2019樓市何去何從？

　　來源：秦朔朋友圈

　　當今中國，誰敢預言樓市？目之所及，印象中，有兩個人。

　　一個是任志強。他的觀點很簡單，“以不變應萬變”，反正就是一個字：漲。

　　另一個是任澤平。憑“首席經濟學家”而年薪千萬，引起大家關注。他的觀點據說是2018年不要買，2019年才是買房時機。

　　這兩人都值得鼓勵。畢竟，近些年，關于房價，其實沒人敢站出來預測了。

　　預測樓市皆以失敗而歸？

　　2001年底2002年初，清華大學一位教授接受央視采訪，宣稱“2002年，房地產的冬天”，引發軒然大波。2002年其實是中國房地產的“春天”，而且是“早春”。

　　2005年上半年，中國社科院一位研究員，著名的房地產“平民代言人”，預言“北京的房價要跌一半，上海要跌三分之一”。結局是，2005~2007年，房價連漲3年。

　　2006年4月，一位網友發出《深圳市民XX關于發起不買房行動致全社會的公開信》，號召大家不要買房。只是最后他自己也買房了，出來公開道歉。

　　2007年底，王石拋出“拐點論”，此后拐是拐了，只不過是“假摔”，2009年房價又扶搖而上了。

　　2009年6月潘石屹又出來告誡，地產商要理性，不要搶“地王”，否則一塊地定生死，可能會死得難看。結果，2009年、2010年，大家都過得挺不錯。2011年從下半年開始，大江南北出現了各種到售樓處維權的新聞。眼看樓市就要不行了。

　　沒想到，2012年，開發商抱團一線城市了。結果北上廣深開始熱了，溫州、鄂爾多斯樓市泡沫破裂了。這房價又看不懂了。

　　既然中國樓市看不清，就去國外唄。2012年，開發商開始抱團出海。只是近兩年，萬達“甩賣”英美澳，碧桂園“折戟”大馬，宏立城“崩盤”印尼……

　　2013年的中國樓市，“冰火兩重天”，叫人看不懂。

　　到了2014年，大家日子都不好過了，一二三四五六線城市齊跌。到售樓處維權又出現了。怎么辦？大江南北，救市此起彼伏。

　　這個時候，“拐點大哥”又說話了。王石表示，中國房地產的“黃金時代”已經過去，“白銀時代”到來。不幸的是，接下來還有一個“鉆石時代”，那就是2016-2018年這波全國性大漲，5000億元銷售額的宇宙級房企批量出現了。

　　以上篇幅所限，只是簡單來兩下“庖丁解?！?。目的是想說，這房地產市場，自從1998年房改以來，你要預言呀，那是真不容易。

　　未來三五年樓市將是“滯脹”發展之路

　　2017年和2018年，一些地方還是擠破了頭在搶房。你看，動不動幾千人排隊，都要組織搖號選房了，哪有等2019年再買的意思呀。

　　筆者現任某知名地產集團區域品牌總監。計算機專業出身的管理學碩士，在房地產行業摸爬滾打10余年，歷4省8市操盤10余個房地產項目，近年潛心于中國房地產發展歷史研究。筆者要立言了：未來三五年，中國樓市將是一條“滯脹”發展之路。

　　大家準備好磚頭，梁策這回大言不慚，估計也是九死一生。樓市是我等匹夫能預測的嗎？涉及到300萬億元價值的房產動向呀！其實不光我們，居廟堂之高者都難以預測。2015年情急之下，又是鼓勵投資買二套，又是確定“去庫存”大方向，當時怎會想到此后乃是如此洶涌之局面。早知道，央行就不會2016年2月還出來繼續添柴火了。

　　既然出來混，就準備挨刀吧。

　　先說概念。此“滯脹”和經濟學術語中的意思，完全不同。那是1965年英人造的混合詞語，我在2018年講到房地產市場時，就恢復它中文字面的意思吧?！皽洝钡牡谝粋€字，是“滯”，停滯的“滯”，停滯不前的“滯”，就是房價、房地產市場整體的量，基本上處于停滯狀態，也就是說，上漲的可能，尤其大幅上漲的可能，基本上沒有了。

　　“滯脹”的第二個字是“脹”，是鼓脹的“脹”，是肚子脹的“脹”。就是想說，房價雖然停滯不前了，但并不是消停了，冷卻了，而是還保留著一股上漲的動力，鼓鼓的，脹脹的，似乎隨時還有上漲、大漲的可能。

　　整體來講，滯脹就是停滯不前但還保留著上漲的動力的狀態。你也可以理解成類似于股市中的橫盤，但是呢，橫盤一般是不長久的，尤其是在高點橫盤，大概率是要下跌的。但是滯脹呢，是可以較為長久的橫盤，同時呢，不至于隨時有下跌的可能。甚至呀，理想的狀態，就是它還能稍微地上漲，繼續發揮房地產的保值增值效應。

　　所以，滯脹絕不代表接下來房價一定會下跌，或者大跌。如果選擇觀望，大家也不要有撿大便宜的心態。

　　為什么是“滯脹”？

　　為什么會走滯脹之路呢？與其說是我預測的結果，不如說是我估計政府最有可能選擇的道路。如果政府不選擇這條路，那我的預測結果可能就會錯了。但我還是可以較為絕對地說，這樣一條路是相對最佳的選擇。

　　因為，中國整體的房價，現在已經處于一個歷史高位，并且是歷史上從未有過的高位。

　　大家都知道，如果某一個市場，價格處于歷史最高位，無外乎兩種可能。一是，繼續往上漲，一山還有一山高，達到另一個更高的高峰。二是，漲不上去了，要往下跌。

　　不過，如果判斷某一個市場已經處于高位了，已經有不健康的跡象了，最好的辦法，決不是讓它繼續漲得更高，因為“爬得越高，跌得越慘”。

　　對當前的房地產市場來說，如果你不想讓它漲得更高，也不想讓它下跌，則最好的辦法就是平穩發展，可以說是橫盤，但準確來說應是“滯脹”。

　　其實，歷史有類似的情況，那就是在2011年左右。

　　當時的房價，也在高點，不過，當時政府并沒有讓房價保持“滯脹”，而是直接刺破，讓房價回歸“合理的價位”。此后連續5年時間，日子有點難過呀。這也導致開發商開始抱團一二線城市，造成部分城市過熱。直至2015年底，推出房地產去庫存政策，持續燒了幾把火，房地產市場才開始熱起來。

　　為何2011年政府沒有選擇走房地產市場“滯脹”之路，到今天會選擇呢？

　　事情是這樣子的。中國房價，通過21世紀初期的連續上漲，在2008年被嚇了一跳，閃了一下腰，2009年接著漲，一路漲到2010年。這時已經處于歷史的最高位。

　　2010年4月，史上最嚴厲的調控政策出臺，除了2005年就開始執行的常規工具即提高房貸首付比例和利率外，此時，第一次祭出了另一個“火器”，那就是“限貸”。但還是不管用。

　　2010年12月，溫家寶總理來到中央人民廣播電臺，與聽眾交流互動，談到房價問題時他說：“在我的任期內，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平，我還要為實現這個目標而努力，絕不會退縮……我相信，經過我們一段的努力，房價會回到合理的價位，我有這個信心?！?/p>

　　泱泱大國的總理，承諾使房價保持在一個合理水平，是多大的決心呀?！盎氐胶侠淼膬r位”，一個“回”字顯然說明，當前的房價是不合理的，要回到合理，那就是要降價。即，當時政府調控的目標，就是要降價。

　　果然，一個月后，2011年1月27日，房價問責制和房產稅試點，在同一天發布，力度前所未有。再一個月后，3600萬套保障房計劃正式實施。

　　這三板斧下來的力度是明顯的，政策的第一目標，并不是要維持在高位震蕩，而是要讓價格回調。從2011年下半年開始，各地就有到售樓處維權的了。原因就是房價跌了，以前的買房客不樂意了。

　　現在回想起來，那屆政府已經處于換屆當口。從2002年開始，那屆政府一直面臨著房價突飛猛進，忙于調控，甚至還要與各種利益團體博弈，苦口婆心勸說。房價也是民生問題，在此過程中老百姓的怨言是很多的，諸如“平民代言人”“不買房行動”“合作建房”等，就是明證。

　　所以，對那一屆政府來說，在任期接近尾聲的時候，面臨著以后可能的歷史評論和“蓋棺論定”，能不能管控住房價，是個大的原則問題、是非問題，不可能選擇滯脹之路。當時的主流語境就是高房價不合理，要壓制下來，給老百姓一個交代。

　　到了2018年的今天，房價又到了一個高點。是讓房價在高位震蕩，滯脹發展呢？還是選擇刺破，讓房價回到低位？

　　我相信政府會選擇一條滯脹發展之路，而不是刺破。此前的經驗已經表明，刺破是一條痛苦的道路。何況相比于2011年，這一次的情況，有兩個地方明顯不同。

　　一是，這次從2015年底2016年初開始的全國性大漲，是為了配合去庫存的戰略，從一線城市開始一步步熱起來的，傳導到三四五線城市。起了頭，就要很好地收尾。

　　二是，這次面對高房價，中央的掌控力更足了，更為自信了，完全有能力讓房價在高位還能相對平穩發展。當然會選擇一條“軟著陸”之路。

　　怎樣做到“滯脹”

　　怎樣才能做到“滯脹”呢？

　　房價在高點，不想它跌下來，這有點類似于走鋼絲繩。高高在上，晃晃悠悠，似乎隨時可能跌落下來。

　　我們有這個底氣嗎？有的。底氣就來自于掌控力。

　　通過十八大以來各方面的努力，現在中央到地方，可以做到上行下效，令行禁止，政令暢通。

　　做任何事情，就怕認真。現在中央認真去做一件事，絕對可以做成。

　　為何2011年溫總理會說“絕不會退縮”，那是因為有某些力量想讓政府退縮。今天，那是上下一心呀。

　　2015年上半年是一個經濟發展的緊要關頭，李總理鏗鏘有力地說，“要堅決打破原來的規矩，不能讓文件再在處長、司長那里一層一層地‘畫圈’了！……國務院常務會通過的文件，如無特別重大修改意見或其他特殊原因，7天之內必須下發”。這個話，很有底氣。

　　如果說，房地產市場的“滯脹”之路是最佳選項，那么，政府一定能夠做到。

　　其實，從2017年開始，已經在這么做了。

　　要做到滯脹，首先就是要做到讓房價停滯不前。

　　具體怎么做呢？

　　首先，一線城市房價從2016年底開始就已經被死死壓住。二線城市從2017年開始，基本被壓住。再次，就是三四五線城市，2018年基本上也執行到位了。

　　今天，大江南北，各個大小城市，都實實在在感受到了強力調控政策的壓力，房價基本上很難再往上走了。

　　但，關鍵是如何做到，既讓房價停滯不前，還能保持一種鼓脹的動力，讓房價還有上漲的沖動呢？

　　我理解是從兩個方面入手。一是供給端。二是需求端。

　　在供給端，那就是控制土地的出讓節奏。雖然我們在2018年的下半年聽到了一些土地流拍或者底價出讓的消息，但不要被這些消息給迷惑了。這些土地基本都是地段不好，或者政府限價比較厲害，發展商無利可圖。

　　只要政府推出好的地塊，而且放開一些限制條件，必定會引來一番爆搶。其實，從2017年開始，很多城市就沒有完成當年的土地出讓計劃。比如，某個沿海重要城市，2017年的土地出讓計劃僅完成了49%。實際上，2017年是這個城市歷史上賣得最好的一年，也是價格最高的一年，好的地塊只要一推出來，就會被一搶而空。但是呢，政府壓著不賣，更愿意悠著點賣。

　　這里，并不是政府不想賣。其實各方面的建設，都需要資金。只是，政府也知道，如果在好的年份，賣出了很多土地的話，在接下來的年份，就會有很多房子集中推向市場。到時候，庫存過高，房子不好賣，價格下降，樓市低迷，日子又會不好過了。

　　這樣的情況，在2009年、2010年、2011年的高峰期，已經發生過一回，最后導致房價低迷了四五年，導致很多開發商的售樓部被沖擊，地方政府的土地收入也是銳減，搞得灰頭土臉。

　　所以，不能讓這樣的局面再重演一遍。這就是目前各個地方政府，控制土地出讓節奏，放慢腳步，悠著點來的根本原因。

　　再談談需求端。你覺得，2018年的很多城市，是不是就是處于饑餓狀態呀，比如杭州、武漢、南京？此前為何會出現幾千人排隊搶房，為何會出現各種托關系買房，為何要政府出面來組織搖號選房？顯然，是房子相對較少，購房者較多。

　　這種熱度政府其實是有辦法澆滅的，只是它不想這么干，因為幾瓢冷水下去，如果火滅了，日子又會不好過了。事情，得從長計議。所以呀，2018年各地還是會有搶房的現象。我相信，接下來還會有。

　　總之，由于政府從上到下有掌控力，從供給端和需求端入手，既壓住了市場，又讓市場保持了一定熱度，也就成了“滯脹”的狀態。

　　如何應對“滯脹”

　　最后說說你我普通老百姓怎么應對呢。我們分析判斷大形勢，就是為了給自己選擇一條最合適的道路。

　　這說起來有點復雜。畢竟，大家的具體情況都不一樣。一線、二線、三四五線，乃至一些小縣城，應對策略顯然是不一樣的，甚至可能完全相反。而且，你買第一套房，和買第二套房，以及多套房，應對策略也是不一樣的。

　　我只能給到一些大的原則。

　　首先，中國的樓市，未來的三五年，分析下來，應該是走一條滯脹的發展道路。價格整體大漲的可能基本是沒有了。當然，局部的波動，是完全可能的，也是不可控的。但波動也不會太大，畢竟，現在的掌控力相當高。

　　關于投資

　　你想通過投資房產達到資產短期內大幅增長，乃至翻翻，這樣的機會窗口期，此后就難有了。所以，你需要調整自己的投資回報率的預期。

　　不過，如果你錢多，砸在房子這里也是可以的，至少可以保值。自從1987年有官方的房價統計數據以來，至今，我算了一下，年平均回報率約10%（未扣除通脹），未來三五年，去哪里找這樣的資金回報率呀。過去30年的事實都是如此，那就不要輕言轉折點將至。

　　當然也要做好心理準備，過去30年的商品房市場之路，我研究下來發現，一旦低迷起來，持續5年左右也是正常的哦。所以，那種一個鍋蓋用來蓋幾口鍋的事情，3年前可以做，10年前可以做，15年前可以做，接下來三五年不要做。

　　關于自住

　　如果你是自住呢。你的選擇，可以多樣化了。你可以買，也可以不買。

　　如果你現在買好了，接下來雖然說大漲的機會很少了，但是呢，大跌的機會也很少。不至于把錢砸進去，沒過多久就大虧，搞得要去鬧人家的售樓部。

　　如果你現在不買呢，也不至于錯失機會。你接下來還是可以以相對差不多的價格，買到同樣水準的房子。因為，政府會管控房價，也會持續推出土地。更重要的是，和你來搶房子的人，會越來越少。一是夠房子住的人越來越多。二是很多原計劃來大城市發展的人，可能留在中小城市了，甚至滿足于鄉村振興的生活水準。而來到大城市的人，中低收入人群，也會有兜底機制，包括公共租賃房等。

　　說到這里，你也不用擔心房價會大跌，因為政府會控制土地出讓的節奏，庫存不會積壓，市場還是保持一定的饑餓狀態。投資房子和炒作房子，歷來就很難完全區分。有需要的時候，會把“投資者”放出來，市場總會被托在一定的高度，不會被自然冷落下來。

　　關于房子之外的事

　　如果你有點野心，想干一點事業，或者至少要做點有意思的事，就不要把全部的錢投資在房產上，讓房貸束縛住了自己。說的好聽一點，你有夢想，想折騰，就不要被房子那點事給耽誤了。畢竟，房子可以讓你資產翻倍、翻兩倍，但無法讓你發生根本性的階層改變。

　　當然，如果你想求穩，積蓄一點算一點，投資房產還是一條不錯的道路，也是絕大多數折騰不起的人，最佳的一條道路。

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責任編輯：李鋒