“炒房客”撤離，溫州樓市“高臺跳水”。新華社發

　　4月1日，中國指數研究院發布的《2013年3月中國房地產指數系統百城價格指數報告》顯示，新建住宅價格環比2月下跌的16個城市中，溫州以3.65%的跌幅居于首位。伴隨著各地“新國五條”細則紛紛出臺，“跌跌不休”的溫州樓市是否將成為國內更多城市，尤其是三四線城市的未來寫照？

　　溫州樓市曾因房價上漲速度快，一度被稱為全國樓市的“風向標”。眼下，溫州樓市正因為連續領跌全國而受到行業的關注。2012年，溫州是全國幾大城市中房價降幅最大的城市，2013年溫州樓市下跌的趨勢仍在延續。

　　南方日報記者 牛思遠 實習生 張曦

　　現狀

　　溫州樓市三年多縮水至少35%

　　溫州天浩置業總經理陳鴻告訴南方日報記者，雖然溫州樓市的跌幅被一些媒體稱為“腰斬”略顯夸張，但其現狀確實“慘烈”。

　　“2009年的時候，某樓盤成交價曾高達每平方米6萬，如今已跌至4萬。整個溫州房市至少縮水了35%。”陳鴻稱，溫州樓市曾一度陷入瘋狂的境地，“以2010年10月份為例，一個新開盤的樓盤有300個名額，卻引來了五六千的買客。不僅出現了通宵排隊搶房排號的局面，甚至一些投資者在搶到號后直接現場拍賣10萬、20萬，當場成交！”

　　溫州大學房地產研究所提供的市場監測數據表明，在2006年到2011年的6年時間里，市區新房銷售均價從8045元/平方米，一路上漲至34674元/平方米，上漲了驚人的4.2倍。即使是在遭遇金融危機的2008年，全國包括北京、上海等在內的大多數城市房價滯漲或者微跌，但溫州卻一枝獨秀，年均價達到15477元/平方米，漲幅為驚人的58.1%

　　溫州二十一世紀不動產運營總監黃慧華表示，從2009年開始，在各種因素影響下，溫州房價上漲幅度非常明顯，到2011年上半年到達頂峰。“當時的價格甚至超過了國內的一線城市，單價高于8萬元/平方米的豪宅也不在少數。”

　　隨著國家多次出臺樓市宏觀調控政策，炒房熱潮開始降溫，“炒房團”也開始撤離，房價隨之下降。浙江省溫州市物價局近期監測數據顯示，2012年溫州市住宅交易價格明顯下降，新建商品住宅銷售價格同比下降14.3%，全年新建商品住宅成交均價25886元/平方米，同比下降24%。

　　在溫州的二手房市場上，曾代表溫州市場最高價格水平的綠城鹿城廣場，2010年巔峰時二手房價格已經接近10萬元/平方米，如今在二手房交易網站上的最新掛牌價格則只要4.5萬-5萬元/平方米。

　　據國家統計局數據，2013年1月份，70個大中城市中溫州新建商品住宅價格指數以10.8%的同比跌幅位居全國首位。2013年2月份，溫州新建商品住宅價格同比降幅達8%，持續領跌全國。而中指院昨日剛剛發布的百城房價指數報告則顯示，3月份溫州的新建住宅價格仍然下跌，并以3.65%的跌幅繼續位居降價城市首位。

　　探因

　　今年供應量為去年銷量的2.4倍

　　眼下，溫州樓市的“跌跌不休”似乎還遠未結束。溫州市物價局監測預警分局最新公布數據顯示，2013年溫州市區將有19個項目上市，再加上目前80萬平方米的庫存，市場供應可能達到160萬平方米，該供應量是2012年市區新建商品住宅銷售量的2.4倍，是近幾年樓市銷售最高峰2009年銷售量的1.5倍，預計需要約29個月去庫存。

　　“投資泡沫破滅是導致溫州樓市下跌的最主要原因。”陳鴻認為，溫州樓市出現下跌，直接原因是民間借貸趨緊。“全民炒房，徹底打破了溫州樓市的供需平衡。”

　　陳鴻表示，一方面，民間借貸風波使得溫州樓市投資者的資金鏈斷裂，按揭斷供，推動溫州房價迅速下跌，成交量急劇萎縮；另一方面，限購、限貸和房產稅等的調控政策“重拳”，也進一步抑制了市場上的投資性需求。

　　中原地產項目部總經理黃韜也指出，溫州民間融資發達，相當部分高利貸資金流進房地產開發領域，或直接投資投機性購房。

　　“溫州的樓市在過度炒作之后價位過高，明顯違背市場規律，因此下跌空間很大。”黃韜說，溫州的樓市投資者偏好短線投資，當地剛性需求不足，導致了市場庫存嚴重，供過于求。同時，由于房地產市場與經濟環境關系密切，溫州出口導向型的民營經濟在2011年歐債危機升級后受外需大幅萎縮影響，當地經濟蕭條，也是樓市低迷的原因之一。

　　不過，黃韜認為，在2006-2007年房價上漲的階段，溫州曾一度成為全國樓市的“風向標”，但從2011年起，這種“風向標”的作用已不明顯。“當前的溫州樓市是極端個案，不能代表整體樓市的發展前景。”

　　三四線城市面臨供大于求風險

　　■觀察

　　4月1日，中國指數研究院[微博]發布了《2013年3月中國房地產指數系統百城價格指數報告》。報告顯示，3月全國100個城市(新建)住宅平均價格為9998元/平方米，環比2月上漲1.06%，漲幅比上月擴大0.23個百分點，其中84個城市環比上漲。

　　南方日報記者從中國指數研究院了解到，盡管3月全國100個城市中，有16個城市出現了新房均價的環比下跌，23個城市出現同比下跌，但環比和同比下跌城市的數量比上月分別減少26個和18個。

　　這份報告顯示，房價自2012年6月止跌后已經連續第10個月環比上漲。而此前國家統計局發布的2月份70個大中城市新建商品住宅價格數據也顯示，上漲的城市達到66個，房價連續9個月環比上漲。

　　“在‘新國五條’細則出臺的市場背景下，由于政策尚未在各地落地，政策‘末班車’的效應導致一二手房市場短期內爆發沖量，以規避政策對于市場的影響，從而出現‘日光盤’與銷售量回升的現象。”同策房產咨詢股份有限公司研究中心總監張宏偉說。

　　張宏偉表示，目前國內樓市走高的數據有其特殊性，而像溫州與鄂爾多斯的情況都屬于極少數，不能代表三四線城市的整體發展態勢。但三四線城市確實存在過度開發、監管環節薄弱等問題，“當地往往不顧實際需求，幾十萬平方米的房產項目一弄便是幾十個。”

　　陳鴻也認為，溫州現象由于其特殊性，只是個案，不會引發傳導效應。目前國內三四線城市房價總體穩中上揚，保持3%-4%的態勢。但陳鴻也坦言，國內三四線城市的樓市已經呈現出供大于求的局面，風險較大。

　　中國指數研究院數據顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應規模增長較快，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列。由于土地供應量過高，在售住宅項目規模龐大，這些城市的消化時間在6年以上。相比之下，北京現有土地存量消耗時間不足兩年半，上海和廣州則分別不足一年半和一年。

　　張宏偉表示，從全國來看，三四線城市目前上漲動力不大，供大于求，一線城市由于剛性需求穩步上升，二線城市則成為目前最有潛力地區，“像恒大等房地產企業前些年曾大舉進軍三四線市場，但最近已回歸二線市場。”