見習(xí)記者南深

　　入秋時(shí)節(jié)，嶺南大地“秋老虎”依然肆虐，但廣州土拍市場卻寒意陣陣！

　　9月26日到27日，廣州第二批集中供地拍賣出讓，首日推出24宗地塊，卻有8宗遭遇流拍，成交的16宗地塊也基本以底價(jià)成交。同時(shí)，國資地產(chǎn)貢獻(xiàn)90%以上金額，民營地產(chǎn)身影難覓。

　　這與今年4月國資民營各路房企爭相入局，4宗地塊封頂進(jìn)入搖號的局面形成鮮明反差。

　　廣州并不是個(gè)案，在近期已經(jīng)完成第二輪集中供地的多個(gè)熱點(diǎn)城市如重慶、杭州、蘇州等，都出現(xiàn)流拍率上升、溢價(jià)率明顯下滑的情況，多個(gè)城市甚至出現(xiàn)臨時(shí)“中止”出讓地塊的現(xiàn)象。

　　三分之一地塊流拍

　　出讓地塊基本底價(jià)成交

　　繼4月完成首批集中供地后，廣州第二批集中供地終于拉開序幕。首日集中拍地共推出24宗地塊，分別為增城8宗、南沙6宗、番禺3宗、荔灣1宗、白云2宗、花都1宗、海珠2宗、黃埔1宗。

　　與4月首批集中供地的火爆相比，此次土拍稱得上一夜入冬。24宗地塊中，流拍地塊占比高達(dá)三分之一，共計(jì)8宗，其中增城4宗、南沙2宗、番禺1宗、白云1宗。而成功出讓的16宗地塊共收入482億元出讓金，成交地塊大多為底價(jià)或低溢價(jià)成交，其中13宗地塊底價(jià)成交，僅3宗出現(xiàn)低溢價(jià)，整體溢價(jià)率僅1%。

　　此次土拍，連近幾年在廣州炙手可熱的廣鋼新城地塊也風(fēng)光不再，中海地產(chǎn)僅加價(jià)一次就以63億元從保利發(fā)展手中拿下該地塊，溢價(jià)率只有0.3%，折合樓面價(jià)僅28663元/平方米。而此前廣鋼新城的最高樓面價(jià)記錄，是2016年保利以41582元/平方米拿下的219地塊。而目前，該區(qū)域的二手房均價(jià)已接近6萬元/平方米。

　　今年4月的第一次土拍，“戰(zhàn)況”則是異常激烈。番禺新造、知識城E2和E3等多宗地塊，溢價(jià)率達(dá)到45%；白云金沙洲地塊樓板價(jià)高達(dá)42122元/平方米，不僅躋身白云區(qū)宅地成交樓板價(jià)第三，更是一舉沖進(jìn)全廣州樓面價(jià)前十。此外，有4宗地塊達(dá)到封頂價(jià)進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，進(jìn)入搖號階段，各路房企更是動用了大批馬甲，以求增加“中獎(jiǎng)概率”。

　　難覓民營房企身影

　　此次土拍國資房企成最大贏家，包括央企和地方國企，482億元的總成交額中，國資房企貢獻(xiàn)了92%。

　　中海地產(chǎn)、中鐵建地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、電建地產(chǎn)、廣州南投、珠實(shí)+廣州南投、中建一局、粵海置地、葛洲壩、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)10家國資房企共拿下13宗地塊，而民企僅有綠城集團(tuán)、路勁地產(chǎn)、合匯地產(chǎn)各有一宗地塊入賬。

　　在廣州第一批集中供地中顆粒無收的中海地產(chǎn)，成為第二批集中供地首日土拍的最大贏家，一舉拿下三宗地塊，分別為荔灣廣鋼新城地塊、海珠石溪村地塊和海珠江泰路50號地塊，除荔灣地塊外，均為底價(jià)成交。在首批集中供地中奪魁的廣州本土房企越秀地產(chǎn)，依舊保持強(qiáng)勢，此次接連以底價(jià)拿下番禺創(chuàng)新城暨南大學(xué)北側(cè)兩塊地，拿地金額分別為52.9億元、50億元。

　　而三家出手的民營房企，金額基本都不大。路勁7.94億元得增城區(qū)新塘鎮(zhèn)新塘大道南側(cè)18102218A21094號地塊，溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)12470元/㎡。廣東合匯集團(tuán)底價(jià)2.01億元獲得增城區(qū)新塘鎮(zhèn)蝴蝶嶺大道西側(cè)18101206A21128號地塊，成交樓面價(jià)10238元/㎡。綠城底價(jià)28.3億元獲得南沙區(qū)橫瀝島三多涌以東2021NJY-9地塊，成交樓面價(jià)16722元/㎡。

　　猶記得4月底的首次土拍中，民營房企和國資房企基本勢均力敵，完全不占下風(fēng)。融創(chuàng)31.72億元競得2宗地塊，正榮35.8億元也拿下2宗地塊，除此之外，美的置業(yè)、珠江投資、新鴻基、弘陽、上坤、力高集團(tuán)、卓越等百強(qiáng)民營房企均有斬獲。其中，新鴻基以70.82億元斬獲廣州番禺南站TOD地塊；力高集團(tuán)以11.39億元摘得增城區(qū)荔湖街荔城西環(huán)路北側(cè)18005204A21005號地塊；經(jīng)過54輪競價(jià)，卓越以29.97億元競得番禺區(qū)橋南街蜆涌村大口涌以西地塊。

　　地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，目前民營房企普遍資金緊張，能有資金在當(dāng)前出手購地的房企極為稀少，這與土地是否優(yōu)質(zhì)無關(guān)，與價(jià)格是否合算也無關(guān)，而與企業(yè)是否有能力參與有關(guān)。

　　熱點(diǎn)城市土拍集體降溫

　　第二批集中供地遇冷，廣州并不是“一個(gè)人在戰(zhàn)斗”，多個(gè)熱點(diǎn)城市的土拍同樣降溫明顯。

　　就在9月26日，近年房地產(chǎn)市場大熱的新一線城市杭州，此前唯一進(jìn)入報(bào)名階段的富陽富春灣新城地塊，報(bào)名企業(yè)未收到報(bào)名確認(rèn)書，意味著該地塊將不會進(jìn)入競價(jià)環(huán)節(jié)。至此，杭州市第二批供地中的10幅競品質(zhì)地塊全部流拍。

　　杭州在第二次集中供地方面首次在十城區(qū)推出“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，采取一次性公告和線下“競品質(zhì)”、線上“競地價(jià)”兩階段操作方式，從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。“競品質(zhì)”階段建設(shè)品質(zhì)模塊得分最高的建設(shè)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表將作為“競地價(jià)”階段的報(bào)價(jià)依據(jù)及土地競得后的項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　今年4月首輪供地拍出地王的重慶，半年時(shí)間不到，也涼了。

　　由于重慶首輪土拍規(guī)則十分寬松（不限地價(jià)、不限房價(jià)、不競自持、不競配建），房企參拍熱度高漲，整體溢價(jià)率高達(dá)43%，是22個(gè)重點(diǎn)城市中溢價(jià)率最高的城市。和首輪集中土拍的火熱相比，重慶第二輪集中土拍可謂降至“冰點(diǎn)”。

　　本輪集中土拍重慶掛出42宗地，土拍前一天突然宣布9宗提前終止掛牌，余下的33宗地中有5宗流拍，僅成交28宗，流拍率（含中止出讓地塊）高達(dá)33%，與首輪零流拍的情況形成鮮明對比。從溢價(jià)率情況來看，第二輪集中土拍整體溢價(jià)率僅有0.02%，較首輪下降了近43個(gè)百分點(diǎn)。

　　9月22日，克而瑞研究中心發(fā)布報(bào)告稱，從已完成二輪土拍的城市表現(xiàn)來看，溢價(jià)率較首輪明顯下降，底價(jià)成交成為二輪集中土拍的主旋律，而長春、無錫、福州、青島、濟(jì)南、天津和沈陽二輪流拍率均大幅走高。同時(shí)，在二輪集中土拍過程中，多個(gè)城市出現(xiàn)了臨時(shí)“中止”出讓地塊的現(xiàn)象。

　　克而瑞指，從企業(yè)的角度而言，在融資難度加大、資金鏈偏緊影響下，企業(yè)拿地積極性明顯受挫，尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲，因此對于現(xiàn)金流穩(wěn)健的房企來說，將迎來以較低成本增加優(yōu)質(zhì)土儲的機(jī)會。

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責(zé)任編輯：梁斌 SF055