來源：中國經(jīng)營報

　　本報記者 陳靖斌 廣州報道

　　8月，A股上市公司紛紛進入2024年中期業(yè)績報告的密集披露期。在這一背景下，深圳京基集團旗下的京基智農(nóng)（000048.SZ）也披露了2024半年度業(yè)績預告。

　　京基智農(nóng)在7月初發(fā)布的業(yè)績預告中透露，預計2024年上半年歸屬于母公司股東的凈利潤將介于2億元—2.6億元之間，較去年同期下降79.76%至84.43%。此外，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤預計在2.1億元—2.7億元，同比下降幅度同樣顯著，為79.86%—84.33%。

　　對于凈利潤大幅下降的原因，京基智農(nóng)方面向《中國經(jīng)營報》記者解釋，主要是房地產(chǎn)業(yè)務去化量的顯著減少。公司相關負責人指出，去年是公司房地產(chǎn)交付（結轉收入）最多的一年，而今年上半年房地產(chǎn)項目交付數(shù)量大幅減少，導致結轉收入和利潤相應減少，整體凈利潤下滑。

　　嚴峻的“去化”難題

　　盡管近期豬肉價格大幅上漲，京基智農(nóng)依然面臨存量房地產(chǎn)業(yè)務帶來的巨大挑戰(zhàn)。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)調整，京基智農(nóng)正面臨嚴峻的“去化”難題。

　　京基智農(nóng)在7月初發(fā)布的業(yè)績預告顯示，2024年上半年歸屬于母公司股東的凈利潤預計在2億元—2.6億元，同比下降79.76%—84.43%；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤預計為2.1億元—2.7億元，同比下降79.86%—84.33%。

　　對于凈利潤的顯著下降，京基智農(nóng)解釋稱，主要原因是房地產(chǎn)項目交付數(shù)量的大幅減少，導致銷售收入和利潤相應下降，使整體凈利潤較上年同期大幅下滑。

　　早在2022年，京基智農(nóng)就曾明確表示，其房地產(chǎn)業(yè)務將僅限于現(xiàn)有存量土地的開發(fā)和運營，不再新增其他房地產(chǎn)項目。然而，2023年全年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務仍然是京基智農(nóng)的主要收入來源之一。

　　京基智農(nóng)2023年年報數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務在2023年占公司全年營業(yè)收入的69.12%，相比2022年增長了216.98%。其中，山海御園和山海公館住宅項目的集中入伙，以及山海公館公寓項目的開盤，顯著推動了公司收入的增長。

　　京基智農(nóng)相關負責人透露，目前公司待售的主要項目包括山海公館的住宅、公寓及部分商鋪。值得注意的是，山海公館項目早在2022年6月7日就已獲批預售許可證，并在住建局官網(wǎng)公示。盡管已經(jīng)過了兩年時間，項目的去化率至今僅為75%。

　　而山海公館項目面臨的去化難題，背后反映的是整個房地產(chǎn)市場的調整壓力。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的7月房地產(chǎn)領域主要數(shù)據(jù)，目前多數(shù)房地產(chǎn)指標仍處于下降趨勢中，市場整體依然在調整階段。數(shù)據(jù)顯示，2024年1-7月，新建商品房銷售面積同比下降18.6%，銷售額同比下降24.3%。

　　此外，山海公館項目在深圳市場中面臨著日益激烈的競爭。

　　根據(jù)深圳市住房和建設局公布的數(shù)據(jù)，深圳第三季度計劃入市的商品房項目數(shù)量明顯增加，寶安區(qū)的入市項目數(shù)量最多，達到13個。這種供應量的增加無疑加大了新房市場的去化難度。

　　雖然如此，寶安區(qū)卻是深圳去化周期最低的區(qū)域。

　　深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳全市在售新房住宅51277套，去化周期為21.7個月，而寶安區(qū)去化周期僅為9.1個月，是全市唯一低于10個月的區(qū)域。

　　京基智農(nóng)相關負責人坦言，盡管房地產(chǎn)市場仍在調整中，但房地產(chǎn)業(yè)務本身的高毛利率并不會拖累公司業(yè)績，反而能夠提供穩(wěn)定的利潤和現(xiàn)金流，支撐生豬養(yǎng)殖主業(yè)的發(fā)展。尤其是在6月“5·17”樓市新政的推動下，公司房地產(chǎn)項目的去化速度有所加快，具體銷售情況將以公司半年度披露的數(shù)據(jù)為準。

　　京基集團的“資本經(jīng)”

　　京基智農(nóng)背后的控股股東京基集團發(fā)跡于房地產(chǎn)行業(yè)，其于2011年建成的深圳地標——京基100城市綜合體，雖未躋身“千億房企”之列，但在廣深地產(chǎn)圈內依然占據(jù)重要地位。自創(chuàng)立以來，京基集團董事長陳華極少接受媒體采訪，據(jù)報道，他堅持低負債運營，依靠自有資金進行開發(fā)，因此擴張相對緩慢。

　　與父親陳華的“保守”風格不同，作為京基“二代”的陳家榮和陳家俊兄弟在資本市場上則顯得更加大膽和激進。

　　2014年，陳家榮走到臺前，升任集團副總裁，負責對外投資事宜。此后，京基集團先后經(jīng)歷了一場股權爭奪戰(zhàn)，成功入主康達爾（京基智農(nóng)），并以14.41億元收購了陽光股份29.12%的股權，成為其實際控制人。

　　在此過程中，京基集團逐步發(fā)展成為一家集地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、金融投資、科技智能、文化教育、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)六大核心業(yè)務板塊并進的綜合性企業(yè)，朝著規(guī)模化、多元化的方向邁進。

　　陳家榮的接班與京基集團進入資本市場和多元化發(fā)展的時間節(jié)點幾乎完全一致。

　　1988年出生的陳家榮，高中和大學階段均在加拿大獨立求學，并獲得英屬哥倫比亞大學經(jīng)濟學學士學位。在接手家族企業(yè)之前，他曾在平安證券投行部工作，其間負責企業(yè)上市并購及發(fā)債業(yè)務。這一背景或許也解釋了他對資本運作的敏銳性。

　　值得一提的是，陳家榮在資本市場的諸多操作實際上是與弟弟陳家俊聯(lián)手推進的。

　　1992年出生的陳家俊，是一名名副其實的“90后”，擁有南加州大學金融學碩士學位。在過去的資本運作中，陳家俊曾接手陳家榮持有的京基智慧文化、京基金融國際、中國油氣控股和酷派等股權。然而，這幾家公司目前的股價均已跌至1元以下，成為“仙股”。

　　盡管京基集團在資本市場上屢次受挫，但由于其大本營位于深圳，房地產(chǎn)市場的持續(xù)調整并未削弱其在權益銷售上的表現(xiàn)。克而瑞發(fā)布的2024年1—7月深圳房企權益銷售榜TOP20數(shù)據(jù)顯示，京基集團權益銷售面積達9.62萬平方米，同比增長22.7%；權益銷售金額達59.05億元，同比增長23.77%。

　　對于京基集團的發(fā)展前景，京基智農(nóng)在此前的投資者關系活動中表示，控股股東及實際控制人對行業(yè)前景和公司未來發(fā)展充滿信心，堅定看好公司價值，并將繼續(xù)提供全方位支持。目前，京基集團財務狀況健康，資產(chǎn)負債率約為65%，低于行業(yè)平均水平。此外，集團今年集中入市的樓盤貨值超300億元，可帶來充足的現(xiàn)金回流。

　　京基智農(nóng)還補充道，控股股東質押公司股份是為其自身及下屬公司融資提供擔保，這些股份質押均為場外質押，質權人均為銀行，因此不存在平倉風險。隨著資金回籠，控股股東將盡快降低股份質押比例。

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責任編輯：李桐