近日，多家龍頭房企的展望評級被調整至“負面”引發(fā)市場關注。

　　日前，國際評級機構穆迪紛紛將中海宏洋、華潤置地、越秀地產(chǎn)、綠城中國、保利發(fā)展、深業(yè)集團六家房企的展望評級由“穩(wěn)定”調整為“負面”，將萬科企業(yè)（02202.HK）的評級列入下調觀察名單。

　　世界三大評級機構（標普、穆迪、惠譽）均有評級展望，一般分為四個等級，即正面（可能被上調）、負面（可能被下調）、穩(wěn)定（評級不變）、發(fā)展中（評級隨著事件變化而變化），也就是說，評級展望被調整為“負面”，意味著未來一段時間內，上述房企的評級有被下調的可能。相比之下，被列入下調觀察者名單，意味著與展望評級被調整為“負面”僅一步之差。

　　具體來看，穆迪確認萬科企業(yè)（02202.HK）“Baa1”評級，華潤置地（01109.HK）“Baa1”評級，深業(yè)集團“Baa1”評級，綠城中國（03900.HK）Ba3評級，保利發(fā)展（600048.SH）“Baa2”評級，中國海外宏洋（00081.HK）“Baa2”評級，越秀地產(chǎn)（00123.HK）“Baa3”評級。

　　在評級的說明中，穆迪先肯定了上述房企在我國房地產(chǎn)行業(yè)中的地位：保利發(fā)展是中國最大的住宅開發(fā)商之一，國有企業(yè)的背景使其有優(yōu)越的融資渠道；綠城中國在長三角市場地位穩(wěn)固，擁有良好的品牌聲譽；越秀地產(chǎn)由廣州市國資企業(yè)控股，在廣州黃金地段擁有地標性綜合項目的開發(fā)記錄，在大灣區(qū)等地擁有優(yōu)質土儲；中國海外宏洋的大股東為中國海外發(fā)展，依托國企背景擁有良好的銀行融資渠道。

　　對于房企活下去的關鍵因素——現(xiàn)金流，穆迪也幾乎也給予了肯定的評價，即上述五家上市房企流動性良好或充足，非限制現(xiàn)金和運營現(xiàn)金流足以覆蓋未來至少12個月的地價、股息，以及到期債務或再融資資金的支付。

　　不過，穆迪提及，保利發(fā)展的評級受到房地產(chǎn)業(yè)的周期性、監(jiān)管風險，以及其相對較高的債務杠桿所制約；綠城中國的信用狀況受到其較高的債務杠桿率，以及其對合資企業(yè)的重大敞口的限制；越秀地產(chǎn)在廣東省業(yè)務相當集中，擴張意愿強烈，有持續(xù)的融資需求；萬科銷售額下滑，可能削弱其財務指標；華潤置地正進行投資以擴大住宅開發(fā)和投資組合，將削弱其原本的融資運營協(xié)同等優(yōu)勢。

　　另外，對于上述六家房企的評級說明中，穆迪幾乎都提到了房地產(chǎn)行業(yè)的根本性轉變——銷售增長前景和盈利能力不斷下降，將給企業(yè)的信用指標造成不利影響。另外，國內房地產(chǎn)行業(yè)充滿挑戰(zhàn)，行業(yè)周期性和行業(yè)基本面疲弱將增加公司的運營波動性。

　　今年8月以來，四個一線城市率先發(fā)布“認房不認貸”的松綁政策，此后不少城市紛紛放開限購、限售政策，9月21日廣州多個區(qū)放開限購，為一線城市限購放松撕開了一條口子。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至9月11日，就已有超30城跟進落實“認房不認貸”政策，截至9月20日，南京、合肥、濟南、青島等11城全面取消了限購政策。

　　政策出臺至今已半月有余，中指研究院研究統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，9月第三周，樓市整體環(huán)比上漲9.81%，同比持續(xù)下跌，各線城市環(huán)比均上升，三四線城市環(huán)比漲幅最大，二線城市次之，一線城市環(huán)比小幅上漲。

　　中指研究院表示，預計“認房不認貸”政策對市場的帶動程度將表現(xiàn)為：京滬>廣深>核心二線>>普通二線>三四線。同時，考慮到此次一線城市是在較嚴格的限購條件下放松“認房不認貸”政策，對于換房客戶來說，換房需要一個過程，市場短期集中成交主要是此前已看房并有明確購房目標的客戶，而新政精準釋放的需求傳導到實際銷售數(shù)據(jù)仍需時間。

　　中信證券發(fā)布的研究報告顯示，“認房不認貸”和調降首套首付比例政策邊際影響明顯，一二線城市市場開始出現(xiàn)見底跡象，政策工具箱內選擇依然豐富，未來一段時間政策將繼續(xù)快速落地，應出盡出，從而能夠扭轉房價持續(xù)下行狀況。中信證券認為，房價不會持續(xù)單邊下行，市場有望在年內走向復蘇。與此同時，中信證券也提及風險因素，即房地產(chǎn)支持性政策出臺節(jié)奏及力度不及預期，行業(yè)基本面持續(xù)下行。

　　中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜對第一財經(jīng)表示，穆迪等信用評級機構將一家企業(yè)的展望調整為“負面”，意味著穆迪預計該企業(yè)的未來信用狀況可能會惡化。這可能會導致企業(yè)的借款成本增加，因為企業(yè)風險提升需要更高的風險回報；也可能會導致投資者對企業(yè)的信心降低，企業(yè)融資難度增加；還可能導致失去消費者信任，從而導致銷售下降和市場份額的損失；可能影響其與客戶、合作伙伴和員工的信任關系。

　　柏文喜表示，穆迪作為一家專業(yè)信用評級機構，對房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)和各家企業(yè)的運營狀況有深入的了解和專業(yè)的分析，不過即使是這樣的機構，也難以準確預測未來的所有變化和可能的影響因素。上述企業(yè)具體情況和未來發(fā)展路徑各不相同，因此穆迪的評級展望調整是否合理還需要結合具體情況進行分析。對于這些企業(yè)來說，應認真對待穆迪的評級調整，審視自身可能面臨的風險，并采取相應的措施來應對挑戰(zhàn)。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄對第一財經(jīng)表示，穆迪下調以上房企的展望評級，還是應該理性客觀的看待，華潤置地、保利發(fā)展等企業(yè)在房企陣營中屬于相對穩(wěn)健優(yōu)質的房企，這些房企被下調評級，更多的可能還是被當前行業(yè)整體信心不足所牽累，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)全面回暖仍具有不確定性，這些房企未來預期改善的不確定性也隨之增強。房企的品質和發(fā)展?jié)摿€是要綜合其資產(chǎn)負債以及運營等狀況來評估。

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責任編輯：張倩