如果2010年宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化，及收緊財政和貨幣政策，特別是收緊貨幣，緊縮信貸，熱點城市的房價下半年將會高速發(fā)展，出現(xiàn)下調(diào)的可能性，二三類城市房價上漲的速度減慢。如果2010年收緊貨幣，且加大房地產(chǎn)的調(diào)控力度，出臺過于猛烈的房地產(chǎn)措施，2010年全國房地產(chǎn)價格會受到遏制，熱點城市房價在下半年并會下調(diào)，二三類城市房地產(chǎn)會出現(xiàn)減緩。

　　2010-05-05 09：35：44

　　李景國：

　　三、政策主基調(diào)：增供給，調(diào)結(jié)構(gòu)，抑投機(jī)，促穩(wěn)定。近幾年市場抑制供求比較緊，是導(dǎo)致房價上漲的原因之一，需要增加供給，平衡供求關(guān)系，最近有關(guān)部門已經(jīng)出臺了這方面的政策。比如在2010年要增加土地的供應(yīng)量大約為18萬公頃，與去年全國實際供應(yīng)的以及和前5年平均年實際供給量5.5萬公頃相比，有大幅度的增加。

　　調(diào)結(jié)構(gòu)：2010年樓市調(diào)控政策將出現(xiàn)更大的差異化，通過有增有進(jìn)的措施調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，最核心的是增加中低價位，中小套型的普通商品住房和保障性的住房供給。在最近已經(jīng)開始實施這個政策。

　　抑投機(jī)：在增加供給的同時，區(qū)別首次住房和非首次住房，實施差異化的信貸稅收等政策。這個政策實際上在最近出臺的政策當(dāng)中也充分體現(xiàn)出來。

　　促穩(wěn)定：是房地產(chǎn)市場長期的戰(zhàn)略性任務(wù)，2010年尤為重要；同時明確落實各級地方責(zé)任制，也開始實施。

　　開發(fā)企業(yè)競爭格局：2010年房地產(chǎn)信貸和資金市場投資競爭下，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。企業(yè)自有資金成為重要支撐。購地門檻抬高，使中小企業(yè)拿地增大，土地越來越集中于資金充裕的企業(yè)，如果2010年房價盤整，增幅降低，在一些熱點城市甚至下挫，2009年因為房價低于拿地房價的預(yù)期將出現(xiàn)風(fēng)險。如果房地產(chǎn)市場刺激盤整波動，一些企業(yè)，特別是一些中小企業(yè)因為資金量緊張將出現(xiàn)困難。

　　2010-05-05 09：38：27

　　李景國：

　　保障性住房支持力度加大：2010年不僅是保障住房大量建成投入使用的一年，也是實施三年規(guī)劃的年份，將進(jìn)一步增加投資，擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，以保證計劃的全年落實。2010年將進(jìn)一步加大廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房建設(shè)的力度，建設(shè)套數(shù)將大幅增加。以增加保障性的住房供給，通過保障性住房覆蓋人群。租賃住房將在全國范圍內(nèi)開始建設(shè)，大規(guī)模加大城市和國有工礦和棚戶區(qū)的改造工作。保障性住房明確政府在住房保障方面承擔(dān)的責(zé)任，規(guī)范保障性住房建設(shè)，資金的來源和管理等。保障性住房在房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的位置更加重要。

　　2010-05-05 09：41：42

　　李景國：

　　政策建議：1、打擊囤地囤房，遏制市場投機(jī)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)社會資金投入生產(chǎn)性領(lǐng)域。首先規(guī)范房地產(chǎn)的開發(fā)管理，規(guī)范房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)程，在規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程方面，我們認(rèn)為應(yīng)該為防止企業(yè)尋找各種借口延長某一個或數(shù)個環(huán)節(jié)，實現(xiàn)囤房囤地，應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)程。

　　一是土地出讓初期及招拍掛的協(xié)議形式，對土地開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，淘汰不符合要求的標(biāo)書和中小企業(yè)。

　　二是要求部分土地企業(yè)在交土地出讓金的同時，交出相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)進(jìn)程保證金。由土地管理部門在其土地開發(fā)的各個環(huán)節(jié)實行開發(fā)進(jìn)程的監(jiān)督，對土地延緩開發(fā)進(jìn)程的企業(yè)全部或部分開發(fā)進(jìn)程保證金，嚴(yán)重囤地的企業(yè)可收回土地使用權(quán)。在房價長期上漲和通貨膨脹的預(yù)期下，投資房地產(chǎn)市場往往成了一些前景不明朗的行業(yè)將其剩余資金進(jìn)行風(fēng)險規(guī)避的增值手段，這本屬于正常的市場行為，但在我國一些行業(yè)的國有和國有控股企業(yè)，由于產(chǎn)業(yè)管理和信貸管理軟約束，對行為應(yīng)該嚴(yán)肅處理，對不計成本地盲目進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，對此應(yīng)該有所約束。

　　2010-05-05 09：42：53

　　李景國：

　　合理控制房地產(chǎn)的信貸結(jié)構(gòu)，有效緩解了購房者面臨的流動性約束和開發(fā)資金的大量占用，也讓開發(fā)商和購房者通過信貸資金占用實現(xiàn)投資或投機(jī)資金的杠桿化，必須合理控制房地產(chǎn)信貸資金，優(yōu)化信貸資金結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域，以開發(fā)企業(yè)銷售施工率和竣工施工率作為囤房囤地的標(biāo)準(zhǔn)。對低銷售施工率和低竣工施工率的明顯囤地囤房的開發(fā)企業(yè)應(yīng)堅決限增信貸供給，在銷售領(lǐng)域應(yīng)嚴(yán)格限制二套以上的投資，投機(jī)性購房信貸，大幅提高二套以上的住房比例，這個現(xiàn)在也已經(jīng)開始實施了。

　　加大快速工業(yè)化地區(qū)和大都市區(qū)域居住用地和住房供給，積極應(yīng)對城市區(qū)域之間供需市場的差異，促進(jìn)城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)合理化，這個主要一個是加大東南沿海快速工業(yè)化地區(qū)居住用地和住房供給，加大大都市區(qū)域居住用地和住房供給。

　　2010-05-05 09：46：22

　　李景國：

　　第三個建議，改革房地產(chǎn)稅費管理機(jī)制，稅費管理的重點由交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)。

　　簡化交易環(huán)節(jié)稅費。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費有利于抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)需求，不利于二手房的市場發(fā)育。加強(qiáng)房地產(chǎn)持有調(diào)節(jié)稅政策出臺。持有環(huán)節(jié)的監(jiān)管更有利于對壟斷和投機(jī)行為的制度性遏制。對開發(fā)企業(yè)超出規(guī)劃周期的未受房產(chǎn)征收防地資源閑置持有調(diào)節(jié)稅，對開發(fā)企業(yè)以外的房產(chǎn)持有按照面積或套數(shù)征收統(tǒng)一的房地產(chǎn)資產(chǎn)持有稅。完善住房支持制度，擴(kuò)大支持的覆蓋面，創(chuàng)新住房支持的政策手段。

　　2010-05-05 09：48：25

　　李景國：

　　加大政策性住房的供給，并規(guī)范管理。這方面完全靠市場供給中低價位的普通商品房是有難度的，公共部門可以對市場無法有效供給的租賃住房直接接觸，支持中小面積的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等正確的廉租房建設(shè)，對廉租房建立定期的人群識別制度，對經(jīng)濟(jì)適用房與限價房等政策住房應(yīng)確立其共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

　　擴(kuò)大住房支持的申請覆蓋面，逐步納入全部城市常住人口。改革職工導(dǎo)向的住房公積金制度，建立無房家庭戶導(dǎo)向的城市住房儲蓄公積金制度。我們現(xiàn)在搞的是職工導(dǎo)向的住房公積金制度，我們的建議是建立無房家庭戶導(dǎo)向的城市住房儲蓄公積金制度。

　　加強(qiáng)國家房地產(chǎn)統(tǒng)計與預(yù)警制度的建設(shè)。市場信息的準(zhǔn)確有利于對房地產(chǎn)市場準(zhǔn)確的把脈和制定政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)警制度建設(shè)有利于抑制市場的大起大落。

　　2010-05-05 09：49：48

　　李景國：

　　我相信媒體朋友更關(guān)注最近出臺的一些政策。下面我談一點我個人對新“國十條”的幾點看法：

　　1、現(xiàn)在我們對“國十條”的社會關(guān)注重點更多地是在抑制不合理的需要，但是實際上剛才我也談到，我們在出臺這個政策的同時，也出臺了其他配套政策。比如說增加土地供給，2010年要增加供給18萬公頃，比前幾年的供應(yīng)量大得多。還有一個結(jié)構(gòu)問題，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，我們現(xiàn)在注意到，70%是普通住房，政策性住房、保障性住房供地量不低于70%，抑制不合理的需求，是和這些政策配套實施的，不僅僅是抑制不合理的需要。

　　2、這個政策里加強(qiáng)了地方政府的責(zé)任。大家可以看到，最近很多城市在出臺關(guān)于本地方細(xì)化的政策，北京已經(jīng)出臺了這個政策。

　　3、我個人認(rèn)為這個政策會有效。大家可以想一想，2007年第四季度的時候我們出臺了關(guān)于二套房貸新政的政策，這個政策和2010年新的“國十條”相比，今年的政策更為嚴(yán)格。我個人認(rèn)為它會有效果，這次力度比2007年第四季度的政策力度大得多。

　　2010-05-05 09：52：32

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