙得越多，可以把杠桿放得越大。”

　　社科院金融研究所主任尹振濤補充，提前還房貸還要參考還貸方式和年限。等額本息每個月都還一樣的金額，這種貸款的特點是一開始更多的是支付利息，后面更多的是支付本金。這種在前一些年如果沒有更好的投資類型，可以選擇提前還貸。但30年的房貸如果已經還了十幾年了，后面所還的貸款也大都是本金了，提前還意義也不大。還有一些銀行，在一年內或者三年內要提前還款，可能還有違約金，需要提前問清楚政策。

　　最后，還要考慮今后10年、20年的變化。尹振濤解釋，如果現在選擇了提前全部還清貸款，等于沒有了這個金融業務，后面還有20來年的調整期，銀行的利率和房貸利率常常調整，“不能因為短期的變化而給長期輕易做決策，還是要把目光放長遠。”萬喆也指出，既要考慮未來的通貨膨脹，也要考慮可能的滯脹或衰退。

　　所以，綜合多位業內人士的說法，有多套房產的人，做一個投資組合的變化是沒有問題的。對于大部分普通人來說，如果手里有閑錢，注意是留足了生活備用金，包括教育、醫療、意外等之后的閑置資金，且自己沒有相對穩妥的投資方式能夠獲得5%以上的收益，房貸利率又在5%之上、房貸年限還比較長的人，可以選擇提前還房貸。考慮到未來可能的變數，提前還部分會是更穩妥的做法。

　　反之，則建議繼續承擔房貸，分攤壓力，拿手里的資金創造更多可能。

　　（應受訪者要求，文中陳立、遠清、小溪、若楠、榮威為化名。）

　　（來源：深燃）

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責任編輯：李琳琳