房地產貸款集中度 新規顯威 房貸額度將繼續趨緊

　　作者： 陳洪杰

　　房地產信貸再設紅線，官方啟動對銀行差別化的房貸“五檔分類”控制模式，打響了2021年中國樓市調控第一槍。

　　近日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱“新規”）稱，要求中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

　　多位華北、華南地區銀行人士對第一財經記者表示，去年上半年銀行的房貸額度比較寬松，從下半年開始，應監管要求，房貸額度開始收緊。上述新規出臺后，房貸額度將會進一步收緊，將影響部分銀行2021年一季度的資產投放。“往年年初為了‘開門紅’，銀行會將大量資金投向房地產貸款及個人住房貸款，不過，2021年一季度將發生變化。”多位人士稱。

　　另有一位華中地區城商行個貸人士對記者稱，當前，其所在的銀行房貸額度還未見緊張，但預計春節后會有所動作，對個人住房貸款業務的占比進行壓縮。

　　另一位國有大行人士稱，新規中，強監管的目的是促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。未來，房貸額度趨緊是必然，但是房貸額度總量不一定會變少。在資產投放端，監管只是打算將銀行房貸額度占比控制在一定的合理空間，設置了過渡期，以保證政策的平穩實施。

　　房貸額度將繼續趨緊

　　“房貸規模緊張是2018年以來一直存在的問題，主要是受國家調控影響。而上述新規進一步明確了各家銀行房地產貸款占比的上限，也為下一步各家銀行房貸投放提供了參考，由原來模糊的概念變為清晰指標。新規出臺后，肯定會對部分銀行產生影響，尤其是在上限徘徊的銀行，會出現部分銀行在2021年前期儲備業務投放不出去、調整全年任務計劃、重新規劃市場的局面。”一位國有大行華北地區某支行個貸負責人對第一財經記者表示。

　　前述新規明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。綜合考慮銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，并建立區域差別化調節機制。

　　具體來看，新規分五檔劃定10條紅線，其中，第一檔中資大型銀行，房地產貸款和個人住房貸款占比上限，分別為40%、32.5%；第二檔中資中型銀行，前述兩項占比上限分別為27.5%、20%；第三檔中資小型銀行和非縣域農合機構，上限分別為22.5%、17.5%；第四檔縣域農合機構，上限分別為17.5%、12.5%；第五檔村鎮銀行，上限分別為12.5%、7.5%。

　　上述負責人表示：“相對于2020年下半年，我們目前的額度更緊張了。其實在2020年上半年，銀行房貸額度還是比較寬松的，從7月份中下旬開始收緊額度。”

　　另外一位房地產中介公司人士告訴記者，目前還未接到銀行個貸業務的信息。對個人購房者來說，無需有太多擔心。畢竟在經濟下行中，個人住房貸款是銀行較為看好的資產。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經記者表示，當前，有部分地區出現房貸額度緊張的情況，但可能與新規的關系不是很大，更多原因在于管控之前貸款規模的快速增長。預計春節過后，房貸額度會進一步收緊，但額度收緊并不意味著額度減少，主要體現在占比減少，另外房貸投放節奏和房貸投放周期也會發生變化。

　　早在2020年9月份，第一財經記者了解到，有大行收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款的一定比例，這一比例可能是30%左右。

　　2020年12月2日，銀保監會主席郭樹清發表署名文章稱，上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

　　“當前，監管對于房地產金融實行嚴監管政策，預計在2021年不會松動。不過，監管是大力支持住房租賃市場的，上述新規把住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。未來老舊小區改造以及租賃住房等可能會得到政策的支持。”嚴躍進表示。

　　銀行股連續飄綠

　　1月4日，銀行股全線飄綠，成都銀行、興業銀行、鄭州銀行等多家銀行跌幅均超過4%。1月5日，銀行股繼續下跌，在滬深股市飄紅的情況下，銀行板塊下跌0.66%，近40家上市銀行中，僅有8家銀行股價稍有漲勢。

　　“2021年股市開盤以來，銀行股的走勢不太好，這與上述新規的出臺有很大的關系。雖然業內早有預期，但是真正形成制度進行落地，卻影響著投資者的情緒。”一家城商行人士稱。

　　一則券商報告顯示，截至2020年上半年，在個人住房貸款占比方面，39家（6家大行、9家股份行、15家城商行、9家農商行）上市銀行中個人住房貸款占比超出對應分檔監管警戒線的有9家。在房地產貸款占比方面，39家上市銀行中，超出警戒線的有12家。4家超出兩個百分點以內，另外8家超出2個百分點以上，且主要是第一、三分檔的銀行（未剔除住房租賃有關貸款，因此數據偏高）。

　　金融監管研究院副院長周毅欽對記者表示，從短期來看，應該說總體比例的設置參考了銀行房地產貸款現狀，大部分銀行是在指標范圍內，只有少部分相對激進的銀行受到了影響，但也給了充分的彈性空間緩沖。因此，對商業銀行的短期經營現狀不會產生顯著影響，但是值得重視的是，這一政策由央行和銀保監會一起推出，納入了央行的宏觀審慎管理范圍內，將對房地產信貸的監控再次提高到一個新的高度，意味著未來商業銀行想在房地產信貸中大幅騰挪的可能性進一步降低。

　　“這一信號意味濃重，這對房地產信貸的擠出效應將非常明顯，同時，由于房地產業在商業銀行的貸款占比偏高，資產質量目前整體優良，因此也直接降低了銀行的未來業績邊際改善的預期。”周毅欽說。

　　就建立房地產貸款集中度管理制度對房地產市場的影響而言，央行、銀保監會在答記者問時表示，目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，人民銀行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款占比及個人住房貸款占比基本穩定。對于超出管理要求的銀行業金融機構，將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。

　　在“房住不炒”的大背景下，此次房貸設置的“五檔分類”，與去年針對房企的三道紅線一起，共同形成了對房地產的金融監管體系。

　　2020年8月，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，對重點房企資金監測和融資管理制定三檔規則，即所謂的“三道紅線”：房企剔除預收款后的資產負債率不超70%；凈負債率不超100%；“現金短債比”不小于1。

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責任編輯：張文