作者：竺勁（中信建投證券地產、周期及中小盤研究組組長，房地產行業首席分析師）

　　1）一段歷史

　　2014年帶來行業主升浪的核心原因是9月30日央行出臺的認貸不認房政策。具體而言，當時新的房貸政策不再以家庭擁有的房屋數量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認定。緊接著2014年11月22日央行宣布降息，進一步帶動了購房成本的下降。這兩個舉措直接帶來了2015-2017年初的房地產牛市。盡管在2014年的4月和6月有過定向降準，但對股市的作用明顯大于樓市，地產股在四季度前也跑輸大盤。這一次全面降準以后，我們判斷很難有放松的行業政策跟進，降息也有待進一步觀察，核心在于當前的樓市情況和經濟狀況與2014年有了很大的不同。當時樓市庫存壓力很大，重點城市去化周期達到2年甚至以上，而當前并沒有那么高，很多城市仍一房難求，同時當前房價較14年幾乎都翻了2-3倍。經濟上2014年面臨下行，同時匯率貶值壓力較大，刺激地產推動經濟增長的內在需求較大，而當前經濟穩中有進，只有一些結構性的問題。所以用地產拉動經濟是沒有必要的。

　　2）兩個矛盾

　　貨幣環境仍相對寬松和有限的優質土地之間的矛盾在土拍兩集中政策實施中有表現和放大，導致開發商整體毛利提升有難度；當期拿地利潤率不達預期與當期業績穩定增長之間的矛盾也出現了，開發商板塊的業績可能會因為拿地利潤率的下降在今年承壓，而不是等到三年以后的交房，這就需要我們進一步關注土拍兩集中市場的變化，以及開發商板塊各個重點公司的利潤釋放情況。

　　3）三個趨勢

　　我們在中期行業策略報告中表達了從管錢到管地以后，開發商營商環境變差。那么這將帶來在產業發展和行業投資的三個趨勢性變化：第一是腰部企業的減少，指的是千億左右規模的企業會變少，因為融資難拿地難主要困擾這部分企業，而且這部分企業往往有歷史包袱；第二是大中型公司通過加大運營，加大輕資產化業務發展來保持行業中的競爭優勢；第三是中小型的公司將會考慮清貨離場，轉型是很多A股小型開發商會考慮的動作。我們在策略報告中明確看好大資管（商管、物管）、醫美、代建這三個賽道。

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責任編輯：潘翹楚