他進(jìn)而透露，目前各地市場上所謂降價調(diào)整的，有相當(dāng)部分是受經(jīng)濟(jì)房和雙限房等政策房沖擊的同檔次產(chǎn)品，今年將會迎來小戶型和政策房的集中上市潮。

　　留心萬科舉動的人士，此時也發(fā)現(xiàn)了參與降價樓盤的特別之處。根據(jù)他們的觀察，萬科涉及到的產(chǎn)品大概分為三類：最多的是市郊樓盤(如廣州的四季花城、金域藍(lán)灣)，其次是前期銷售剩下的尾盤(如元宵節(jié)上海針對萬科會員的促銷活動)，只有極少數(shù)是市區(qū)新盤。而迄今為止，萬科原有在市中心商業(yè)區(qū)的項目，售價依然堅挺。

　　在過去的幾年里，萬科一向被視為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)桿，也一直擁有國內(nèi)同行既羨慕又嫉妒的“龍頭老大”的顯赫地位和耀眼光環(huán)。當(dāng)這場由萬科自導(dǎo)自演的“降價風(fēng)暴”在各地陸續(xù)上演，其釋放出來的信號，已足夠在或敵或友的眾多房地產(chǎn)商中間產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。深圳金地、上海綠地等知名房地產(chǎn)企業(yè)，相繼加入了降價行列；而相比在售項目，部分在建樓盤更是感受到了市場的壓力和寒意，對他們而言，區(qū)域內(nèi)樓盤的促銷價，無疑是和他們開了個不小的玩笑。盡管還有開發(fā)商堅持不調(diào)價，甚至還有部分市區(qū)開發(fā)商有意“惜售”，“帶頭大哥”萬科的調(diào)價舉動，已然帶給消費者房價可能進(jìn)一步下跌的預(yù)期。

　　王石賣拐

　　相比是否真正降價的疑慮，萬科的同行更愿意把它的調(diào)價舉動，視作為一場經(jīng)過精心準(zhǔn)備和周密部署的“連環(huán)戰(zhàn)役”。

　　“顯然是總部早有實施計劃，各地分公司只是按照安排，分批實施罷了。”深圳金地地產(chǎn)的一位營銷人員分析，雖然萬科已經(jīng)適當(dāng)放權(quán)給各個區(qū)域公司，但萬科的各公司能如此步調(diào)一致地在全國分區(qū)域先后采取降價舉動，已不是各公司的單純促銷那么簡單。

　　事實上，敏感的業(yè)內(nèi)人士早已聯(lián)想到了王石先前一步拋出的樓市“拐點論”。“我承認(rèn)樓市拐點確實已經(jīng)出現(xiàn)。”在北京一個新聞發(fā)布會上，王石這般說道。說這話時是2007年10月，緊隨其后，萬科在深圳的樓盤便率先降價。

　　此前，王石已有三四年未在公開場合談?wù)摰禺a(chǎn)。在公眾的記憶中，他上一次現(xiàn)身說話，還要追溯到幾年前在博鰲論壇與順馳老總孫宏斌的“對壘”。在此期間的王石，給人的印象更多是一個上山下海享受大自然的灑脫老總，又或是代言廣告的明星老總。“拐點論”之后，這位業(yè)內(nèi)第一個站出來公開指出樓市有“泡沫”的老總，又被送了一個外號：“賣拐”老總。“王石賣拐”也就成了流行語。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，王石在那一時候開口，顯然不欲無所作為。斯時，中國正掀起一場房地產(chǎn)市場是否進(jìn)入寒冬的爭論，去年八九月份新一輪地產(chǎn)調(diào)控系列政策實施后，此前歷經(jīng)數(shù)次調(diào)控而依舊堅挺的廣州和深圳樓市，房屋交易量開始急速下滑。低迷的氣氛也在其他城市顯現(xiàn)，因為成交萎縮，大量房屋中介卷款走人，或者倒閉，公眾也轉(zhuǎn)而對曾一路高歌猛進(jìn)的樓市駐足觀望。

　　“拐點論”之后，王石又先后拋出“三四年后再買房”，“30歲前租房”的論調(diào)。盡管在不同場合他反復(fù)強調(diào)“拐點論”的核心不是房價的大起大落，而是“由亢奮的、非理性的瘋狂上漲狀態(tài)，進(jìn)行理性的回歸”，后來他還給拐點設(shè)了一個小范圍——珠三角的“個別城市”，但他的“拐點論”還是被眾人理解為“房價要下降”，并由此引起眾多爭議。就連房地產(chǎn)界另外兩個明星老總、時常打“嘴仗”的任志強和潘石屹，此時也罕見地站在了同一立場。

　　在自己的博客中，任志強以《幾只蒼蠅》為題，寫下了這番抨擊的話：“雖然也有所謂的房地產(chǎn)行業(yè)的專家、經(jīng)理人或大腕在夢話‘拐點’，但更多表現(xiàn)出的是單個企業(yè)或單個經(jīng)理人的見解和觀點。也許背后還藏著許多并不為大多數(shù)人所知的‘秘密’，或僅僅是源于這些‘秘密’而作‘秀’。”

　　對于人們普遍認(rèn)為的王石“造勢在先”、萬科“行動在后”的調(diào)價策略，潘石屹則并不認(rèn)為萬科降價與拐點有關(guān)。他說：“萬科在越來越多的城市發(fā)起降價行動，是其利用自己的影響力在市場上清理門戶。”由此，萬科降價“洗牌論”，又很快成了各大媒體轉(zhuǎn)載和評論的新話題。

　　針對拐點論和降價引起的不同爭論，去年12月萬科曾給出一個統(tǒng)一的答復(fù)：“在萬科各地的價格調(diào)整問題上，萬科在產(chǎn)品定價上遵循兩個基本原則：一是快速周轉(zhuǎn)的基本策略；二是順應(yīng)市場狀況的靈活性。因此在各個城市市場，萬科會依據(jù)上述原則，根據(jù)市場的實際情況確定合理定價。”

　　與此同時，萬科還幾乎完全引用王石多次公開論述的觀點，來表明對后市的看法：今年一季度報告中已經(jīng)表示，今年以來部分市場看法對未來存在一些過于樂觀的預(yù)期。我們認(rèn)為部分城市房價過快上漲以及地價超過房價的情況，是不可持續(xù)的；因而市場需要向理性回歸。而近期的一些跡象表明，市場也已經(jīng)開始向理性回歸，“我們對后市仍長期看好”。

　　如果用北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授趙曉的話來形容，“王石賣拐”以及萬科降價帶來的沖擊波，則“不亞于一場宏觀調(diào)控”。“主要是對市場信心沖擊很大，有可能使得目前持續(xù)的觀望期進(jìn)一步延長。如果未來短期觀望向長期觀望轉(zhuǎn)變，必然會導(dǎo)致房價跳水。”趙曉說。

　　為什么降價

　　至今，萬科仍是國內(nèi)唯一在全國范圍內(nèi)主動調(diào)低價格的知名房企，而與萬科一樣把業(yè)務(wù)擴(kuò)張到全國的房企，僅廣東省就有10多家。

　　盡管王石的“拐點論”為萬科降價提供了一個理論“支撐”，但在降價這件事上，公眾仍然疑竇滿腹。只不過，除了萬科總部去年12月給媒體的那份公開答復(fù)外，沉默成了萬科的現(xiàn)實。

　　公開資料顯示，去年前10個月，萬科全國市場累計銷售金額達(dá)419.6億元，提前兩個月實現(xiàn)“在去年200億元銷售額基礎(chǔ)上翻一番”的年度目標(biāo)。由此看來，年報財務(wù)壓力不是萬科掀起降價的主導(dǎo)原因。