由《財經》、《財經智庫》、財通匯主辦的第五屆全球財富管理論壇于2023年2月24日-26日在北京舉行。中國證券監督管理委員會市場監管二部主任王建平出席并演講。

　　王建平表示，目前房地產行業面臨整體缺乏流動性，“高杠桿、高負債”的經營發展模式亟需改變等問題。近期，國家陸續出臺多項政策措施支持房地產市場平穩健康發展，促進房地產行業信用修復、穩定市場預期，不動產私募投資基金試點是其中一項重要舉措。

　　以下為演講實錄：

　　王建平：尊敬的各位領導，各位來賓，大家下午好！很高興參加“第五屆全球財富管理論壇”！

　　黨的二十大報告指出，中國式現代化是全體人民共同富裕的現代化。隨著我國逐步步入 “后疫情時代”，經濟進入新舊動能轉換的關鍵階段，金融市場供給和居民財富配置需求也在發生著深刻的變化。近年來，私募基金行業規模平穩增長，結構持續優化，已從“小眾行業”發展為資產管理的一個“主流行業”，有效發揮了鄉元化資產配置、專業化資產管理的優勢。近日，證監會推出了不動產私募投資基金試點，支持私募基金行業更好地發揮服務實體經濟的功能作用。今天，我想借此機會，就不動產私募投資基金試點思路以及有關情況和大家作個交流。

　　一、發揮私募投資基金服務實體經濟的積極作用

　　目前房地產行業面臨整體缺乏流動性，“高杠桿、高負債”的經營發展模式亟需改變等問題。近期，國家陸續出臺多項政策措施支持房地產市場平穩健康發展，促進房地產行業信用修復、穩定市場預期，不動產私募投資基金試點是其中一項重要舉措。不動產私募投資基金在境外成熟市場已發展成為一個重要的投資品類，近年來，我國已有一些私募機構陸續設立投向商業地產、基礎設施的私募基金并在基金業協會備案，不斷探索積累 不動產投資運作經驗。我們認為，不動產私募投資基金試點不僅有現實的必要性，也具備一定的特有優勢：

　　一是落實黨中央、國務院關于 “促進房地產業良性循環和健康發展”重要部署，形成金融合力。不動產私募投資基金可通過滿足不動產領域合理融資需求，投資存量住宅，助力做好“保交樓”“保民生” 工作。同時，不動產私募投資基金可在發揮專業化優勢的基礎上，與信貨、債券及其他股權融資等金融工具形成合力，多箭齊發，共同推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

　　二是盤活經營性不動產，緩解房地產市場流動性風險。

　　不動產私募投資基金可以引導權益資金投資經營性不動產，激活經營性不動產的流動性，增強房地產企業“資本金”，修復資產負債表，緩解負債壓力，提振市場信心。

　　三是豐富資產配置選擇，推動引入機構投資者和長期資金。在產品需求端，國內機構投資者資金儲備豐富、運營管理專業，多元化資產配置需求較大；在產品供給端，既有股權投資屬性，又能實現較為穩定的期間收益的金融產品也是短板。不動產私募投資基金規模較大、期限較長，能夠通過長期穩定的期間收益或者項目增值退出等方式獲取回報，可以豐富投資者資產配置選擇，在現有權益、債券產品基礎上，增加新的可投資品種，滿足機構投資者和長期資金的資產配置需求。

　　四是實現優質資產與房地產企業風險隔離。不動產私募投資基金可通過將目標資產從原始權益人處獨立收購并實現控制運營，利用私募基金的財產獨立性和風險隔離優勢，實現目標資產的有效剝離，從而成為獨立運營的主體。通過這種方式，可以為存量地產注入增量資金，并與原始權益人的資產負債表隔離，有效盤活可經營的優質資產，幫助企業紓困。

　　二、放管結合，穩妥推進不動產私募投資基金試點

　　（一）精準施策，增設不動產私募投資基金類別

　　不動產私募投資基金所投資的資產屬性、資產回報方式與傳統股權投資存在很大不同。我們認為，通過創新性增設“不動產私募投資基金” 類別，與單純的股權投資進行區分，采取針對性的監管政策及配套規則，適當給予如放松股債比限制等政策便利，可以更好地發揮私募基金在支持不動產市場平穩健康發展方面的積極作用，也可以更好地豐富私募基金產品類型，滿足多元化資產配置需求。

　　同時，我們堅持 “兩條腿走路”，對于不能或者不愿參與試點的不動產類私募基金，其管理人仍可按照既有政策繼續備案，但是不享受試點政策便利，也不單列在“不動產私募投資基金〞類別下。

　?。ǘ┓€妥起步，發揮專業機構優勢

　　為穩妥推進試點，充分發揮頭部管理人示苑效應，我們從管理人實繳資本、不動產投資管理規模與經驗、專業人員、合法合規等方面提出正面要求，同時為嚴控自融等傳導性風險，我們明確限制主要出資人及實際控制人為房地產開發企業及其關聯方的管理人參與試點。根據不同投資者結構，我們設置了差異化安排，對于試點基金產品投資者均為機構投資者的，要求管理人在管不動產投資本金不低于 30 億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于60億元人民幣；對于試點基金產品投資者中有自然人投資者的，要求管理人在管不動產投資本金不低于 50 億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于 100億元人民幣。

　　（三）拓寬投資范圍，精準服務實體經濟

　　此次不動產私募投資基金試點的投資范圍有所拓寬，具體包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房（寫字樓、商場、酒店）、基礎設施項目等三類。

　　特定居住用房方面，為兼顧規范與發展，服務“保交樓”工作，我們將此處的存量商品住宅限定為已取得五證（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證），已經部分實現銷售或者主體建設 工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。同時，為支持 “保民生” 工作，我們對保障性住房和市場化租賃住房的要求進行了適當降低，保障性住房（包括公租房、 保障性租賃住房、共有產權住房等）僅要求取得一證（國有土地使用證），市場化租賃住房僅要求取得兩證（國有土地使用證、建設用地規劃許可證）?；A設施項目方面，我們對可投資的苑圍作了明確，在支持不動產私募投資基金投資產業園區等傳統基礎設施的基礎上，將5G、IDC（互聯網數據中心）、新能源風電光優等新型基礎設施建設項目也納入考慮，更好地適應新時代基礎設施融資需求。

　?。ㄋ模┨岣唛T檻要求，引入適格投資者

　　考慮到不動產私募投資基金的規模較大、權益持有時間較長，投資者和管理人都需要有更高的風險識別能力和承擔能力，我們對不動產私募投資基金在門檻方面作了更高的要求。比如，我們要求不動產私募投資基金首輪實繳規模不低于 3000 萬元，投資者首輪實繳出資不低于 1000 萬元等。

　　從實際來看，不動產私募投資基金的產品收益特征和長期機構資金的配置需求較為契合，我們考慮試點產品主要引入包括 QFLP 等外資在內的機構資金。近期，我們也在積極會同有關部門研究拓寬 OFLP 等機構資金投資私募基金的渠道。同時，為滿足超高凈值自然人投資者的資產配置點求，我們也允許 部分自然人投資者投資不動產私募投資基金，但其出資比例和基金投資方式會受到一定限制。

　?。ㄎ澹└綦x信用風險，提供政策便利

　　考慮到實踐中私募基金多采用股債結合的夾層方式投資不動產項目，為了更好地適應不動產私募投資基金投資策略和商業邏輯，我們對符合要求的基金向被投企業投資的股債比作了一定調整，放松杠桿限制，以便試點基金采用更靈活的方式進行投資。同時需要注意，試點基金產品應對底層資產實現控制，并實現與原始權益人的主體信用風險隔離。

　?。┘訌婏L險防控，平穩推進試點

　　為了規范不動產私募投資基金投資遠作，加強風險防控，促進試點工作穩妥推進，我們在基金托管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送等方面提出了一系列規范要求。同時，我們將做好事中事后監管監測，確保試點工作平穩推進。

　　三、加強協同，共同促進不動產私募投資基金功能作用發揮

　　作為資本市場支持房地應市場平穩健康發展“第三支箭”的重要內容，不動產私募投資基金試點將按照試點先行、穩妥推進的原則開展。北京市私募基金發展基礎良好，不動產項目儲備豐富，具備開展不動產私募投資基金試點的條件。前期，建設銀行住房租賃基金等不動產類私募基金積極布局北京地區的不動產項目，進展順利。為形成監管與發展合力，在北京打造良好的不動產私募投資基金發展環境，我想借此機會提幾點建議：

　　一是共同支持北京轄區符合試點要求的管理人開展不動產私募投資基金試點。北京有良好的私募基金發展基礎，私募基金總體發展情況在全國名列前茅。截至 2022年末，注冊地在北京的私募股權、創投基金管理人數量為 2567家，管理規模為 3.53 萬億，排名全國第一。同時，北京聚集了很多不動產領域的專業管理人，長期深耕市場，深度開展不動產投資項目業務，專業運營能力強，經驗豐富。下一步，建議各單位加強協作，共同支持北京轄區符合要求的私募基金管理人積極參與不動產私募投資基金試點。助力私募行業拓展新的業務領域，壯大勢力，繼續強化區域優勢地位。

　　二是利用好此次試點政策，盤活北京符合條件的不動產項目。由于人口、經濟、區位等多重優勢，北京具有較多在各類市場化運作、商業價值較高的不動產項目，城市更新需求大，這些項目具備較好的投資屬性，適合作為不動產私募投資基金的底層資產。在我們前期調研過程中，有多家管理人表示已深度布局北京的不動產項目，這些項目能夠提供較為穩定的收益，在退出時也較為順暢，與投資者的需求較為匹配。為此，希望北京市國土、住建等相關部門大力支持試點管理人投資運營北京的不動產項目，完善政策環境。

　　三是推動不動產私募投資基金引入長期資金。不動產私募投資基金可以為投資者帶來較為穩定的租金與增值的現金流回報，其收益模式與風險特 征與長期資金需求較為西配。而引入長期資金也能夠為私募基金提供持續穩定的資金來源，引導私募基金充分發揮服務實體經濟的功能作用。下一步，希望北京市相關主管部門繼續支持北京轄區內保險資金、養老金等長期資金投資私募基金，共同助力不動產市場平穩健康發展。另外，我們也建議北京市地方金融監管部門充分利用北京轄區服務業擴大開放的契機，積極引入境外資金，通過設立 QFLP 基金等方式投資不動產私募投資基金。

　　此次開展不動產私募投資基金試點，是證監會支持私募基金發揮功能作用的一個創新舉措，我們將根據試點工作實踐情況及時總結評估，不斷完善試點政策和規則，會同有關部門持續優化募資、退出、稅收等監管政策，為試點工作提供良好的政策環境。相信經過各方努力，不動產私募投資基金會有更大發展空間，也會在纖解房地產行業困難，支持穩住經濟大盤、服務實體經濟上發揮愈加重要的作用。

　　謝謝大家！

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責任編輯：梁斌 SF055