原標題：專訪|盛松成：商品房預售制改革可逐步考慮，條件成熟再取消

　　“取消商品房預售制度呼聲再起”“房地產稅連續兩年缺席政府工作報告”“多地樓市在疫情穩定后快速回暖”，針對當前房地產市場熱點話題，3月10日，中歐國際工商學院經濟學與金融學教授、上海市人民政府參事盛松成在接受澎湃新聞（www.thepaper.cn）采訪時對上述熱點話題給出觀點。

　　盛松成表示，“我是不主張取消商品房預售制度的”，在其看來，取消商品房預售一方面使得房地產企業的資金來源受到限制，另一方面取消預售意味著階段性減少供給，也不利于平抑房價。

　　盛松成建議，對商品房預售制度的改革可以逐步考慮，未來到一定時候，條件成熟再去取消。

　　對于房地產稅連續兩年缺席政府工作報告的問題，盛松成指出，我國房地產稅的推進的確存在著一定的阻力，但同時我們也不應過高期待房地產稅的作用。我們更應該將房地產稅作為長效機制建設的一個有機組成部分，整體推進長效機制的建設。

　　值得一提的是，對于當前的房地產現狀，今年《政府工作報告》提出要解決好大城市住房突出問題。盛松成認為，根據測算，中國的住房套戶比已經超過了1，也就是每戶平均超過一套房子，那么大城市住房突出問題反映的就是我國已經從住房普遍不足轉向結構性差異，一二線大城市住房問題突出，而三四線則住房過剩，這是我國房地產市場長期存在的一個問題。

　　去年下半年以來，一線城市和多個熱點城市出臺樓市調控政策給樓市降溫，包括限購、限貸等抑制樓市過熱。對此，盛松成認為，

　　房地產供給調控與需求調控應該并重。

　　他提到，當前以一線城市為代表的限購限貸等房地產調控政策還是需求端調控，這些政策當然有作用，尤其是在當前房價上漲較快，房價上漲預期較為強烈的情況下，但是需求調控主要側重于短期，供給調控則更加側重中長期，且供給調控有助于穩定公眾預期。在市場分化的情況下，在分類施策、因城施策的背景下，我國房地產調控需要注重供給與需求相結合、長期調控與短期調控相結合，并處理好房地產市場與經濟發展的關系。

　　如何使得房地產市場更健康的發展，盛松成的建議是，在控制房價的同時，通過振興實體經濟，不斷提高居民的收入水平，使得未來居民收入的增長長期超過房價的上漲，不斷縮小房價收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，從根本上解決我國房價過高的問題，實現房地產市場長期健康發展。

　　以下為澎湃新聞對盛松成專訪實錄： 

　　澎湃新聞：兩會期間，有全國政協委員建議“取消商品房預售制度”，你對商品房預售制持何種態度，取消預售對市場有何影響？

　　盛松成：

　　我是不主張取消商品房預售制度的。

　　一方面，取消商品房預售對房地產企業的影響相當大，也就是房地產企業資金來源會慢。因此取消商品房預售會使得整個房地產企業都面臨著一個資金來源的問題，尤其是一些中小房企，資金來源是非常緊張的。近期房地產市場進行了多項調控，包括對房地產企業債務融資設置了“三道紅線”等，實際上對房企的資金來源已有相當大的約束。

　　另一方面，取消預售對房價的調控也是不利的，因為我們現在面臨著要調控房價，不讓它漲得太快要平抑房價，如果預售取消，那供給就減少了，房價漲得更快。

　　我的建議是，對商品房預售制度的改革可以逐步考慮，未來到一定時候，條件成熟的時候再去取消，我覺得比較合適。目前房地產市場供需關系尚不平衡，因此現階段取消，我覺得是不合適的，對于整個房地產市場的健康發展也不是很合適。

　　另外，取消不取消預售也要根據不同的城市一城一策，比如像一線大城市，本來供需關系就比較緊張，是供不應求的，尤其是核心地段的住房，再取消預售的話，供給更少了。對三四線城市來說，如果本來供需矛盾就不怎么緊張的，取消商品房預售對市場的影響會比較小，但是對房企的影響始終是一樣的，尤其是三四線城市，一般都是小房企，小房企的資金鏈更緊張，會影響房企的資金鏈的問題。

　　澎湃新聞：房地產稅連續兩年缺席政府工作報告，你如何看待房地產稅對房地產市場的作用？

　　盛松成：

　　房地產調控長效機制的建設是一個復雜而長期的系統工程，房地產稅可能是其中的一個內容，但不會是全部。

　　從國外的實踐來看，房地產稅的確有抑制房價暴漲暴跌的作用，但是如果沒有配套的政策和其他方面的系統建設，單一的房地產稅并不能發揮作用，例如美國互聯網泡沫之后的房地產次貸泡沫，“0首付”等措施將房價吹上了天，房地產稅又對抑制泡沫產生了什么作用呢？

　　我們不反對房地產稅，事實上中國早在2010年就開始在上海和重慶試點房地產稅。但房地產稅的推進必須考慮到國情。就目前的現實來看，我國房地產稅的推進的確存在著一定的阻力，同時我們也不應過高期待房地產稅的作用。我們更應該將房地產稅作為長效機制建設的一個有機組成部分，整體推進長效機制的建設。

　　澎湃新聞：2020年伴隨著疫情的穩定，多地樓市回暖，你覺得本輪房價上漲背后的動力是什么？如何看待當前房地產市場現狀？

　　盛松成：

　　本輪一線城市房價上漲主要是由二手房引起的。根據1月份的70城大中城市房價數據，深圳、廣州和上海的二手房環比增速位居前三，北京也位居第八，這是本次房價上漲的一個顯著特點。

　　我認為有多方面的原因：

　　第一，去年上半年由于疫情影響，房地產市場成交普遍被壓制，疫情穩定后，被壓制的需求釋放。據同策數聯天下統計，從2020年6月-10月，一線城市的商品住宅成交量達到1891.75萬平米，比2019年增加了440.63萬平米，被壓制的需求在疫情后明顯得到了集中釋放。疫情后的市場形勢帶動了市場預期的好轉，市場的樂觀情緒明顯助推了房價。

　　第二，上海本來就存在相當大的潛在需求，去年通過學區房這個概念得以釋放。上海需求旺盛的一個典型證據就是自2016年調控以來的新房搖號現象。如果沒有實際需求支撐，新房的搖號行為是無法產生的，過去幾年的需求端調控使得這些需求沒有合適的釋放時機，而上海教育招生政策的微調給予了這樣的機會。所以，上海這一輪的房價上漲首先是由學區房帶起來的。

　　第三，二手房市場沒有新房那么多的行政限制措施，給予了房價上漲的機會。最為明顯的就是一線城市核心區域的新房都普遍存在限價行為，而二手房則不受此約束。在1月份的70城大中城市房價數據中，一線城市的新房價格數據并不位居前列也是一個證明。

　　第四，2020年由于疫情暴發，貨幣政策寬松，盡管對于資金用途有著很多限制，但無法完全避免資金流入房地產市場。

　　第五，去年上半年上海屢屢爆出地王，例如去年2月徐匯濱江地塊總價310億元的創歷史紀錄，去年7月楊浦成交樓板價高達85763.63元/平方米的地塊。面包終究要貴于面粉，高企的土地價格必然推高住房價格預期。

　　今年《政府工作報告》提出要解決好大城市住房突出問題。根據測算，中國的住房套戶比已經超過了1，也就是每戶平均超過一套房子，那么大城市住房突出問題反映的就是我國已經從住房普遍不足轉向結構性差異，一二線大城市住房問題突出，而三四線則住房過剩，這是我國房地產市場長期存在的一個問題。

　　再比如說十四五規劃提出要“推動房地產同實體經濟均衡發展”。房地產市場有力地促進了中國經濟的發展，但是也造成了不少負面影響，其中最明顯的就是房價上漲過快。房價過快上漲推升了工資水平，導致了實體企業利潤下降；同時房價也擠壓了居民消費，影響經濟發展。那么“推動房地產同實體經濟均衡發展”就是對房地產發展提出新的更高的要求。

　　考慮到我國本身經濟已經進入新常態，房地產在新時期發展不但要消除以前發展的負面影響，還要適應新的發展環境，可以說發展趨勢與以往已大為不同，以前突飛猛進似的發展勢頭可能很難再出現了。

　　澎湃新聞：2020年下半年，多地出臺調控政策收緊樓市，對于當前樓市的限購限貸等政策你持什么觀點？有什么建議嗎？

　　盛松成：

　　早在2017年我就撰文指出我國房地產市場調控效果欠佳的主要原因之一就是沒有將房地產供給調控與需求調控并重，我也是我國最早提出供需調控相結合的學者之一。

　　在我看來，當前以一線城市為代表的限購限貸等房地產調控政策還是需求端調控，這些政策當然有作用，尤其是在當前房價上漲較快，房價上漲預期較為強烈的情況下，但是需求調控主要側重于短期，供給調控則更加側重中長期，且供給調控有助于穩定公眾預期。在市場分化的情況下，在分類施策、因城施策的背景下，我國房地產調控需要注重供給與需求相結合、長期調控與短期調控相結合，并處理好房地產市場與經濟發展的關系。

　　事實上，我的這一觀點正在不斷被證實，而且已經被監管當局采納實施，例如最近實施的“雙集中”土地拍賣政策和自然資源部要求各重點城市今年繼續增加住宅用地供應量的政策就是典型的供給端政策。這些政策在春節后公布實施，與春節前一線城市的需求端調控政策形成了政策組合拳，同時從需求和供給兩個角度來調控市場，如果我們將上述措施實施到位，調控效果將會顯現。

　　澎湃新聞：在《房地產與中國經濟》一書中你提到“以經濟發展過程中‘擠泡沫’而非‘刺破泡沫’的方式解決高房價問題”，你覺得當前的房地產市場有泡沫嗎？如何推動房地產市場更健康的發展？

　　盛松成：

　　所謂的泡沫是指某種資產明顯超過了合理的價格水平，那么是否存在泡沫首先需要界定的就是什么是合理的價格水平。一個顯而易見的比較標準就是收入水平。如果房價相對于收入水平沒有明顯的增加，那么就不能說存在泡沫。

　　2003年我國的平均房價是2359元/平方米，2019年則為9310元/平方米，增長了2.95倍，而同期的城鎮居民可支配收入則從8405.5元增長到42359元，增長了4.04倍，住房價格上漲反而沒有收入增長快，這一結論即使追溯到房地產改革開始的1998年也不會改變，這樣看來似乎沒有泡沫。

　　但這樣的計算有一個嚴重的問題，就是沒有考慮到居民人均居住面積的增加。從2003年到2019年我國人均城鎮居住面積從23.7平方米增加到39平方米，購買人均居住面積所需的時間從6.65年提高到8.57年，也就是說住房消費明顯擠壓了其他消費，從這個角度來看，毫無疑問中國的房地產市場存在著泡沫。

　　對于房地產泡沫問題，拙著《房地產與中國經濟》進行了詳細的論述。除了上述的收入比較之外，我們還從多個角度進行了研究。從區域來看，當前三四線城市缺少實業支撐，在前期“去庫存”階段還“補庫存”，風險較高，有著明顯的泡沫。

　　從對實業的影響來看，房價明顯提升了工資水平，導致了實體產業利潤率下降，這也是泡沫的表現。從對消費的影響來看，中國的房價收入比和收入中用于必要消費的比重都高于美國，房價上漲明顯導致了消費的下行，同樣可以說存在泡沫。總之，中國的房地產市場的確存在泡沫。

　　為了推動房地產市場健康發展，我們建議在控制房價的同時，通過振興實體經濟，不斷提高居民的收入水平，使得未來居民收入的增長長期超過房價的上漲，不斷縮小房價收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，從根本上解決我國房價過高的問題，實現房地產市場長期健康發展。我國長期、平穩消除房地產泡沫將創造歷史奇跡。

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責任編輯：何中夫