5月21日消息，由清華大學主辦的“2023清華五道口全球金融論壇”于5月20日至21日在京舉行，主題是“堅定信心，高質量金融發展服務中國式現代化”。

　　清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心副主任、高和資本執行合伙人周以升表示，公募REITs取得了很好的成果。首先從量上來說，截至2023年5月19日，共發行27只基礎設施REITs，市值為900億元左右，今年以來共發行3只。從類別來說，產權類和收益權類并重。從業態多樣化來說，除了傳統基礎設施外，加了保障性租賃住房和消費基礎設施。另外，也推動了擴募機制。截止目前，首批擴募申請獲準的4只REITs持有人大會均表決通過。

　　到目前為止，首批發行的9單REITs價格平均漲了9%左右，投資人也獲得了較好的收益。然而也有一些REITs產生價格上的波動，比如從2023年初到現在，中證REITs指數跌了10%左右。周以升認為，這些調整都很正常。一方面，在試點期，所有人都是在摸索，包括監管層、原始權益人和投資人。二則，在這個百年變局中，宏觀微觀都有諸多不確定性，這些不確定性必然要通過資本市場來反映。然而，REITs作為一個股債混合性質的產品，仍然有其自身的生命力。

　　通過資本市場做價值發現和風險識別，也一定會出現REITs的分化。那么如何識別風險，做價值發現呢？

　　周以升表示，需要了解REITs本質是資產的上市。因此，必須要以資產自身作為出發點。資產價值判斷必然與資產的管理能力相關。這就是證監會強調“管資產”的主要依據。這里面涉及三個問題：資產自身現狀如何，如何進行有效的管理，以及如何進行披露。首先是，資產現狀的評價，客觀了解資產當前的物理和經營狀態。

　　其次，如何有效管理是決定REITs是否會值錢的標準。周以升指出，REITs的管理分為五個層次，分別是物業日常維護管理、物業日常經營管理、資本結構管理、資產組合管理、監管協調和投資者關系管理。

　　“最后是披露問題。如何規劃合理的披露口徑，設置精準的披露指標？如何對評估REITs的價格？此前，大部分投資人只關心派息率，我認為會產生很多誤差，產權類和收益權類的差別很大，不能直接對比；而且這個指標和物業自身的估值有很多其他擾動變量，包括管理費、分派率、杠桿率等等?！爸芤陨Q，從管資產出發，建議用隱含的資產估值作為評價基準。以產權類資產為例，建議披露隱含的資本化率，比如某一統一時點，比如年末基于股價計算的隱含資本化率。隱含資本化率的計算應該充分考慮分子指標的選擇，建議用NPI，也就是扣除管理費后的經現金流作為基準，并需要扣除維修等資本開支等。只有用一個統一的、可對標的語言，才能夠客觀的評價各個REITs之間的區別，才能實現優勝劣汰的迭代。

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責任編輯：王進和