二是2010年房地產(chǎn)市場會在調(diào)整中發(fā)展。調(diào)整是必然的，因為現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)整了，為什么還談發(fā)展？因為它有發(fā)展的基礎(chǔ)。全國那么多城市，不是北京、上海幾個城市，尤其是中小城市市場比較穩(wěn)定。今天早上我聽了一下長沙的情況，市場比較穩(wěn)定，比較好。這是從范圍看，因為投資性比例比較少，這樣相對保持市場穩(wěn)定是正常的，所以大部分城市還得具體去辦理，對整個市場還是有影響的。現(xiàn)在的購房比例和政策70%以上的土地用于保障性建設(shè)和住房，棚戶區(qū)改造和中小戶型的商品房，這些都是我們維護市場的一個基礎(chǔ)性的東西。雖然有暫時的停滯，不等于全年市場不發(fā)展，但是對發(fā)展要理解，不能像2009年的同比情況，沒法比，按照那個標準沒有辦法比，要衡量市場的發(fā)展主要在銷售量。

　　三是投資的滾動效應(yīng)、消費的長期效應(yīng)不會改變。因為這個力量太強，大家都知道4萬億，4萬億分兩年投下去，去年投一半，今年投一半，去年的基礎(chǔ)設(shè)施還在建，北京的地鐵、飛機場等等，而且長期的消費效應(yīng)不會改變。因為剛才講了我們有26億多的人民幣在銀行里存著，現(xiàn)在我們又沒有把這些錢引到其他方向，所以它早晚還是出來的，是我們的。所以房地產(chǎn)市場的發(fā)展大家要相信沒有什么問題，就是要穩(wěn)定、持續(xù)、健康。

　　2010-05-05 10：57：10

　　謝壽光：

　　感謝王玨林副主任的精彩發(fā)言，最后有請社科院潘家華所長做總結(jié)發(fā)言。

　　2010-05-05 11：02：27

　　潘家華：

　　今天我們這個會，社會學(xué)者和專家對2009年房地產(chǎn)的基本情況和2010年的走勢作了分析，同時我們也邀請到業(yè)界的幾位資深的專家，就相關(guān)的一些問題進行了交流。我覺得應(yīng)該現(xiàn)在是在一個比較關(guān)鍵的節(jié)點，中央的政策，地方省市的政策在陸續(xù)出臺，對這樣的問題，大家也都非常關(guān)注。在這種情況下，剛才說的房地產(chǎn)報告和幾位專家對問題的解讀都是出于對一個比較短期的、現(xiàn)實的問題的思考。我們作為研究人員對總體的一些問題也有一些思考，我現(xiàn)在就中國房地產(chǎn)市場的管制的基本問題做幾點交流。

　　2010-05-05 11：02：37

　　潘家華：

　　大家現(xiàn)在關(guān)注的房地產(chǎn)問題是不動產(chǎn)問題，是比較多面的問題，我們現(xiàn)在說房地產(chǎn)有居民消費型的、生產(chǎn)型的，比如賓館、寫字樓是生產(chǎn)型的，還有供應(yīng)型的，像學(xué)校和醫(yī)院，我們現(xiàn)在所關(guān)注的主要是居民消費型的，對其他類型的房地產(chǎn)我們關(guān)注得并不高。現(xiàn)在為什么對居民消費型的房地產(chǎn)關(guān)注這么高？我們現(xiàn)在居民消費型房地產(chǎn)已經(jīng)走向消費的本源，走向投資了，把屬性改變了。現(xiàn)在說居民消費投資互相有轉(zhuǎn)換性，現(xiàn)在來看消費型房地產(chǎn)，從相當程度上大家現(xiàn)在關(guān)注居民投資，作為不動產(chǎn)，作為保值增值，跟我們地方政府盛行的土地財政一捆綁，現(xiàn)在走向這樣一個偏向。

　　2010-05-05 11：07：27

　　潘家華：

　　投資性的房地產(chǎn)首先不可以拉動現(xiàn)有的裝修、家電、家具，拉動效果是沒有的。第二催生泡沫。我們現(xiàn)在對居民消費房地產(chǎn)要加以相對的一些調(diào)控。

　　現(xiàn)在說房價高或低，在經(jīng)濟發(fā)展時期房價的增長是必然的，在人口增長時期房價的增長也是必然的，但現(xiàn)在房價如果是高出了經(jīng)濟增長和人口增長，我們說這個房價就是高的。判斷很簡單，2009年我們的房價增長25%，而我們的GDP增長8%-9%，現(xiàn)在說的是統(tǒng)計局統(tǒng)計的數(shù)字。顯然GDP的增長是遠低于房價的增長，而居民收入的增長又低于GDP的增長，GDP的增長超過11.5%，居民收入增長只有7.8%，這樣房價肯定是處于高。對消費者來看，如果我們現(xiàn)在從投資來看，只要投資平均收益高于其他平均收益，這個房價就不算高，這也是為什么我們的資金都流向房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)收益明顯要高于其他投資收益，這樣來講房價并不高，我們現(xiàn)在把居民消費型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向投資，居民收入和投資商是有差別的，所以我們現(xiàn)在說這個房價應(yīng)該是屬于高的。

　　2010-05-05 11：09：54

　　潘家華：

　　現(xiàn)在房價高究竟是屬于需求拉動，還是屬于成本推動。現(xiàn)在看需求，需求一是剛性需求，現(xiàn)在30歲左右的，到這個年齡成家有小孩，這個是屬于剛性的，必須要的。二是改善型需求，原來有房子，現(xiàn)在要增加，這部分需求可以把以前的房子置換出來。三是轉(zhuǎn)移支付型需求。現(xiàn)在高校剛畢業(yè)，20歲左右，過早進入房市，自己沒有能力，因為父母和祖父祖母幾代人轉(zhuǎn)移支付，使得這部分人購買能力偏高。四是梯次計劃需求，現(xiàn)在在資源相對壟斷的地方，醫(yī)院、學(xué)校、教育資源這種地方，肯定以一線城市到省會城市，省會城市到非省會城市，大城市到中型城市，現(xiàn)在整個社會相當一部分資源出現(xiàn)這么一種現(xiàn)象。

　　還有投資性需求，所有這些使得房價從需求來講是高的。從成本推動來看，現(xiàn)在有一些什么樣的因素？勞動的成本是沒有增加的，土地成本由于土地財政是增加的，交易成本是增加的，現(xiàn)在從成本來看還有進度因素導(dǎo)致生產(chǎn)性的因素，現(xiàn)在催生在捆綁的土地財政和交易成本，這方面升高，這使得房價居高不下。

　　2010-05-05 11：12：37

　　潘家華：

　　對現(xiàn)在的房地產(chǎn)怎樣看？現(xiàn)在漲是必然的，現(xiàn)在歐洲、日本房價不可能再漲了，因為人口穩(wěn)定了，而且穩(wěn)中有降，從人口的需求來看，我們在2030年以前就不可能有更多的需求增加量，由于現(xiàn)在人口老齡化，40歲左右的人上一輩都有房子，80后的獨生子女他們將來繼承的房子，父輩的、祖父輩的，我認為這樣的房子過了20年還可能再返回市場。按照這個空間來看，現(xiàn)在這個房價是必然的。但是從歷史看，10、20年之后這樣的恐慌就不可能存在了。東歐的房子，由于東歐沒有就業(yè)機會，東歐人到西歐就業(yè)，東歐的房子不僅賣不出價錢出來，而且要請人去維護，去照看房子。現(xiàn)在大家看北京的高中畢業(yè)生參加高考的，超過18萬，現(xiàn)在不到10萬。從外部來看空間性的增長也是必然的，因為我們現(xiàn)在存在地域的差異。

　　2010-05-05 11：14：39

　　潘家華：

　　我們現(xiàn)在談可持續(xù)性的問題，大家可以看，我們沒有多少歷史建筑，歐美歷史建筑300年、500年，大家看上海只是外灘，其他地方保存下來的不多，我們的是土木結(jié)構(gòu)，保存不了，現(xiàn)在是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，如果不能保持在100年以上，將來整個更新使得我們房地產(chǎn)市場資源浪費，價格肯定是降不下來的。如果我們13億人口，人均居住面積35平米，13億人口是1000億存量面積，這樣基本上是飽和了，在飽和的情況下，如果我們的建筑質(zhì)量是100年的壽命，我們每年更新，是屬于1%，是十億平方米的建筑面積。如果是屬于50年的話是21平方米/年，如果20年、30年每年需要解決40億。

　　2010-05-05 11：16：22

　　潘家華：

　　我們不光關(guān)注房價，還要關(guān)注我們的建筑質(zhì)量，這是非常關(guān)鍵的一步。出現(xiàn)這么一種調(diào)控，居民偏向消費本源，像一些拔高型的，改善型住房，一些住房又拿出來交易，還有一種激化性的，顯然并不是一種特別理性的需求。政策也出來了，我們說怎樣才是可持續(xù)的回歸？首先把居民消費型的房地產(chǎn)回歸到消費本源，我們要保障剛性需求，相應(yīng)地并不一定鼓勵這么一種拔高性的需求，也不應(yīng)該鼓勵梯次激化的需求，打壓投資性需求，我們本來是消費本源的產(chǎn)品。

　　現(xiàn)在的政策應(yīng)該講治標是有效的，如果到位的話。現(xiàn)在政策能不能持續(xù)下去，能不能保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，這是比較關(guān)鍵的。實際上現(xiàn)在已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型的時候了，從捆綁性的土地財政轉(zhuǎn)向持有性的房產(chǎn)稅的財政，像東部沿海地區(qū)沒有多少土地可供開發(fā)，我們增加土地供給，閑置房地產(chǎn)，造成了很大的浪費，我們收了很多房地產(chǎn)稅。有幾種方法，首先存量征稅，這樣來保障增幅的受益。由于區(qū)位不一樣，我們在郊區(qū)100平方米和城市里100平方米的價格不一樣。房地產(chǎn)稅是存量和存價的結(jié)合，存量是不至于浪費我們的空間，存價是一種收入的再分配，這樣才可以保證可持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控。

　　不僅僅是這樣的，我們資源，北京的資源比其他地方高，上海的也是，為什么？教育資源、衛(wèi)生資源、體育設(shè)施、文化資源相對來講比較壟斷。在這樣的情況下，要使房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展，這樣一些壟斷性的資源相應(yīng)應(yīng)該有所均衡分配，不僅僅是體現(xiàn)在一線城市這么幾個點，這樣我們才可以保證市場健康發(fā)展。

　　2010-05-05 11：17：24

　　潘家華：

　　在美國華盛頓一些所謂的總部，在城里相對來講都還是貧民階層，我國的房地產(chǎn)市場不僅要看到當前短時間的問題，還要看到歷史的問題，從這方面考慮問題，我們才有可能防患于未然。從戰(zhàn)略的歷史的角度來考察我們的政策，也使我們消費者的需求回歸到相應(yīng)的體系。我剛才也是對房地產(chǎn)市場有些基本性的問題做了一定的考慮。對當前的問題，對未來發(fā)展的措施，大家都談了很多思路和觀點，這也為我們提出了更多的選題，給我們提出了更高的要求，在保障中國城市化、工業(yè)化進程的前提下如何使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

　　借此機會對我們在座的嘉賓表示衷心的感謝，對到會的各位專家、各位學(xué)者、媒體記者表示衷心的感謝，也希望大家繼續(xù)共同關(guān)注中國房地產(chǎn)事業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　2010-05-05 11：20：51

　　謝壽光：

　　感謝潘家華所長，他對我們今天的論壇，以及對他作為《房地產(chǎn)藍皮書》的主編，從專家的角度看待中國經(jīng)濟，看待中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，他發(fā)出的是一種理性的聲音，涉及的一些問題都是大家普遍關(guān)心，而且是比較敏感的問題。這真正是代表我們社會科學(xué)院專家的觀點，和專家對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展、健康發(fā)展的一種意見和看法。這次會議的整個議程全部完成，各家媒體肯定對專家有自己獨特的需求，我們不安排統(tǒng)一的記者提問，各家媒體可以根據(jù)自己的需求，在會議結(jié)束以后進行采訪。

　　謝謝各位媒體的光臨，謝謝！

　　2010-05-05 11：26：48

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