郭松海：房地產需要調整

http://whmsebhyy.com 2005年03月01日 15:09 《全球財經觀察》

　　第三小篇：

　　郭松海全國政協委員，山東經濟學院房地產經濟所所長

　　提案要點

　　1. 建議設立中國房地產監督委員會，統籌協調有關部委的行政行為。

　　2. 房監會聯手相關部門，對劃撥土地用于房地產開發經營的單位，將其經營收入中的土地收益征收上繳國家。

　　3. 開征不動產閑置稅，以控制空置率。

　　4. 著力培育二手房市場，在稅收上依據中低收入家庭收入差別的具體情況，降低或免征交易稅等稅種，以形成由小到大、由舊到新的梯度消費模式

　　文|蘭紅

　　房地產業無疑是2004年中國最具爭議的產業之一。連漲不止的房價，遲遲不到的拐點，被大做文章的空置率，揮之不去的“泡沫”、“崩盤”、“熱錢”陰影，讓人對房地產業既看不清方向，又心中緊張。于是，越來越多的人相信，繼2004年的宏觀調控之后，2005年的房地產產業將迎來一個高位調整年。對勢必進行的調整，按全國政協委員、山東經濟學院房地產經濟所所長郭松海今年的最新提案，就涉及三方面：產品結構調整、市場結構調整、產業結構調整。

　　最直接的，對產品結構進行調整，能夠更好地滿足“居者有其屋”的美好愿望。另一方面，要讓房地產產業保持現有的發展速度，這也是勢在必行的一步。郭松海的理由是，房價過高是制約房地產產業發展的桎梏，表現在于市場供應與購房需求發生錯位——中高檔住宅出現結構性的過剩，中低檔價位的住宅卻是結構性不足。為此，政府要積極引導普通商品房的開發建設，合理控制其開發成本和利潤；行政事業性收費享受—定減免數額，使普通商品住房的銷售價格低于同等地段的商品房價格。這也可以在中國房地產業協會副會長顧云昌的觀點中得以印證：“高收入家庭已經買了房子，現在該輪到中等收入家庭了。”

　　要使得更多有購買欲望的人進入市場，不僅需要產品結構調整，還要進行市場結構調整。所謂的市場結構是指一級、二級、三級市場，在他們之間可以建立生態鏈的市場結構，使得一手房、二手房、租賃房市場互相作用，互相關聯，最終形成梯度消費模式。與顧云昌“要搞好一級土地批租市場，搞活二級增量市場，規范三級租賃市場”的觀點不謀而合，郭松海強調，在一手房市場一路飄紅、價格高企的同時，政府應努力消除政策性和體制性障礙，使更多的中低收入家庭通過二手房和租賃市場來改善住房條件。

　　在房地產產業中，二手房和租賃市場無疑是兩個待以挖掘的巨大市場。為此，政府應制定扶持二手房市場發展的政策，在稅收上可以依據中低收入家庭收入差別的具體情況，降低或免征交易稅等稅種；在租賃市場上，可開辟多種具有保障性的房源，比如可放開經濟適用房的出租限制——對于沒有能力購置經濟適用房又享受不到廉租房政策的“夾心層”來說，以低于市場租金價格，租賃經濟適用房。又如，政府可出資在市場上購置二手房或騰退的舊公有住房，作為廉租房，以低于廉租金的價格租賃給符合條件的困難家庭。

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