利率上浮放款排隊 “賣一買一”銜接難

　　李鳳荷

　　據近日媒體報道，目前北京地區四大行首套房貸款利率最低上浮5%；廣州、深圳四大行首套房貸利率上浮10%，廣州、上海、北京部分股份制銀行上浮20%。至于廣州市場，據融360數據，目前，光大銀行和民生銀行首套房貸利率較高，達到基準的1.2倍，不過華潤銀行首套房貸仍有9折優惠。匯豐銀行則是規定貸款150萬元之下，首套上浮10%，150萬元以上則上浮5%，二套則統一上浮11%。貸款百萬供25年，月供已需要6000元，按首付三成計算，這個貸款額只能買142萬多元的房屋，可能連“老破小”都買不起。如果想買兩三百萬元的房屋，月供過萬是稀松平常事。　　

　　即使是“硬啃”上浮的高利率，能否如期放款還是未知數。據報道，深圳房貸額度偏緊張，客戶排隊放款長達4個月。一位銀行房貸經理表示，“我們現在這邊有好幾個億沒放出來，客戶已經辦完抵押了，現在都在排隊等放款，目前放到的是去年11月份的客戶。”去年11月份應該放款，由此推算交易可能在去年9月份成交，等足差不多半年才放款，這“龜速”放款對連環單影響最大，業主“賣一買一”，買家付不了尾款，新房付款就跟不上，連環違約的風險就出現了。去年初廣州市樓市成交放量，有關按揭申請的放款也積壓，去年9月份后陸續放款，緩解壓力，但是原來額度緊張已是市場常態。這有可能影響到換房客戶改變同步買賣的模式，必須先賣再買，持幣待購，不過大部分人士都不希望這樣操作，因為同步買賣才可以規避市場價格波動的風險。先賣后買，持幣待購，這種模式在一手房市場已普遍存在。由于預售房源減少，開發商傾向于選擇首付比例高的客戶，因此現金充裕與否成為買家競爭房源的一個決定性因素。

　　對于購房者來說，依靠貸款“先使未來錢”置業，這也是樓市發展的重要因素。從購房比例來看，貸款和一次性付款的比例長期都在7：3左右，如果業主一心等待一次性付款的客戶，30%的概率看似不小，但是攤分到各個細分的區域，有些區域可能是9：1的比例；從一次性付款客戶出現的時間段來看，某些時間甚至是10：0，也就是說除非客戶不急著用錢，否則需要花費漫長的時間等待未知何時出現的一次性付款客戶。

　　記者采訪樓市這么多年來，碰到過的“賣一買一”一次性付款銜接得上的時期是2013年，當時“新國五條”出臺，買賣雙旺，一個朋友賣天河北的房子，購入東風廣場的學位房，天河北的買家一次性付款，故此她在購入東風廣場學位房時也可以一次性付款，兩筆交易在一個月內完成。身邊朋友碰到一次性付款的概率也非常低，一個是碰巧政府需要儲備保障房源，朋友出售該區域的一個房源，政府部門通過中介完成交易，一次性支付放款。因此，業主出售房屋需要等待銀行放款，這已經是大概率事件，“賣一買一”客戶必須對交易時間謹慎處理。

責任編輯：楊暢