中小開發商的洗牌危機

　　特約記者 王騫 上海 報道

　　一塊石頭被王石拋進了樓市。

　　2008年2月，王石一邊舉著各種統計數據表，在電視節目駁斥潘石屹的樓市“無拐點”論，一邊帶領萬科集團漸次啟動在全國各地的降價售樓活動，這樣時間密集、地域廣闊的促銷活動，在萬科集團的營銷記錄上還是第一次出現。被反對者譏笑為“備好了冬糧的人就希望寒冬早點到來”的王石，試圖以實際行動來驗證他的判斷：市場正在發生一個從房價快速上漲到理性回歸的調整。

　　降價之后，珠三角地區延續去年10月開始的房價下滑，繼續走低；去年漲幅較大的成都和武漢頹勢漸顯；而上海、北京繼續處于觀望狀態。2002年以來，就在和中央調控的抗衡中，房價一路上漲的上海，在王石拋出了這塊石頭后便傳出了和以往完全不同的聲音，政府、開發商、代理商、炒房客、專家、買房人……在其中處境各異。

　　建筑師的遺憾

　　“我是再也沒機會進房地產這個行當了。”

　　3月2日晚，建筑師陳明(化名)嘆了一口氣，關上車門，消失在燈光昏暗的街道深處。

　　大概十天前，上海萬科舉行的元宵節特賣會活動，再次引發市民對房價的關注。特賣會前幾天，王石和潘石屹在第一財經頻道的《頭腦風暴》節目里，花了40分鐘就樓市拐點是否存在進行了辯論，雖然王石受到了反對者的嘲笑，但辯論結束后的觀眾投票結果顯示，超過70%的觀眾認同王石的觀點。

　　不用聽王石說什么，陳明原來的老板—— 一位在上海五角場附近經營著一個樓盤的開發商汪先生，更早一些就感受到了樓市的寒流。預售許可證還沒拿到手，這讓汪先生暗暗擔憂，但樓市對他而言，這幾年總有些時運不濟的味道。

　　2005年，汪先生從原來的老板手里接下這個樓盤時，就遇上了宏觀調控，房價跌了一下，結果一直沒有起色；2007年3月，眼看著房價一路上漲，但接踵而至的通貨膨脹、央行5次加息和人工成本高漲，讓他感覺到了財政吃緊；屋漏又逢連夜雨，去年年底央行再次強調，2008年繼續實行從緊貨幣政策，他后續資金的來源又少了一大塊。前不久，上海宣布要開建400萬平方米的經濟適用房和廉租房，他直覺這又將是對樓價的一次沖擊，萬科打折風于此時吹到上海，對他來說，無疑是雪上加霜。

　　在陳明和汪先生的記憶里，10多年前萬科剛入上海時，連塊地都難拿到，當時圈內流傳的笑話是，客人萬科靠近虹橋機場附近的樓盤看房，一架飛機從頭上轟鳴而過，售樓小姐靈機一動說：你看我們這里交通方便。而今，時移事易，萬科在上海的土地儲備已超過了400萬平方米。

　　大型房地產公司越做越大，小公司的日子則越來越難過。

　　4年前，陳明從汪先生這里跳槽出來，曾計劃和另一個朋友阿偉合伙開地產公司，兩人各投100萬元，公司就起來了。阿偉做建筑出身，十足的行動派，當了老板，每天就開著車在路上逛，用陳明的話來說，像一條鬣狗那樣逡巡在上海的大街上，如果有發財的機會，第一個找到的人肯定是他。

　　幾周后，阿偉就找到這樣的機會，一塊荒著的地。通過看門老頭，阿偉找到了地的主人，對方答應只要100萬元的定金，一個月內資金到位，這塊地就算阿偉的了。

　　回到公司，陳明聽阿偉興奮地勾勒空手套白狼式的投資計劃，理科生的嚴謹性格，讓他臉都變白了。阿偉的建議是，把200萬元全部投到這個工程里去。陳明沒多少話，撤了資，從此和阿偉分道揚鑣。“這種事不是我這個性格的人能夠做的。”

　　阿偉對發財的強烈欲望，讓他此后兩年一路順風，剛融到上億資金，把地徹底買下來，上海就開始正式實施土地招拍掛政策，通貨膨脹前他造完了樓，房價開漲前，他拿到了預售許可證，幾年下來，阿偉已經是坐擁3億資產的輕量級富豪了。

　　近日萬科的降價風，讓陳明的這兩位好友都有些緊張。

　　汪先生面臨著這樣一個尷尬局面：如果樓盤按照區域內均價開盤，幾乎微利；但若開得稍高，又擔心市場不能接受。他只能推遲開盤時間，期盼樓市能在近期回暖。而阿偉，始終擔心他的資產縮水。

　　這輪調控過后，“上海大量中小開發商將被洗得一干二凈，只有少數買地不冒進、投資不貪心的人才能安然度過。”電話里，仲量聯行亞太區董事陳立民的聲音輕柔，判斷冷酷。

　　“中國的房地產業依然有很長的未來，中國的很多開發商不見得有未來。”北京科技大學經濟管理學院教授趙曉在接受《南都周刊》采訪時，也做出相同的判斷。

　　房價有變

　　“2008年房價有變。”上海浦東新區某開發商，在今年春節的一次團拜活動中，提及房價就說了這一句，讓受邀而來的藝術家們聽得云里霧里。賣完手里的尾盤，這位開發商基本停止了參與上海中檔住宅的建設，將經營領域轉向利潤空間更高的別墅、五星級酒店和二線城市的中檔住宅。

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