近日，全國多地宣布降低首付比例、取消利率下限或者設(shè)定新的利率下限水平，超過20個省份200個城市宣布降低房貸利率。目前，多數(shù)城市首套房貸利率已降至3.5%以下。

　　“最近存量房貸利率是小區(qū)業(yè)主群里熱議的話題。我2022年買的這套房，當時房貸的執(zhí)行利率是LPR加30個基點，現(xiàn)在深圳首套房貸利率調(diào)降至LPR減45個基點，如果前后比較，我的按揭貸款利息總額能差好幾十萬元。”深圳南山區(qū)業(yè)主李先生告訴記者，“如果存量房貸利率居高不下，就準備提前還款，今年的提前還款目標是100萬元。一些鄰居也表達了提前還貸的想法。”

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在2022年末至2023年上半年曾出現(xiàn)過一波提前還貸潮。如今，存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率差距的拉大，再次催生了部分提前還貸需求。與李先生一樣，不少存量房貸業(yè)主認為，“即使不能全額還，還一部分也是不錯的，減少的利息就當理財賺到的錢了。”

　　● 本報記者 薛瑾

　　存量、新增利差拉大

　　5月17日，中國人民銀行宣布，取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，并下調(diào)個人住房公積金貸款利率。中國人民銀行各省級分行按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平。

　　政策頒布后，多地紛紛出臺落實細則，新購首套及二套房貸利率不設(shè)下限，利率進入“3”時代。貝殼研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月百城首套主流房貸利率平均為3.45%，較上月下降12個基點；二套主流房貸利率平均為3.90%，較上月下降26個基點。5月首套、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落55個基點和101個基點。

　　截至6月10日，一線城市中，僅有北京還未作出信貸政策的最新調(diào)整。調(diào)整后，深圳首套住房個人住房貸款最低首付款比例為20%，二套為30%；首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為LPR減45個基點，二套調(diào)整為LPR減5個基點。

　　從具體利率數(shù)據(jù)來看，上海和深圳首套房貸利率均下降35個基點至3.50%，二套房貸最低利率分別降至3.70%、3.90%；廣州首套、二套房貸利率均下調(diào)45個基點至3.40%、3.80%。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士表示，新購住房者可以享受到上述政策紅利，存量房貸利率暫未有調(diào)整。特別是在一線城市，存量和新增房貸利率的差距被拉大。業(yè)內(nèi)人士解釋稱，在“一城一策”住房政策下，各地執(zhí)行不同的LPR加點。前些年在一線城市買房的人，基本上都在LPR的基礎(chǔ)上加了幾十個基點。在新政策下，新貸款利率可低至LPR減幾十個基點。

　　“從調(diào)整幅度上看，各地調(diào)降房貸利率呈現(xiàn)差異性?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前，多數(shù)城市首套房貸利率已降至3.1%-3.5%，遠低于此前市場平均水平。2019年10月至2023年10月，北京首套房貸利率為LPR加55個基點、上海首套房貸利率為LPR加35個基點、深圳首套房貸利率為LPR加30個基點，而目前深圳和上海的首套房貸利率均為LPR減45個基點。再加上大部分存量房貸利率的調(diào)整日期是每年1月1日，而今年2月份LPR又降低了25個基點，換算下來，2019年至2023年購房的業(yè)主和目前最新的房貸利率相差100個基點左右。

　　某股份行人士給記者算了一筆賬：以300萬元本金、30年等額本息計算，當利率為4.5%時，累計還款總額547萬元，每月應還15200元；當利率為3.5%時，累計還款總額485萬元，每月應還13471元。兩者月供相差1700多元，貸款總額相差60多萬元。

　　提前還貸升溫

　　“看著現(xiàn)在3字頭的利率，心里感覺真是五味雜陳。前兩年買房不僅房價買在了高點，利率也比現(xiàn)在高出不少?，F(xiàn)在銀行存款利率也很低，投資理財之類的收益不理想，能達到4%利率（收益率）的存款、理財產(chǎn)品全市場都很難找了吧？還是努力存錢用于提前還貸吧，能還多少是多少。”上海普陀區(qū)房主馮女士告訴記者。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在攢一些錢就會提前還一些房貸的存量房主大有人在。除了攢錢提前還房貸，還有一部分人利用消費貸、經(jīng)營貸的騰挪，來提前還房貸，減輕利息支付壓力。

　　一位2023年3月買房的北京市民告訴記者：“前些天用自有資金還了一部分房貸，從銀行借了50萬元消費貸用以日常消費支出。”也有深圳市民表示，自己和周圍朋友接觸了一些中介，想通過較低成本的經(jīng)營貸置換較高成本的房貸，“雖然有風險，但能省一些是一些?！?/p>

　　“目前存在新發(fā)的按揭利率比原來的要低的情況，出現(xiàn)提前還貸也不難理解。一些提前還貸其實未必就是真的不貸了，有可能用其他貸款替代，或者說用新的按揭置換舊的按揭?！鄙虾＝鹑谂c發(fā)展實驗室主任曾剛表示。

　　國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員任濤告訴記者，“提前還款是居民的理性選擇，本身無可厚非，這是居民進行資產(chǎn)配置的市場化行為。當然這個問題需要客觀看待，如果居民選擇用自己的收入提前還貸，對于這類市場行為，政策層面不應干預，保持中立，且要防范銀行通過設(shè)置障礙等阻礙居民提前還貸；若居民選擇通過消費貸、經(jīng)營貸等方式提前還貸，則政策層面要對這種行為保持適度干預?！?/p>

　　“目前，這種以貸養(yǎng)貸行為可能并不罕見。對消費者來說，通過消費貸、經(jīng)營貸等方式提前還房貸的風險主要在于續(xù)貸的可得性以及續(xù)貸體量的變化，如果房子估值趨于下滑導致續(xù)貸體量下降以及消費貸和經(jīng)營貸無法續(xù)貸，則消費者很可能陷入流動性危機，還貸壓力會大幅上升。對于銀行來說，風險主要在于抵押物的變現(xiàn)可得性以及估值變化，當居民無法還貸時，估值下降的抵押物可能提高壞賬風險?！比螡硎?。

　　有專家建議，提前還款，利息是需要考慮的一個方面，同時也要考慮家庭的流動性，不能盲目跟風。

　　銀行主動調(diào)降難

　　存量房貸人群降存量房貸利率的呼聲漸起，存量房貸會迎來一波調(diào)降嗎？

　　記者咨詢了多位國有大行、股份行人士，他們普遍認為，銀行短期內(nèi)主動調(diào)存量房貸利率不大可能。“住房按揭貸款幾乎是各家銀行個人業(yè)務的基本盤，而且存量占據(jù)相當大的比例，存量貸款發(fā)放時的資金成本也相對高，讓銀行降低存量貸款利率，相對于把銀行已得利潤砍掉，銀行是沒有動力這么做的。除非是監(jiān)管政策層面自上而下推動或者有相關(guān)窗口指導。”有銀行業(yè)人士如是說。

　　事實上，在歷史上，降利率時有存量和新增同降的。如2008年至2009年，由中小銀行發(fā)起，蔓延到國有大行，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限存量和新增都執(zhí)行七折優(yōu)惠。

　　而在去年，監(jiān)管部門還專門針對存量房貸推出相關(guān)政策，對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

　　2023年11月，中國人民銀行貨幣政策司發(fā)文稱，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個百分點，惠及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，戶均每年減少3200元。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，擺在銀行面前的是一個兩難局面。在2022年末至2023年上半年就曾出現(xiàn)過一波提前還貸潮，如果銀行不降低存量房貸利率，不排除再現(xiàn)一波提前還貸潮。而對于銀行而言，存量房貸利率的處置，既需要兼顧“因城施策”、公平性，也需考慮自身經(jīng)營的穩(wěn)健性。目前，銀行普遍面臨盈利壓力，存量房貸利率若再次下調(diào)，會讓本已承壓的凈息差雪上加霜。

　　“就銀行而言，按揭貸款一直是長期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，按揭客戶也是銀行辛苦培育和挖掘的優(yōu)質(zhì)客戶，故提前還貸將不可避免地會對銀行的資產(chǎn)負債管理策略產(chǎn)生影響，加劇其資產(chǎn)荒的壓力。”任濤分析稱。

　　優(yōu)化資產(chǎn)負債管理

　　“銀行應客觀看待提前還貸量增加是全行業(yè)需要面臨的共同課題，進一步優(yōu)化資產(chǎn)負債管理策略、靈活擬定重定價策略，通過提升綜合服務能力等方式，把留住按揭客戶而非把簡單留住按揭類資產(chǎn)作為首要和長遠任務，同時還要主動適應房貸利率未來可能會進一步下行的環(huán)境，積極拓展增量優(yōu)質(zhì)按揭類客戶以彌補資產(chǎn)投放缺口、通過降低負債成本來彌補量縮帶來的收益壓力?！比螡f。

　　一位資深銀行業(yè)人士分析稱，存量房貸利率調(diào)整比較復雜，總體應遵循公開與市場原則。是否調(diào)整，如何調(diào)整，受到多重因素制約。從銀行經(jīng)營角度看，不同期限的資產(chǎn)要與對應負債適配。如果存量貸款利率馬上調(diào)整，銀行或出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性利差倒掛情況，不利于銀行穩(wěn)健經(jīng)營。未來，經(jīng)過一定時間緩沖，銀行對長期貸款對應的長期存款進行重新配置，利差恢復正常，銀行調(diào)整存量房貸利率的動力則會顯著增強。

　　“存量房貸與增量房貸之間，以及按揭貸款與非按揭貸款之間的定價目前還無法有效銜接。”任濤建議，應通過“堵偏門、開正門”方式，在強化貸款用途監(jiān)管的同時，允許居民在自身能力范圍內(nèi)自主選擇是否提前還貸以及提前還貸的方式和體量，并在政策便利性方面給予一定支持。

　　任濤認為，還應進一步深入推進利率市場化改革，將更多的定價自主權(quán)賦予商業(yè)銀行，避免存量資產(chǎn)與增量資產(chǎn)以及不同資產(chǎn)之間在定價上出現(xiàn)期限利差、信用利差與實際情況偏離度較大的情形。

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責任編輯：江鈺涵