深圳又出大招！新房不得借裝修抬價，分批賣房不得漲價！今年已五次調控樓市

　　繼深圳戶籍政策刷屏后，深圳新房價格也迎來進一步規范。

　　5月27日，此前網傳的《深圳市住建局關于進一步規范新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作的通知》被官方證實，對于深圳新房定價、期房轉現房定價、精裝修房定價等給予了規范。

　　具體而言，對預售和現售商品房和商務公寓批準銷售價格不得超過上一年至今同地段同類型新房網簽價格，同時，分期開發的項目也按前期備案價格進行批復，預售商品房和商務公寓轉現售的，原則上備案價不上調。

　　值得一提的是，此前備受購房者吐槽的房地產開發企業借裝修價格變相抬高房價行為也被打壓。

　　業內人士認為，此次進一步規范新房價格，在新房銷售的各個環節，都進行了規范約束，使得各類新房后續想漲價或價格方面調控的余地很小，可以進一步促進深圳房地產市場的平穩健康發展。

　　打擊房企捂盤惜售、變相漲價

　　具體來看，《深圳市住房和建設局關于進一步規范新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作的通知》的文件指出，不同類型的房源，價格調整存在不同。重點主要內容包括：

　　1、新房進行價格指導：預、現售商品住房和商務公寓的批準銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網簽價格。對于分期開發的項目，兩次申請價格備案時間間隔未超過一年的，原則上按照前期備案價格進行批復。

　　2、對于預售商品住房和商務公寓項目轉現售的，原則上備案價格不得向上調整。

　　3、對于零星銷售的尾盤項目，原則上由各區（新區）住房和建設局、前海管理局自行審定，并在市房地產信息系統中進行備案。

　　4、防止房地產開發企業通過提高裝修價格變相抬高房價，實行精裝修價格梯度，區間在3000元/m2—6000元/m2。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對券商中國記者表示，此次文件明確，預、現售商品住房和商務公寓的批準銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網簽價格。對于分期開發的項目，兩次申請價格備案時間間隔未超過一年的，原則上按照前期備案價格進行批復。這兩條規定實際上是限制了隨意漲價和隨意調價的空間。過去房企漲價有很多貓膩的現象，比如在分期開發的項目中，第二次申請預售證的時候，會趁勢漲價。而現在這種空間減少了，因此從這個角度看，房企捂盤惜售失去意義，因為即便捂盤，后續也沒有漲價的空間。

　　同時，嚴躍進認為，對精裝修房定價進行價格梯度規范，說明在深圳當前房地產調控下，一些房企在變相通過精裝修內容漲價。此次明確了項目毛坯價格和最高精裝修價格的關系，可以約束房企隨意漲價的沖動，使得精裝修的工作更加規范，過去一些精裝修價格虛高的房源也會降溫，有助于促進精裝修房價格的穩定。

　　五大組合拳，抑制房價暴漲

　　業內人士認為，此次規范新房價格文件影響較大，在新房銷售的各個環節，都設置了約束條件，使得各類新房后續想漲價的空間變小，即后續價格調控的余地很小，這有利于促進深圳市房地產市場的平穩健康發展。

　　據貝殼研究院統計，今年以來深圳已五次出臺與房地產市場相關的政策，除了這次對新房進行價格指導，還包括提高落戶門檻外、加強購房資格審查、二手房價格管控以及禁止代理銷售“小產權房”的角度提升對房地產市場的調控監管。

　　回顧深圳近一輪房價上漲，尤其是2019年以來，深圳的西部南山和光明，以及福田和東部區域，平均漲幅達到50%，一些學區漲幅在10%~100%不等，炒作亂象頻出。

　　盡管期間，政府相關部門有出臺包括“三年社保+深圳戶口”等限制，甚至地方銀保監局嚴查經營貸、消費貸等政策，但是依舊難除炒房亂象。

　　直到今年2月8日深圳房地產市場出現拐點，直接原因是深圳宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，對全市3595個住宅小區制定了二手住房成交參考價。深圳的相關銀行也迅速行動，以官方參考價作為放貸參考依據，基本上購房者的首付比例從3成上升到5~7成。

　　深圳二手房價格政策，直接導致深圳落實走向冰封，相關成交明細下滑，購房者觀望情緒日益突出，炒房的亂象也逐漸消失。

　　值得一提的是，就在5月26日，深圳市發改委在官網發布戶籍政策調整的征求意見稿，尤其是核準類落戶最低學歷從大專直接提高到全日制本科。

　　業內人士認為，此次入戶新規可以規避少數炒房群體，把深圳有限的住房資源供應給真正的剛需群體，符合房住不炒的原則，有利于深圳樓市長期健康發展。

　　此外，今年4月，深圳規范與自然局發布的《深圳市2021年度建設用地供應計劃》顯示，2021年深圳市計劃供應建設用地1130公頃，其中居住用地363.3公頃，比2020年、2019年分別提高了24%、142%，希望通過增加居住用地供應，進一步緩解住房公積壓力。

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責任編輯：梁斌 SF055