最嚴監管年房地產商賣了13萬億房子，不缺錢不缺地，會是最后的瘋狂嗎？

　　來源：大貓財經

　　多年來，人們對房地產市場有兩大暢想：

　　? 房價會降；

　　? 高速擴張的房地產商會垮。

　　一直到現在，每輪房地產調控，人們都紛紛猜測——到底哪家房地產商會在本輪調控中垮掉？

　　言下之意是：你們房地產商都是一榮俱榮一損俱損的，如果有資金鏈超級緊張被迫降價，那可能就會引發連鎖反應，紛紛拋售，房價大幅下跌，到時候要么可以抄底，要么中國會擺脫房地產依賴癥，總之都不是壞事。

　　北京是全國房市政策的風向標，去年北京以“317”新政拉起房市調控的大旗，全國很多城市也望風而動紛紛出臺限價限購的調控政策。

　　當時，很多人預測：到底是房價先崩還是哪家房地產商先崩？

　　結果一年過去了，“317”調控也滿一年了，回頭看看過去的2017年，發現這一年成了中國房地產市場大分化的年份，一線城市受到嚴厲的調控，止漲陰跌；二線熱點城市暴漲；三四線城市受益于棚改貨幣化，甚至出現搶房熱潮。

　　截止目前，沒有哪家房地產商崩潰，也不見哪座城市房價恐慌性暴跌。

　　反而，2017年，房地產商是賺得盆滿缽滿。

　　01

　　賺錢賺到手軟

　　貓哥把大房地產商的年報粗略看了下，發現過去的一年真是個好年份：

　　● 老大：萬科實現銷售金額5299億元，同比增長45.3%；銷售面積3595.2萬平方米，同比增長30%；

　　● 老二：碧桂園實現合同銷售金額人民幣5508億人民幣，同比增長78.3%，合同銷售面積6606萬平方米；

　　● 老三：恒大集團銷售額高達5009.6億，同比增長34%，凈利潤370.5億元，同比增長110.3%。

　　● 老四：融創實現合同銷售金額3620.1億元，同比上年的1506億元，大增140.3%。

　　● 老五：保利地產合同銷售金額3092.3億元，較2016年增長47.2%；合同銷售面積2242.4萬平方米，較2016年增長40.27%。

　　粗略一算，碧桂園、萬科、恒大、融創、保利這五家房地產商合計銷售額2.25萬億。

　　除了TOP5 的房企，別的房地產商去年的業績也是井噴：

　　龍湖地產的銷售額1560.8億，同比增加77.1%；旭輝控股全年實現合同銷售金額1040億元，同比增加96%；新城控股合同銷售金額1264.72億元，比上年同期增長94.39%…．．

　　貓哥就不一一列舉了，根據國家統計局發布的“2017年全國房地產開發投資和銷售情況”，2017年我國商品房銷售，無論是成交量還是銷售額，均刷新了歷史紀錄：2017年全國商品房銷售面積首次突破16億平方米，達169408萬平方米，比上年增長7.7%；商品房銷售額也首次突破13萬億元，達133701億元，增長13.7%。

　　都說房地產的黃金時代過去了？人家照樣是賺錢賺到手軟好嗎？

　　02

　　房地產商賬上不缺錢

　　經歷了一年的“去庫存”，買房人的、搶房人的錢，都變成了房地產商的收入，居民的口袋空了，地產商的腰包鼓了。

　　● 萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤280.5億元，增長33.4%；恒大的凈利潤是370.5億，同比增長110%；賺到真金白銀的時候，許老板還主動“降杠桿”，在2017年上半年，中國恒大引進1300億戰略投資，還清了全部1129億人民幣的永續債，同時成功發行了63億美元的債券，利率最低6.25%，期限最長8年，既降低了負債成本，又捋順了債權期限。

　　● 碧桂園今年的行情也不錯，核心凈利潤246.9億元，同比均翻番，分別達126.3%和106%。碧桂園還預計，“隨著已銷售面積進一步交付，未來利潤持續增長可期”。

　　● 融創的情況稍微沒那么好看，收入同比增長86.4%至658.7億元人民幣，毛利同比增長181.1%至136.3億元，孫宏斌對樂視大手一揮的投資，如今成了大負擔，165.6億基本打了水漂，對樂視相關投資的減值撥備和按權益法錄得的損失，計提壞賬及減值準備共計120.8億。

　　孫宏斌也想把燙手山芋扔掉，在發布會上，他說：“如果有人愿意買（樂視）的話，你讓他來找我，價格好商量。但是價格不合適我也不會賣的。”

　　忙活了一圈，還是地產收入好，老孫也不準備玩高科技了：“科技創新我們從來不看，我看不懂那玩意，但消費升級我看得懂。我心態特別好，別糾結，過去就過去了，往前看。投資的失敗也好，出了問題也好，不會影響我們消費升級投資，科技這方面我沒有這個能力。”

　　當初孫宏斌入股樂視就叫人看不懂，你說你一個賺大錢的房地產商，放著千億的地產生意不好好弄，去接盤一個風雨飄搖的“科技公司”干嘛呢？

　　都說老鄉騙老鄉，兩眼淚汪汪，對樂視的投資是影響了融創的業績，市場上一直傳說融創的資金很緊張，恐怕就有它先后入股樂視、收購萬達資產包的顧慮。

　　孫宏斌說：“融創資金鏈會斷嗎？看看我們的現金流和土地儲備，資金鏈會斷是不可能的。”而融創的財報顯示，公司土地儲備貨值3萬億，多數都在一二線城市，心里有底啊。

　　雖然小道消息不斷，但從賬面上看，現在開發商手里都不缺錢。

　　可能大家都預料到今年金融監管會日趨嚴厲，所以大家都未雨綢繆，想盡辦法在市場上獲取資金，其中房地產ABS（資產證券化）就成為最火的融資方式，以“類REITs”、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）、運營收益權、物業費和購房尾款等各種方式打包ABS，今年到現在僅碧桂園就發行了400億元房地產ABS。

　　還有信托，截止3月29日，投向房地產領域的集合信托產品成立數量達到409款，占成立數量的24.79%，同比增長144.91%；成立規模為855.72億元，占總規模的33.84%，同比增長翻番。

　　但對于一些過度激進的小開發商來說，今年恐怕日子難過，貓哥聽聞有些激進的中小地產商，雖然年報挺好看，但其實在不斷想辦法籌資度過難關。

　　誰叫它們在去年地價高的時候拿下地王呢，現在限購限價，擺明了建成后也沒法賺錢，除非限價會放松。

　　03

　　地買好了，就等人來了

　　那些久經沙場的開發商就不一樣，人家早就把地都囤好了，并且方向也早就定好。

　　● 2017年，萬科新獲取了總建筑面積4615萬平方米的土地，其中74.7%位于一二線城市。

　　● 恒大總土地儲備達到3.12億平方米，原值5336億元。據世邦魏理仕評估，目前，恒大的土地值已達10386億元，其中一、二線城市占比達69%。

　　● 龍湖地產的土地儲備總計5458萬平方米，權益面積為3900萬平方米，主要集中在環渤海地區、西部地區、長江三角洲地區。

　　● 世茂地產除了拿一二線城市的土地，還在一二線周邊可承載外溢需求的三四線城市拿地，在上海、廈門、廣州、武漢、西安等地增加土地儲備1060萬平方米（權益前），其中底價招拍掛、收購、合作占比約45%，共擁有165個項目，分布在全國47個城市，共4790萬平方米（權益前）的優質土地。

　　● 新城控股2017年全年公司共計新增土地儲備122幅，總建筑面積3392.80萬平方米，平均樓面地價為3175元/平米，主要布局在長三角、珠三角、環渤海，以及中西部具有競爭力的二線省會級城市及其衛星城。

　　可以說，大家不但會守住人口凈流入的一二線城市，還在一二線城市人口外溢的三四線城市加碼拿地。

　　中國的城市化進程不會以任何人的意志為轉移，既然“房子是用來住，不是用來炒的”，那就跟著人口流動走，長期看人口還是硬道理。

　　04

　　悶聲發大財             

　　從年報來看，“317”過去一周年了，房地產商不但沒死，反而賺了大錢，三根大陽線改變人生觀。想看著人家要完，等清倉大甩賣撿便宜貨，也就真是個幻想了。

　　那么，2018年會怎么樣呢？

　　讓我們看看房地產商們設定的“小目標”：

　　老大萬科沒有制定目標，老二碧桂園放棄宣布銷售目標，老三恒大在去年喊出，今年實現5500億元銷售目標。老五融創中國2018年的銷售目標是4500億元。

　　龍湖地產的2018年銷售目標為2000億。富力地產將2018年協議銷售目標定為不低于1300億元，較2017年全年合同銷售額增長約60%。

　　可以說，還真是“小目標”，都相對謹慎了。

　　為什么呢？

　　房地產商給的理由是：

　　? 2018年金融監管會進一步強化，利率也大概率會走高，融資成本和購房者的購房成本都會上漲；

　　? 經過2016、2017年轟轟烈烈的行情，從一二線城市到三四線城市，各板塊輪番上陣了個遍，到休養生息之時，2018年買房的人就沒那么多了。

　　但它們沒說的是，今年1、2月大部分企業均刷新了同期歷史記錄，銷售額創造新高，22家企業2個月合計銷售額高達6130.75億，同比上漲幅度高達61%，碧桂園、恒大、萬科三家銷售破千億。春節期間，大量回鄉購房的人群，成了奇觀，輕輕松松幫助了地產商們“去庫存”。

　　可以說，只要國家調控的風向沒變，開發商都選擇“不做出頭鳥，悶聲發大財”，只管賣房子，不評論政策。

　　那么，已經箭在弦上的房產稅對房市又有什么影響呢？

　　其實早在，今年3月初，恒大集團董事長許家印就曾表示：“房地產稅可以對控制房價起作用，但或許起不到關鍵性作用。出臺房地產稅必須慎重研究，希望相關部委深入調研，廣泛交流，出臺切實合理、科學的細則。尤其是對于普通老百姓征稅要慎重。”

責任編輯：謝海平