趙松：

　　回到我們的主題，房地產市場目前的走勢判斷，大家仁者見仁、智者見智，當前又是處在一個敏感期，在表象上有點象2008年底、2009年初，部分樓盤開始降價，2008年底、2009年初的態勢，起因的背景完全不同了，當時2008年、2009年初的時候，當時的調整由于經濟環境的變化，市場自身的一個調整，但是并沒調整到位，或者實質的調整并沒開始，政府就開始積極救市，接著引發后面的房地產市場的迅速攀升。今年不一樣了，今年國務院發了多個文件，口徑也非常強烈，提出要遏制部分地區房價的快速上漲。在這種背景下，地方政府下一步的措施也會積極跟進，因為畢竟目前房地產市場的調控問題不僅是經濟問題、民生問題，甚至已經上升到了政治問題，能不能調控得住，在一定程度上來說，甚至影響到中央決策在老百姓心目中的公信力。接下來一段時間里，地方政府還要認真嚴肅對待，相應的措施會積極跟進。在這種情況下，后期在部分地區會有房地產市場的調整，在一些價格過高的地區，甚至價格可能會有一個幅度大一些的回調，但是這并不意味著房地產市場會暴跌下去，不可能。目前這個階段它的作用和地位還在放在那兒的，我認為它會在一定回調的基礎上，從長期來看還會是一個持續穩定的發展。從這個角度說，無論是買房者還是開發商，都可以積極看待這種調控政策，積極作為，共同促進一個長期健康穩定市場的形成。畢竟高燒的市場是一個短期行為，在這里我們要有長效的眼光。謝謝！

　　2010-05-05 10：41：08

　　謝壽光：

　　感謝趙松所長很有見地的發言，下面我們有請住建部政策研究中心王玨林副主任演講，大家歡迎。

　　2010-05-05 10：43：49

　　王玨林：

　　大家好，非常高興參加城市發展與環境研究所又一本《房地產藍皮書》發布。剛才聽了景國的介紹，快速翻閱了一下，感到資料很多，分析比較全面，有些提法也比較新穎，對我們研究者，以及各方人士還是比較有意義的。我對這次會議的召開表示祝賀，利用這個時間談點看法，標題就是“我的幾點看法”。

　　2010-05-05 10：44：07

　　王玨林：

　　第一，高房價引發新一輪調控。大家很清楚，這次調控主要是因為房價引起的，這個表大家對比一下，這是2008年到2009年一季度的房價，這邊是2009年到現在一季度的房價情況，一個是大幅下降，一個是高速提升。(見圖)這是把兩個圖交叉放在一起看。第三個圖，從1999年到現在整個房價情況，再看2008年和2009年房價上升幅度是多大，這是整個示意圖。可以說2009年房價有點沖刺，也就是說幾個方面，一是我們從有市場以來，房改以來，到現在，房價一直在上升，從來沒有降過。二是2009年房價漲得也從來沒有看到過，確實有點瘋狂了，暴漲。所以這樣一個市場，這樣的一個房價，它脫離了市場的實質，出現了很多不真實性。大的原因是由于投資把它炒上去了，遠離了我們更多的消費者，遠離了社會，遠離了我們建立這個改革和制度的最后目標所在，所以是不會被接受的，而且還容易產生將來帶來的金融經濟危機和社會的和諧，所以這個必須要調控。

　　2010-05-05 10：45：03

　　王玨林：

　　第二，高房價的原因。我主要歸納為三點：一是房屋供應量不足。為什么這樣講？因為房屋供應量其中有土地的原因，但是不僅僅是土地的原因，因為還有其他方面，也就是現在我們賣出的地沒有及時開發，而且有的房沒有及時上市，還有我們的二手房市場和租賃市場沒有把資源全部盤活，這都是影響房屋供應量，所以供應量不足也是一個主要的原因，這使供求矛盾更為凸顯。

　　二是市場問題太多，也是影響高房價的原因。這里面還有很多是供應量問題，還有是通過在各個環節來把市場給推上去的。比如銷售不能集中地把房源拿出來，像擠牙膏一樣一點一點地擠，最后把市場擠壞了，這種市場肯定出現問題。這種現象很多，比如囤地囤房、二手房中介環節，這些因素集中在一起都是影響市場高價房的原因。

　　三是投資拉動太大。大家都清楚，2008年經濟危機給2009年帶來巨大的壓力，國家調整政策，促消費、調結構，投資用在基礎設施上的比例比較大，基礎設施和城市設施都會帶動這個產業的需求和發展，必然帶來房地產業的又一個春天，這是不可置疑的。

　　2010-05-05 10：47：17

　　王玨林：

　　第三，新政特點。這次新政和以往新政不同，一是抓住了市場存在的實質性問題。主要突出兩個，一是供給問題，一是管理問題。市場供給不足，所以加大，從幾個方面加大，一是增加保障性建設比例；二是中小戶型住房建設比例。從管理方面加強土地管理、房屋管理、市場管理和交易管理，這是這次調控抓住的實質問題。這次調控政策中很多很多的問題都是我們由于管理不到位，而且并不是說這些政策以前沒有，都是新的，只有部分是新的，新的少、舊的多，以前的都出臺了，但是我們管理這些政策時很多都沒有實施到位。

　　2010-05-05 10：50：07

　　王玨林：

　　以前解決市場問題是自下而上，中央提出一些配套辦法和要求，由政府來完善，根據不同地區情況的不同落實國家政策的要求，效果可以從檢驗這幾年的政策看，政策比較多，落實得比較少，所以效果不明顯。另外還有一個原因，由于我們遇到經濟危機，有些政策處于停滯狀態，所以造成其他原因的推動，形成市場的火熱。中央提出要求地方配套落實，地方上現在有一些城市已經陸續出臺一些政策，根據本市的情況細化。中央具體化，地方進行細化。這次出臺政策，很明顯，從中央這塊要求很多問題到位，解決兩個差別化。比如對土地的要求、對銷售的要求，各部門要和中央保持一致，原則問題保持一致。

　　檢驗效果，關鍵因素。大家都在懷疑，現在對政策還在質疑，這個政策到底執行力怎么樣？對市場有多大的影響？處在觀望期。一個政策出臺以后肯定有一個政策的完善期和大家對它的了解和適應期。一是房價是衡量調控效果的重要標準。大家說房價肯定是房價，為什么？一開始指出這次出臺調控政策是因為房價過高，也有很多市場存在問題，這次重點還是由于房價過高。為什么這樣說？現在我們的市場之所以存在不正常，一是房價快速的增長已經超過了我們所有人的預期和想象，和我們的收入不管從哪個指數標準衡量都遠遠大于它，更是離我們更多的家庭以及這個市場越來越遠，我們無法接受。我們的收入一年增加多少，可是房價又增加多少。二是市場的價格沒有建立梯形的商品房市場，如果你有10萬的、50萬一平米的，沒關系，但是你也可以有1萬的，但你也可以有更便宜的5千的房源提供給我們，但是我們沒有，一推全都上去了，不管房子的質量好壞，所以這個市場應該是缺乏一個梯形的市場供應，所以是必須解決的。地方執行力、市場供應量是穩定市場的關鍵條件。中央層面政策不少了，可以解決目前的問題了，關鍵看地方的配套和落實。

　　另外，光有我們的政策，再有執行的手段，大家都認真貫徹國務院精神了，還不行，市場的供應量必須增加上去。如市場供應量短缺，政策無論如何調整，供求矛盾還會繼續存在。所以這幾項結合在一起，有政策、有力度，再加上市場供應量，三結合，就能穩定我們的市場。

　　2010-05-05 10：51：07

　　王玨林：

　　第四，對2010年房地產市場的判斷。

　　一是市場不穩定，調控不會放松，大家不要有期望值，期望階段性的調控，以前我們已經吃過很多虧了，調完一次沒有解決問題，繼續再調，我覺得這次國務院下了很大的決心。因為目的是什么，也不要這樣理解，說我們一調控就針對開發企業或者針對誰，不是那樣，調控是為了持續發展，調控是為了建立一個市場穩定的長效機制和完善市場，調控的決心大，我估計這次要有一個長期的準備，因為調控效果不出來肯定不行。

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