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　　陳周錫

　　房子賣掉還不夠償還銀行貸款，這種“倒掛”現象在溫州愈演愈烈。

　　“現在情況比較嚴重。”一些溫州中介、銀行、法院等人士最近接受《第一財經日報》記者采訪時說，之前房價在高位時，滿負荷貸款的新建商品房，如今在房價暴跌后，大都面臨成交價低于銀行貸款的窘境。

　　同時，一些商品房價格僅高出銀行最大貸款一兩成。業內人士預測，在房屋供應量放大、實體經濟尚無起色的當下，下半年溫州房價還可能下降10%左右。從理論上看，這些商品房也將面臨成交價不足償還銀行貸款的風險。

　　上述人士認為，房價暴跌已產生社會信用風險，個人“棄房”或“跑路”已經比較多。

　　截至今年7月，溫州房價已經連續23個月下降，一些新建商品房比最高峰時下跌了百分之三四十，個別豪宅甚至攔腰斬斷。在這個關鍵節點，8月6日溫州在全國46個限購城市中，率先對地方版“限購令”進行松綁，以此激活房屋市場交易。

　　成交價低于貸款額

　　一位溫州基層法院副院長說，從2011年到現在，該院查封的房屋至少有3000套，目前還只有小部分進行拍賣。

　　受2011年民間借貸危機影響，溫州司法委托拍賣的房屋數量明顯增多。

　　一位溫州市區級法院人士說，2011年全市法院委托拍賣545件，2012年986件，今年上半年為622件，其中百分之七八十為房產。一位溫州市區級法院人士說，今年該院委托拍賣件數是2011年的3.2倍，預計全年委托評估在420件左右，“其中80%為個人房產，這還不包括企業破產涉及的房產。”

　　“現在，拍賣成交價低于銀行貸款的房源經常出現。”上述溫州市區級法院人士說，以前這種“倒掛”房源極為少見，但這兩年越來越頻繁，好多房子賣了以后還不夠償還銀行貸款。他說，這些房源主要來自銀行起訴，再經過公告、起訴、答辯、執行等司法流程，這些房屋委托拍賣最快需要6個月時間。

　　一位股份制銀行溫州分行信貸部負責人認為，現在這種“倒掛”房源主要出現在之前熱炒的高端物業中，比如京都城、香緹半島等樓盤。之前被炒到5萬元/平方米的香緹半島，如今價格已下降至2.8萬元/平方米左右，周邊一毛坯房開盤價僅為2.5萬元/平方米。“如果當時高價買入，那現在已不足償還銀行貸款。”

　　溫州中鼎房地產評估有限公司總經理盧林勇說，一般房產貸款評估價是成交價的8折左右，按最大抵押貸款七成計算，即可貸款房屋成交價的56%，現在一些豪宅價格下降了百分之四五十，就意味著這些房源成交價低于銀行貸款。于是，一些實在沒有償還貸款能力的人，就出現“棄房”現象。

　　上述銀行人士認為，純抵押貸款出現“棄房”情況比較少，更多出現在“抵押＋擔保”貸款環節。他說，一套市場價500萬的房子，客戶需要抵押貸款500萬甚至更多，于是客戶找來第三方作為擔保，如愿以償貸到500萬。現在遇到的最大問題是，抵押物價格下降，擔保人又沒能力償還，就出現貸款完全高于抵押物。

　　一位有著八九年炒房經歷的資深炒房者張鳴(化名)說，除剛需和改善型購房者外，更多炒房者動用的購房資金，基本來自各種渠道的銀行貸款，如果他們在高位時買進，如今幾乎全部被套。2010年4月，張鳴以8萬元/平方米左右價格買進一排屋，如今市場價4萬元/平方米無人問津。“為什么我現在還拿著，用銀行貸款‘拆東墻補西墻’來償還銀行貸款，主要是維護銀行貸款信用。”

　　反觀現在，7月份全國69個城市房價再創新高(70個城市中僅有溫州下跌)，建立在房價只漲不跌基礎上的融資方式頗為盛行。上述銀行人士說，因為兩年前溫州經濟形勢還比較好，房價在上漲，金融機構信貸額度比較充裕，客戶盡量希望貸款最大化，評估公司相應提高評估價格，銀行也會滿足客戶需求。“在當時那種情況下，樓市就存在很大的虛擬泡沫。”

　　如今，一些溫州新建商品房比最高峰時下跌了百分之三四十，個別豪宅甚至攔腰斬斷。上述基層法院副院長說，除破產企業外，一些人借款多、房產等資產又嚴重縮水，導致個人跑路的也比較多，尤其是之前從事擔保、炒房的人士。

　　“棄房”攪局信用風險

　　“現在‘棄房’已經很厲害，房東真的沒錢還貸了，還講什么信用。”上述法院副院長說，止住這種局面的唯一可能是房價停止下跌或者穩中有漲，否則銀行房貸就有風險，社會信用體系破壞會更加嚴重。

　　如今，一些之前高位買進的溫州商品房價格，距離銀行最大貸款只有百分之一二十的空間。

　　一位溫州大型房地產企業負責人說，下半年溫州房價在現在基礎上還有可能下降10%左右。從理論上看，這些商品房或將面臨“成交價不足償還銀行貸款”的風險。

　　在房價下降通道中，盡管這次溫州微調限購，對樓市帶來一些利好信號，但諸多開發商并不抱太大希望，降價促銷此起彼伏。

　　7月份，溫州10多個已開樓盤400多套剩余房源降價入市。其中，“星河灣家園”一套面積377.92平方米的房子，最新價格每平方米39960元，該房子在2011年11月份開盤價為每平方米65697元。“新京都家園”一套5樓房源，2011年開盤價為每平方米36672元，調整后為每平方米22500元。

　　7月底，中梁外灘首府、公園天下、德信泊林公館、萬科中梁金域中央和華鴻中央公園等溫州新盤，都進行了新一輪的營銷推廣，各項目紛紛使出價格殺手锏，搶奪有效購房客戶。

　　緊接著，來自國有和司法渠道的“拍賣房”規模入市。下個月4日，溫州將拍賣99套國有城建商品房，其中南塘5組團2套商品房，分別為315.13平方米和202.62平方米，起拍價分別為每平方米1.87萬元和1.96萬元。該兩處房產曾在去年流拍，當時起拍價為每平方米2.7萬元。

　　上述房企負責人說，預計九十月份，溫州新盤“價格戰”升溫，降價幅度起碼在10%左右。

　　今年4月，由溫州黨校與中國社科院社會學研究所合作發布的《2013年溫州經濟社會形勢分析與預測》認為，未來房價仍將承受趨勢性下行壓力。

　　溫州大學房地產研究所統計數據顯示，今年上半年，溫州共出讓商業、住宅和商住類土地102宗，合計3714.47畝，遠遠超過去年1271畝的出讓總量，同比增長454.46%。其中，住宅用地587.92畝，可供應住宅建筑超過70萬平方米，出讓規模接近近5年年均750畝左右的土地出讓水平。

　　上述銀行人士說，房價下跌已產生信用風險，“但關鍵問題在于實體經濟，如果實體經濟不好轉，即便房價上漲也沒用。”

　　今年7月8日，在溫州市委常委會上，新任市委書記陳一新代表新一屆溫州市委首次公開“墊底”數據：在16個主要經濟指標中，2012年，溫州市大多數指標處于浙江省“倒數”行列，其中人均GDP、GDP增幅、財政總收入等9項指標倒數第一，另有4項倒數第二。制圖/鄭勤韜

　　來源：第一財經日報