2010-05-05 09：24：37

　　李景國：

　　2、房價1季度全年最低，下半年快速反轉。房價環比2007年10月開始下調，2008年12月進入谷底，2009年3月份由負轉為正值，12月達到1.5%。從房價的同比看調整晚于環比，從2008年1月開始下調，2008年12月開始出現負增長，持續6個月后的2009年6月開始出現正值，后半年由1%上升到7.8%。在房價的調整回暖和反轉過程中，一線城市先于其他城市調整與反轉，并且調整和反轉的幅度也大于其他城市。根據銷售額和銷售面積計算，2009年全國商品房和住宅的平均價格分別為4695元/平方米和4474元/平方米，分別比2008年增長23.6%和25.1%。(見圖)這個圖可以看出環比的變化。

　　房地產市場銷售量與價格從調整到迅速反轉的主要原因：一是優惠政策刺激；二是宏觀經濟形勢好轉，消費者預期改變；三是供求偏緊。供求偏緊我們可以看兩個數據，2009年商品房的銷售面積是接近9.4億平方米，同比增長42.1%。竣工面積為7.02億平方米，同比增長5.5%。從商品住宅來看，2009年的銷售面積是8.5億平方米，同比增長43.9%，竣工面積2009年為5.8億平方米，同比增長6.2%。銷售和竣工之間的差異決定了供求偏緊。四是地價上漲。2009年2季度以后地王頻現并不斷刷新，土地溢價率不斷提高，改變了房地產企業和消費者對房價的心理預期。五是投資和投機的需求增長。

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　　李景國：

　　3、房地產的投資增速及占城鎮固定資產投資的比重雙雙下降。2009年房地產投資增速16.1%，是2000年以來首次下降到20%以下。房地產投資增幅低于城鎮固定資產增幅14.4個百分點，投資增幅下降的主要原因：房地產企業特別是在2009年的上半年投資相對謹慎，投資比重下降的主要原因，除了房地產企業在上半年投資謹慎之外，還有國家為了應對金融危機，保障經濟發展，城鎮固定資產投資大幅度提高，使房地產投資的比重相對下降。

　　4、完成土地購置面積和當年開發土地面積齊減少。2009年完成土地購置面積為3.2億平方米，是2003年以來的最低，同比增長1997年以來的最低。2009年開發的土地面積為2.3億平方米，同比增長為負的19.9%，為1997年以來的最低。這種情況，有可能對今后1-2年商品房的供應產生一定的影響。

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　　李景國：

　　5、施工面積、新開工面積達到歷史高點，竣工率繼續下降。施工面積和新開工面積增長過程當中，8月份之后增長最快，2008年同期基本為負增長。1997年以來竣工率總體呈下降趨勢，看這個圖，很明顯可以看出，2009年仍然在下降。

　　6、房地產企業開發資金充裕，定金及預收款、個人按揭貸款快速上漲。2009年房地產企業開發資金達5.7萬億元，同比增長44.2%，增幅高出2008年42.4個百分點。定金及預收款在2009年9-12月份連續4個月增幅超過100%。個人購房貸款新增約1.4萬億元，約為2008年的5倍。

　　2010-05-05 09：28：29

　　李景國：

　　第二個問題，2009年房地產市場存在的主要問題。

　　1、下半年部分城市房價上漲過快，房價的增速遠超居民人均可支配收入的增速。2009年商品房價格增長23.6%，商品住宅的價格增長25.1%。遠遠超過了城鎮居民人均可支配收入9.8%的增長速度，這種狀況如果持續會使市場失去支撐，并有可能導致經濟出現問題。

　　2、國有或國控房企高價競地，地王不斷刷新，助推高房價的預期。有資料顯示2007年不斷刷新地王的企業許多是國有和國有控股的企業，比例超過70。

　　3、房地產市場秩序仍較混亂，亟待整治。一是捂盤惜售、土地閑置現象比較嚴重，造成供需緊張，使房價高起并快速上漲，引發一些城市市場恐慌開始搶購的現象。市場當中比較混亂的。二是投資與投機性的需求增多，加劇了市場的供求矛盾。下半年隨著房價不斷上漲，熱點城市及熱點地區投資需求及投機需求不斷增多，加劇了市場的供求緊張，推動了房價的上漲，排擠了部分的自主性需求。

　　4、調控力度需要加強，調控方式需要創新。對閑置土地捂盤惜售、炒房炒地等打擊力度不夠。

　　5、調控政策缺乏連續性與前瞻性，地方政府的短期化政策損害房地產市場的長遠發展。

　　2010-05-05 09：29：47

　　李景國：

　　第三個問題，2010年房地產市場的預測。

　　1、市場供求偏緊，主要原因：

　　(一)是竣工面積和土地購置面積均在2008年有所減少，2009年明顯減少，對2010年市場的供給至少形成預期性的壓力。

　　(二)是以趨勢估算，2009年銷售量屬趨勢之內，2008年積累的需求在2009年并沒有得到多大程度的釋放。

　　(三)是2010年宏觀經濟環境大大好轉，消費者的收入預期開始向好，消費信心開始增強。

　　(四)是經濟環境的好轉使2010年房地產市場開發投資較2009年繼續提高，對捂盤惜售的打擊擴大增量。另一方面房地產建設投放市場有一個滯后期，同時在調控政策影響下，2009年后半年出現的房地產開發企業擴張的態勢會有所收縮。

　　2010-05-05 09：31：53

　　李景國：

　　(五)是2005年以來竣工的套數一直遠小于住宅的銷售套數。2006-2008年二者之差(銷售-竣工)分別為55.3萬套、104.4萬套、185萬套、62.7萬套。2009年剛才我提到竣工也遠遠小于銷售的面積。較2009年相差的是2.7億平方米。

　　(六)是住房市場化以來房地產銷售量除2008年下降外一直連續增長，尚未出現縫制，有繼續增長的勢頭，因此2009年依然偏緊的狀態依然存在。

　　(六)是房價盤整、增速趨緩。首先是供求關系，二是通脹預期，三是價格主導權，房地產市場一直是外方主導價格市場。2009年商品房銷售良好，2010年在經濟向好、通脹預期增加，房地產市場供求偏緊的情況下，開發商主動的降低房價。這個原因消費信心和心理預期，消費者信心不斷恢復，2009年在金融危機的突擊下，全球房地產市場總體蕭條，但中國房地產市場卻實現V形反轉，價格大幅上漲的事實，容易使人們對房價下調失去希望。雖然諸多因素推動房價上漲，但是2009年房價上升高位，部分城市，特別是熱點城市的房價已觸及甚至超過普通購房者的上限。

　　2010-05-05 09：33：10

　　李景國：

　　隨著政府強有力政策的出臺，寬松的信貸環境將適度收緊，投資投機的需求將被遏制，所以2010年房價上漲的空間也將受到限制。但是我們應該認識到，2010年經濟環境復雜，通脹發生程度仍有決定性，通過調控的廣度和深度也將隨之變化。不同情景下，2010年中國房地產價格走勢是有所不同，我們所取的三種情形，使我們《房地產藍皮書》第一次搞三種情形的預測，這使我們認為2010年房地產形勢復雜，原來都是一種情形。

　　第一種情形，如果2010年宏觀經濟政策以及房地產調控政策不變，那么中國的房地產價格將不會有較大變化，重點城市由于購房偏緊，房價上漲，大幅下調的可能性不大，城市房價仍會持續增長，但是這種情況隨著政策的出臺可能難以實現。

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