存量貸款利率能否下調(diào)一直備受購房者關(guān)注，而近日央行對(duì)存量貸款的表態(tài)，更引起了市場(chǎng)關(guān)于調(diào)降相關(guān)利率的熱議。

　　央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾本月14日表示，提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益有一定的影響，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

　　對(duì)此，新浪金融研究院聯(lián)系了工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行等多家銀行信貸經(jīng)理，其中多數(shù)回應(yīng)稱：“暫未接到正式通知，可在官網(wǎng)或公眾號(hào)關(guān)注相關(guān)進(jìn)展。”

　　那么，存量房貸利率未來是否會(huì)進(jìn)行全面下調(diào)？有業(yè)內(nèi)人士表示，存量房貸利率下調(diào)雖然有其合理性支撐，但全面下調(diào)的可能性較低，具體還要等待政策落地。

　　提前還款與存量房貸利率較高關(guān)系大，

　　鼓勵(lì)新發(fā)放貸款置換存量貸款

　　今年上半年，我國個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體略微減少一點(diǎn)。

　　鄒瀾在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示：“由于理財(cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。”

　　“提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益有一定的影響，按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”鄒瀾在發(fā)布會(huì)上稱。

　　公開資料顯示，存量貸款是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)放的，還未償還完畢的貸款。

　　在山東師范大學(xué)特聘教授、碩士生導(dǎo)師姜兆華看來，央行最新表態(tài)透露了兩條關(guān)鍵信息：一是從市場(chǎng)環(huán)境看，存量房貸利率理應(yīng)下調(diào)，對(duì)此，央行持支持、鼓勵(lì)態(tài)度；二是關(guān)于存量房貸利率下調(diào)，央行雖未做出統(tǒng)一的行動(dòng)安排，但卻給出了具體的窗口指導(dǎo)，即堅(jiān)持市場(chǎng)化、法制化原則，商業(yè)銀行可與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者采取新發(fā)放貸款置換原來存量貸款方式。

　　另外，中金公司表示，“自主協(xié)商變更合同約定”意味著允許存量利率的加點(diǎn)通過銀行與借款人的協(xié)商進(jìn)行調(diào)整；“以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”意味著允許按照較低的新發(fā)放貸款利率置換利率較高的存量按揭貸款。

　　目前，我國存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)有兩種機(jī)制：一種是固定利率機(jī)制；另一種是“5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）+加點(diǎn)”的浮動(dòng)利率機(jī)制，即以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，由借貸雙方在簽訂合同時(shí)協(xié)商確定一個(gè)加點(diǎn)數(shù)值，利率會(huì)在合同約定的重定價(jià)日發(fā)生調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容僅為L(zhǎng)PR，加點(diǎn)則保持不變。

　　“99%的房貸是選擇浮動(dòng)利率機(jī)制。”鄒瀾表示，盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。

　　今年六月，央行再度對(duì)LPR進(jìn)行調(diào)降，1年期及5年期均分別下降10個(gè)基點(diǎn)。據(jù)悉，北京、上海、廣東、蘇州等多地個(gè)人住房按揭貸款利率近期已相應(yīng)調(diào)整，其中個(gè)別城市首套房貸款利率已降至3.6%。

　　中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年以來，全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已降至3.7%，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限，部分城市幾乎跌至歷史最低水平。不過，在此背景下，盡管新房貸款利率逐漸下降，存量房貸利率依舊占領(lǐng)高位。

　　多家銀行稱暫未接到正式通知，

　　專家稱全面下調(diào)可能性較低

　　針對(duì)央行提出的“新發(fā)放貸款置換存量貸款”一事，新浪金融研究院聯(lián)系了工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行等多家銀行信貸經(jīng)理，其中多數(shù)回應(yīng)稱：“暫未接到正式通知，仍按照原來簽訂的合同利率還款，可在官網(wǎng)或公眾號(hào)關(guān)注相關(guān)進(jìn)展。”

　　此外，對(duì)于何時(shí)會(huì)調(diào)整相關(guān)利率一事，另有國有大行信貸經(jīng)理回復(fù)稱：“我行相關(guān)部門會(huì)做好積極溝通對(duì)接，若有正式方案下發(fā)會(huì)通知用戶，并第一時(shí)間貫徹落實(shí)。”

　　“提前還款會(huì)降低銀行收入，如果主動(dòng)降低利率能夠減少提前還款，則銀行會(huì)同意降低存量貸款利率，這是一個(gè)計(jì)算和權(quán)衡的過程，銀行并不會(huì)拘泥。”浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林表示，銀行之前和很多房貸用戶簽訂的是浮動(dòng)利率，這部分就能夠享受到利率下降帶來的好處，所以這部分銀行是不得不降。銀行和用戶在利率上存在博弈，所以會(huì)和用戶協(xié)商解決問題。

　　在中泰證券銀行業(yè)首席戴志鋒看來，提前還款拖累住房貸款增長(zhǎng)，存量貸款利率調(diào)整是穩(wěn)住房貸規(guī)模的方法之一。

　　另外，他也表示：“存量房貸利率下調(diào)雖然有其合理性支撐，但全面下調(diào)的可能性較低，具體還要等待政策落地。”

　　中金公司認(rèn)為，“自主協(xié)商變更合同約定”、“以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”使得銀行存量按揭利率有望下調(diào)，但具體方案仍有不確定性，包括自主協(xié)商的時(shí)間、存量按揭調(diào)整幅度、是否允許跨行“轉(zhuǎn)按揭”等。

　　談及對(duì)銀行的影響，中金公司則認(rèn)為，盡管存量按揭利率下調(diào)對(duì)銀行盈利可能造成影響，但提前還貸減少有利于降低銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定銀行資產(chǎn)負(fù)債表；存量按揭利率調(diào)整也體現(xiàn)出政策明確的穩(wěn)增長(zhǎng)導(dǎo)向，考慮到對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的刺激作用，存量按揭利率下調(diào)對(duì)銀行負(fù)面影響有限。

　　“不需要過度擔(dān)憂提前還款。”盤和林認(rèn)為，當(dāng)前美元加息接近尾聲，本月可能最后一次加息，未來美元強(qiáng)勢(shì)周期，經(jīng)濟(jì)可能會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，提前還款也會(huì)消失，提前還款其實(shí)是正常的經(jīng)濟(jì)周期性現(xiàn)象。

　　目前住房貸款規(guī)模體量與08年差距大，

　　部分地區(qū)開展商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)模式

　　2008年10月，央行發(fā)布了《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%；并下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率27bp。

　　2008年10月23日，央行就擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題接受記者采訪時(shí)表示，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平。

　　當(dāng)年，部分地區(qū)中小銀行率先推出利率七折優(yōu)惠等活動(dòng)，有些銀行還推出了跨行“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)搶奪存量用戶。隨后，國有大行也紛紛制定了存量房貸利率優(yōu)惠政策，但有辦理?xiàng)l件及限制。

　　與此前相比較，戴志鋒認(rèn)為，目前住房貸款規(guī)模體量與當(dāng)年差距大、影響范圍廣，“目前國內(nèi)住房貸款規(guī)模是08年的13倍，上市銀行按揭占比總貸款提升10個(gè)點(diǎn)至25%，是銀行資產(chǎn)穩(wěn)固的基本盤。”

　　事實(shí)上，除了提前還款，“商轉(zhuǎn)公”也是降低房貸利率的方法之一，不過，此種貸款類型只適用于部分地區(qū)。

　　“商轉(zhuǎn)公”是指已辦理商業(yè)房貸且具備住房公積金貸款資格的借款人，在還款期間申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”貸款。而對(duì)于原商業(yè)貸款已提取住房公積金還清貸款本息的，則不能申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”貸款。

　　目前，首套個(gè)人住房公積金貸款利率5年以下（含5年）和5年以上利率分別為2.6%和3.1%；第二套個(gè)人住房公積金貸款利率5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至去年以來，已有近20城推行“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。比如，哈爾濱今年發(fā)布了關(guān)于《住房公積金管理中心商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人貸款管理辦法（試行）》實(shí)施細(xì)則，其中明確指出了辦理商轉(zhuǎn)公貸款條件、額度及利率、申請(qǐng)要件等多項(xiàng)內(nèi)容。

　　不過，也有些地區(qū)明確指出不能辦理此類貸款，比如北京住房公積金管理中心在互動(dòng)咨詢中表示：“個(gè)別省市住房公積金管理中心開辦商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)，主要是因?yàn)槠渥》抗e金個(gè)人貸款率、資金運(yùn)用率相對(duì)較低，而北京住房公積金管理中心的住房公積金個(gè)人貸款率、資金運(yùn)用率一直位于高位，故暫不符合開辦商貸轉(zhuǎn)公積金貸款業(yè)務(wù)的條件。”

責(zé)任編輯：李琳琳