取消商品房預(yù)售制度的步伐可更快些

　　譚浩俊

　　近日，廣東省房協(xié)對(duì)下屬的副會(huì)長單位發(fā)布《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》中關(guān)于“商品房預(yù)售制度”的內(nèi)容引起了極大關(guān)注。

　　《通知》提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。這也意味著，已經(jīng)實(shí)行多年的“商品房預(yù)售制度”可能會(huì)從廣東開始，完成它的歷史使命，退出歷史舞臺(tái)。

　　“商品房預(yù)售制度”作為一項(xiàng)特殊時(shí)期的制度，在出臺(tái)初期確實(shí)發(fā)揮了一定作用。那時(shí)的商品房建設(shè)主要是依靠國有企業(yè)來完成，不擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)爛尾工程等方面的問題。如果能夠通過預(yù)售，為開發(fā)企業(yè)增加一些資金來源，就能夠減輕開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)很低，利潤也很薄，通過預(yù)售也能增加開發(fā)企業(yè)的利潤，為開發(fā)企業(yè)更好地開發(fā)新的住房發(fā)揮重要作用。

　　但是，隨著市場(chǎng)的逐步放開，進(jìn)入市場(chǎng)的各種投資者逐步增多，特別是一些“空手套白狼”的個(gè)人或企業(yè)進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們通過籌集一筆拿地的首付款，就進(jìn)入到房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，并通過土地抵押和商品房預(yù)售等籌集建設(shè)資金，在市場(chǎng)火熱的情況下，或許還能勉強(qiáng)維持，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)平衡，這些開發(fā)商也就不可避免地會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象。為什么有的開發(fā)商的建設(shè)工期拉得那么長，并不是重視工程質(zhì)量，而是建設(shè)資金不足，最終不可避免地就出現(xiàn)爛尾工程。

　　近一段時(shí)間以來，西安市出現(xiàn)了兩起開發(fā)商違法的案件，這就是“商品房預(yù)售制度”變異帶來的，是開發(fā)商利用“商品房預(yù)售制度”的漏洞，搞違法銷售。司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)這樣的開發(fā)商交由行政執(zhí)法部門處理，而不應(yīng)當(dāng)在明顯違法的情況下支持開發(fā)商的行為。在這樣的情況下，還怎么督促開發(fā)商合法依規(guī)經(jīng)營呢？

　　也正因?yàn)槿绱耍∠吧唐贩款A(yù)售制度”就顯得更加緊迫。只有加快取消“商品房預(yù)售制度”，困擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的爛尾工程、違法違規(guī)銷售、欺騙購房者、套取銀行資金等行為才能大大減少，同時(shí)，市場(chǎng)才能越來越規(guī)范。

　　取消“商品房預(yù)售制度”，可能會(huì)對(duì)部分開發(fā)企業(yè)形成資金上的巨大壓力，它們可能出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。如果僅僅是一家企業(yè)的問題，倒也無妨，關(guān)鍵是，開發(fā)企業(yè)大多與其他企業(yè)形成了互保，一旦開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了問題，還會(huì)拖累其他企業(yè)。在推出取消“商品房預(yù)售制度”前，金融機(jī)構(gòu)如何有計(jì)劃、有步驟地調(diào)整開發(fā)企業(yè)的貸款結(jié)構(gòu)，減少開發(fā)企業(yè)的互保現(xiàn)象，讓開發(fā)企業(yè)的貸款抵押擔(dān)保更加單一，是非常重要的，否則，一旦全面取消，金融機(jī)構(gòu)將面臨很大的壓力。

　　為了加快“商品房預(yù)售制度”退出的步伐，有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究，能否采取“老房老辦法、新房新辦法”的措施，分這樣兩個(gè)階段進(jìn)行，對(duì)制度取消前獲得的土地，在商品房建設(shè)時(shí)可以收取現(xiàn)行預(yù)售制度下一半的預(yù)售款，為全面取消“商品房預(yù)售制度”做好充分準(zhǔn)備。對(duì)制度取消后獲得的土地，一律不準(zhǔn)在商品房建設(shè)時(shí)收取任何形式的商品房預(yù)售款，且必須把前后關(guān)系處理好，不允許在操作時(shí)偷梁換柱，不允許暗中收取商品房預(yù)售款，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)厲處罰。

　　這也意味著，如果從現(xiàn)在開始取消“商品房預(yù)售制度”，也至少需要三、五年時(shí)間才能全部到位。

　　“商品房預(yù)售制度”總體上講，是把風(fēng)險(xiǎn)押在購房者身上的一種方式，即便發(fā)揮了一定作用，也不足以支撐此項(xiàng)制度的繼續(xù)存在。因此，希望有關(guān)方面能夠抓緊研究取消的相關(guān)辦法與措施，盡快推出取消“商品房預(yù)售制度”的具體時(shí)間和步驟。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)到關(guān)鍵時(shí)刻，需要從行政調(diào)控轉(zhuǎn)向市場(chǎng)調(diào)節(jié)，需要建立市場(chǎng)的長效管理機(jī)制。

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責(zé)任編輯：李鋒