來源：中國經(jīng)營報

　　本報記者 石健 北京報道

　　近日，多家城投公司參與土拍并摘取了土地，同時，部分城投公司通過公開拍賣獲取土地使用權(quán)，需要配置安置房項(xiàng)目。中債資信統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，2400多家城投主體中，有900余家主體的業(yè)務(wù)類型涵蓋房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，占比達(dá)37.5%。具體業(yè)務(wù)模式有自主開發(fā)、合作開發(fā)、定向開發(fā)、承發(fā)包模式和特定合作開發(fā)五種。

　　值得注意的是，中指院公布的數(shù)據(jù)顯示，前不久，深圳、無錫、廣州、南京、蘇州5個城市當(dāng)?shù)爻峭豆驹诘谌喭僚闹卸颊紦?jù)了重要主力，參與率高達(dá)70%以上。第三輪土拍結(jié)果顯示，多數(shù)城市當(dāng)?shù)爻峭豆疽呀?jīng)成為主力軍。

　　有業(yè)內(nèi)人士對《中國經(jīng)營報》記者表示，“由于具備融資等天然優(yōu)勢，城投固然可以通過拿地來實(shí)現(xiàn)經(jīng)營多元化，但仍需要思考如何延伸自身業(yè)務(wù)繼而形成經(jīng)營閉環(huán)，同時還需要拓展融資能力實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)平衡。”

　　加速拿地

　　中證鵬元房地產(chǎn)評級部總經(jīng)理林心平認(rèn)為，“2021年，房地產(chǎn)行業(yè)主體信用風(fēng)險暴露，對市場產(chǎn)生了較大的沖擊。短期內(nèi)隨著房地產(chǎn)市場下行以及房企風(fēng)險事件增加，市場及監(jiān)管層的關(guān)注度也在增加。”

　　值得注意的是，2021年6月30日，央行已將“三道紅線”試點(diǎn)房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，“三道紅線”指企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。試點(diǎn)房企須在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。

　　隨著房企資金資源逐步減少，以往跑馬圈地的場景已經(jīng)不在。對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“隨著央行把房企的商票業(yè)務(wù)納入監(jiān)管范圍，房企融資進(jìn)一步受限。這使得頭部房企將進(jìn)一步退出三四五線城市的市場，全國各地的地產(chǎn)市場格局將出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)變。”

　　正如前述業(yè)內(nèi)人士所言，2021年年末，不少城投公司相繼開始拿地。2021年12月21日，成都文化旅游發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司的子公司成都天府旅游產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)有限責(zé)任公司以1.89億元的價格摘得成都大邑縣總出讓面積為94.3畝的土地，土地性質(zhì)為住兼商用地；2021年11月24日至26日的蘇州市第三批集中供地中，蘇州市相城城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“相城城投”）、蘇州蘇高新集團(tuán)有限公司、蘇州市吳江濱湖投資集團(tuán)有限公司等城投公司的均摘得一定的土地使用權(quán)；2021年11月9日，嵊州市城南建設(shè)投資有限公司的參股公司浙江盛天建設(shè)開發(fā)有限公司以10.25億元的價格摘得紹興市紹興嵊州市總出讓面積為13.76萬平方米的土地，土地性質(zhì)為商住地；2021年10月22日，蘭州新區(qū)城市發(fā)展投資集團(tuán)有限公司的下屬子公司蘭州新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.5億元的價格摘得蘭州新區(qū)總出讓面積為327畝的土地，土地性質(zhì)為住宅用地。

　　不過，隨著地方化解隱性債務(wù)力度加大，政府降杠桿率幅度加大，城投舉債投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、一級土地開發(fā)的模式正在走向沒落。采訪中，中債資信相關(guān)專家告訴記者，“目前，自主開發(fā)和合作開發(fā)模式市場化運(yùn)營程度較高，定向開發(fā)和承發(fā)包模式的盈利情況一般。”

　　同時，新世紀(jì)評級在對相城城投跟蹤評級時提到，“公司主要在相城區(qū)從事安置房建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及水務(wù)業(yè)務(wù)，并從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。其中安置房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)資金回籠進(jìn)度慢，且項(xiàng)目后續(xù)投資規(guī)模較大，存在投融資壓力，安置房業(yè)務(wù)收入雖不斷下降，但在建項(xiàng)目多，未來收入仍有一定保障。”

　　此番城投公司拿地基于怎樣的盈利邏輯？對此，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“目前，很多城投公司通過ABO模式，即授權(quán)（Authorize）、建設(shè)（Build）、運(yùn)營（Operate）模式來隔離風(fēng)險，創(chuàng)造盈利。如果城投公司全過程參與項(xiàng)目的融資、建設(shè)、運(yùn)營，則遠(yuǎn)超城投公司傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式。同時，ABO模式使得政府對城投公司由過去的財政支持，變?yōu)殡p方依照項(xiàng)目合同約定付款，使城投公司真正獨(dú)立經(jīng)營。此外，ABO模式的建設(shè)資金由城投公司自行解決，政府將有效隔離政府直接債務(wù)。同時，還需要城投公司將觸角從土地一級開發(fā)延伸到房地產(chǎn)開放領(lǐng)域。”

　　記者注意到，城投公司在拿地加速的同時，行業(yè)也迎來一定的風(fēng)口。“十四五”綱要出臺后，2020年11月17日，住建部發(fā)布《實(shí)施城市更新行動》，其中提到“完善城市空間結(jié)構(gòu)，實(shí)施城市生態(tài)修復(fù)和功能完善”等內(nèi)容。記者梳理發(fā)現(xiàn)，多地頒布的《城市更新管理辦法》中均提到，“對于實(shí)施主體拿地或進(jìn)行低效用地再開發(fā)進(jìn)行了制度性保障。”對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“這意味著城投作為地方實(shí)施城市更新項(xiàng)目的實(shí)施主體，未來將對城市更新項(xiàng)目進(jìn)行封閉運(yùn)作，并通過拿地開發(fā)、補(bǔ)繳土地價款的方式參與到地產(chǎn)業(yè)務(wù)中去。”

　　關(guān)注尾部區(qū)域和城投風(fēng)險

　　2021年12月17日，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)文《聯(lián)席會議部署開展金交所現(xiàn)場檢查工作》，聚焦檢查金交所非標(biāo)融資業(yè)務(wù)。其中提到兩點(diǎn)，一是不得為發(fā)行銷售非標(biāo)債務(wù)融資產(chǎn)品提供服務(wù)和便利，嚴(yán)控新增、持續(xù)壓降各類非標(biāo)融資主體的融資業(yè)務(wù)；二是禁止金交所為房地產(chǎn)企業(yè)（項(xiàng)目）、城投公司等國家限制或有特定規(guī)范要求的企業(yè)融資。

　　自2021年以來，城投平臺融資渠道趨窄。而在2021年12月29日，上海新世紀(jì)評級則將西部一家AAA級城投公司下調(diào)展望，主要系公司剛性債務(wù)負(fù)擔(dān)重、一年內(nèi)到期債務(wù)規(guī)模大、公司賬面貨幣資金快速消耗致即期償付壓力抬升、疫情影響導(dǎo)致土地出讓收入下滑致經(jīng)營回款通路受阻、融資計劃執(zhí)行不及預(yù)期等。記者在采訪中了解到，監(jiān)管機(jī)構(gòu)關(guān)于城建相關(guān)企業(yè)發(fā)債政策正在大幅收緊。

　　除了融資仍是難題之外，中證鵬元工商企業(yè)評級董事游云星認(rèn)為城投拿地還需要關(guān)注三個維度。“當(dāng)前影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大變量在于政策，雖然近期政策出現(xiàn)邊際緩和，但更多還是政策糾偏的過程。在此背景下房企將長期改變拿地策略，對不同能級城市和區(qū)域土地偏好分化加大，進(jìn)而對土地財政產(chǎn)生負(fù)面影響。土地財政作為地方政府債務(wù)償付的重要補(bǔ)充，收入承壓將對地方政府債務(wù)造成較大壓力。基于城投在土地財政中的作用和業(yè)務(wù)模式，將面臨地方政府救助能力趨弱、經(jīng)營模式受阻以及再融資壓力上升等三方面的沖擊。由于層級越低的政府負(fù)擔(dān)越重，還應(yīng)重視尾部區(qū)域和城投風(fēng)險，建議關(guān)注三個維度：債務(wù)率和債務(wù)集中度、土地出讓收入貢獻(xiàn)度和區(qū)域土地出讓收入變化、城投再融資變化情況。”

　　一位城投公司負(fù)責(zé)人告訴記者，“雖然城投在拿地方面存在一定的天然便利，但是，比起地產(chǎn)公司，城投去杠桿面臨更多挑戰(zhàn)。房企可以通過快速銷售、加速資金回籠、減少拿地量等方式降低杠桿。但是城投平臺因?yàn)榻Y(jié)算模式不同，導(dǎo)致大量應(yīng)收賬款的產(chǎn)生，現(xiàn)金流尤其是經(jīng)營性現(xiàn)金流常常出現(xiàn)不穩(wěn)定，城投平臺降杠桿難度相對較大。”在上述負(fù)責(zé)人看來，城投公司在經(jīng)營土地業(yè)務(wù)的同時，2022年還是應(yīng)該加強(qiáng)自身的融資能力。

　　《中國城投行業(yè)發(fā)展報告2021》數(shù)據(jù)顯示，城投公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模差異較大，營業(yè)收入最高達(dá)823.64億元，最少僅有0.02億元。報告認(rèn)為，“說明各地城投公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的滲透幅度嚴(yán)重不均衡，且相較于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，規(guī)模整體還比較淺。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占比35%以內(nèi)的比例大，毛利率大多數(shù)趨于25%至40%范圍內(nèi)。相較于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)和土地整理業(yè)務(wù)，城投公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的營收占比和毛利率尚沒有體現(xiàn)出明顯優(yōu)勢。”

　　東方金誠有關(guān)專家認(rèn)為，“如天然稟賦及自身實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，可以抓住現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的危機(jī)時刻，將基建與地產(chǎn)形成聯(lián)動，從原有的土地‘一級開發(fā)+基建’的業(yè)務(wù)再向前邁一步，擇機(jī)拓展到房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。”

　　2021年12月末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神提出，要提高保障性住房建設(shè)業(yè)務(wù)占比。對此，東方金誠專家認(rèn)為，“這一方面有利于城投企業(yè)幫助當(dāng)?shù)卣猱?dāng)下危機(jī)，同時也有助于自身造血功能的提升；一些未來戰(zhàn)略規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)的城投企業(yè)，可以在城市更新、片區(qū)開發(fā)等領(lǐng)域?qū)ふ沂袌龌_發(fā)模式，通過區(qū)域內(nèi)國有經(jīng)營性資產(chǎn)的優(yōu)化整合、并購重組，開展與自身資源相關(guān)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)；而一些債務(wù)負(fù)擔(dān)過重資源稟賦欠佳地區(qū)的城投企業(yè)需要先給自己‘減負(fù)’，在業(yè)務(wù)模式上而非業(yè)務(wù)內(nèi)容上轉(zhuǎn)型，如進(jìn)一步厘清政府和城投之間的關(guān)系，建立更加透明、更加規(guī)范的業(yè)務(wù)模式等，避免盲目轉(zhuǎn)型造成壓力的進(jìn)一步加大。”

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責(zé)任編輯：李桐