業內普遍認為，萬科全國范圍內的價格調整顯然與外部環境變化有關，尤其與以信貸緊縮為核心的新一輪調控政策有緊密關系。

　　王石曾表示，這次的宏觀調控不僅僅針對房地產，銀根緊縮等貨幣政策是針對整個經濟過熱、通貨膨脹的勢頭，是一次宏觀戰略的調整，絕對不是玩假的。在王石看來，此次調控力度顯然比以往更大、程度深、影響廣。

　　“2005-2006年，中央每調控一次，深圳的房價就反彈一次。政府當然不信這個邪，這次從緊銀行貨幣一條筋，整個市場傻眼了。所以，開發商或市場與政策博弈是沒有任何意義的，如果房價繼續暴漲，相信中央仍然準備了一系列政策等待出臺。”王石堅信，政府一定有能力調控好地產市場，開發商應該順勢而為。

　　萬科內部一研究人士則對記者表示，萬科內部研判這輪新政的“貨幣從緊”和“土地從嚴”很致命。“很多廣東開發商都排隊到香港上市，因為只有上市才能使銀行信貸緊張的局面得到改善。土地則是最基本的生產原料，沒有土地什么也干不了，而且拿到手里的土地還要快速開發，而開發又離不了錢。地根和銀根是互相作用的，任何一個環節出問題都致命。”他說。

　　對萬科來說，擺在眼前的正是這樣一個現實：去年10月30日央行的從緊信貸新政，幾乎全面叫停了商業銀行的所有信貸業務，至今未有松口的跡象，與此同時，監管層也有意放緩房企的融資速度；而在過去的兩個月，滬深股市房地產板塊的指數下跌了20%多，這使萬科像過去那樣從資本市場上輕松融資的難度越來越大。直至目前，萬科早在去年10月就制定的預發債59億元的計劃仍未獲批。更多的地產公司計劃到香港而非A股上市，顯然也有這方面因素的考慮。

　　與其他地產企業增持商用物業的持有型開發模式不同，萬科一直專注于住宅開發，而且追求的是以規模銷售型開發。根據萬科董事總經理郁亮稍早前透露，其開發效率一直保持在行業前列，周轉速度一般比行業平均水平高出一倍以上。萬科主流產品從獲取土地到開始銷售平均周期為9至12個月，項目的平均開盤周期較2004年加速前縮短了7個月以上。這種開發模式要求萬科的項目必須追求大流量、高流速，如果沒有規模足夠大的土地、項目以及銷售量，企業利潤會受重大影響，而“土地從嚴”的相關政策又迫使手里的土地必須加快開發的節奏，這同樣需要現金。

　　在這樣的情況下，萬科只有一條出路——加快銷售，提高資金周轉率。從某種意義上說，并不是房價高對開發商就有好處，商品的屬性決定了房子只有賣掉后才有價值。而在市場仍然觀望，買賣雙方膠著甚至“冷場”的狀態下，開發商的大量資金也被積壓在觀望中。降價似乎是釋放需求、回籠資金的為數不多的選擇之一。

　　或許，萬科降價還有一個“以小博大”的用意。鼠年元宵節那一天，萬科在上海的10個樓盤都以9.5折銷售，共創出2.57億元的銷售額。有人據此推算出，萬科損失了約1000萬元，但如果將這2.57億元作為資本再投入房產開發，按照目前自有資金30%就可啟動項目的規定進行簡單換算，2.57億元足以撬動總投入資金近9億元的新樓盤建設。

　　事實上，在萬科部分城市降價回籠資金之后，1月份，萬科就耗資29.94億元，在上海、廣東東莞、成都獲取了4塊土地。萬科內部人士透露，短短一兩個月內，萬科這場席卷全國的“降價風暴”，已為其回籠了幾十億的資金。

　　好孩子有糖吃

　　在過去四年里，屢次宏觀調控，結果往往是樓市越調越瘋狂，消費者和不少房企都以為，新一輪調控有可能又是重復以前的故事。因此，當去年秋天新一輪調控開始時，更多的開發商還像以往一樣觀望，心存幻想。

　　但是，這一回王石和萬科的態度顯然大相徑庭。

　　幾個月前，在政府發動新一輪宏觀調控之初，王石就及時地表示，中國樓市確實存在泡沫，這些泡沫很可能破滅；10月份，當政府打擊囤地行為、出臺相關政策時，所有開發企業中也只有王石高調喊出了萬科“不捂盤、不囤地”；當政府下決心解決低收入人群的住房問題時，萬科的“新式圍屋”早已在廣州動工；而當政府希望看到調控產生結果的時候，王石又恰巧在北京表態“拐點論”，隨后萬科迅速掀起了降價風暴。

　　萬科在新一輪調控前后的這些言行，簡直就像和政府合作上演一出精彩的雙簧，也難怪廣州一地產企業負責人在談及萬科降價時調侃說，現在老王不僅是廣告產品代言人，似乎還是政府調控的代言人。

　　如果回顧2004年以來的數次調控，不難發現王石和萬科幾乎每次都拿捏得恰到好處。2004年前后，當國內主流開發商集體“向上”，瞄準利潤空間大的中高檔住宅和豪宅、舍棄中低端產品時，只有萬科率先“向下”延伸產品線。

　　如果說萬科是碰巧踩上了政策節點，那么，在2006年“國六條”等新政措施的評論中，也能找到萬科“先知先覺”的證據。王石當時表示，2005年他發現1998年到2004年這個國內住宅市場大發展的時期里，“居者有其屋”的思路在慢慢淡化，這可能意味著原有的住房思路會進行相應調整。于是2005年10月，萬科開始著手征集城市中低收入人群居住解決方案，啟動關注城市低收入人群住房問題的“海螺計劃”，最后成就了“新式圍屋”的廉租房構想。2006年“國六條”和九部委《意見》，都表態要加大廉租房等政策性住房的建設力度，印證了他的這一判斷。

　　至于2006年調控新政傳達出來的“未來的住宅開發方向就是小戶型，政府要用產品引導民眾的理性消費”市場信號，王石和萬科似乎也早有預判。早在新政之前，萬科在上海、天津等地便已陸續推出其小戶型產品“螞蟻工房”，大受買家歡迎，成為當時萬科最熱銷的產品類型之一。這與后來主管部門力推的“90/70”政策，積極發展小戶型住宅的精神，不謀而合。