本文來源：時代財經 作者：余思毅

　　60歲及以上老人或可貸款買房。

　　8月4日，北京市住建委發布消息稱，中心城區老年家庭（60周歲及以上）購買昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊等3宗全齡友好社區試點地塊的住房時，將給予貸款方面的優惠政策。

　　據目前公開消息，部分上述地塊拍賣樓面價在29210~33600元/平方米，部分銷售指導價59700~73000元/平方米。

　　考慮到多數老年家庭購房支付能力相對較弱，因年齡原因貸款年限也受限，為了切實解決老年家庭購房中的實際困難，經市政府批準，對中心城區老年家庭（60周歲及以上）購買上述試點項目，并把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。

　　優惠政策包括：老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執行首付比例35%、非普通住房執行首付比例40%，以及相應的貸款優惠利率；購買試點項目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執行；其子女可作為共同借款人申請貸款。

　　對于北京推廣全齡居住社區的舉措，8月5日，中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國首席經濟學家柏文喜對時代財經指出，把老城區的戶口遷移到這些北京較為外圍的地區，確實有對中心城區抽疏的功能，對于不涉及工作通勤的老年人而言具有一定的可行性與推廣度。

　　此政策對于老年人購房方面的痛點問題，包括首付的能力較弱、貸款資格審查的門檻等方面施行寬松的政策。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代財經表示，允許子女幫忙一起貸款的做法，使得老年人購房方面的壓力會更小，是一種非常好的金融創新做法。

　　但柏文喜提醒，此前有地方提出合力貸、接力貸，這類業務的風險大，也被輿論詬病是否合規。“老年人的負債能力和按揭能力是受到限制的，而且由子女接替父母親的‘接力貸’在民法和經濟法層面上還有需要商榷之處，政策的合法性還有待論證。”柏文喜分析道。

　　在柏文喜看來，北京這一做法需要經過試點，并打通現行行業規定與法律的堵點和盲點之后，才可言是否具有復制意義。

　　圖片來源：圖蟲創意

　　養老與抽疏一舉兩得

　　時代財經查詢發現，今年4月，北京在第二批集中供地中首次提出建設“全齡友好社區”的要求，選取了昌平區平西府、順義區福環和順義區薛大人莊3宗用地進行試點，競得人須建設以適老性為主的全齡友好社區。

　　北京市住建委稱，試點項目將在配套設施、室內空間、交通流線設計、公共空間、智慧應用與安全保障、服務等方面進行適老性建設，也兼顧其他年齡段市民居住需求，打造適合全齡居住的社區和住宅產品。

　　8月5日，中國文旅創新創業智庫叢書總編、文旅專家張德欣對時代財經介紹，隨著智慧養老觀念的普及，對老年人的居住生活條件提出了更高的要求，比如專門為老年人設計老年用房，在一些無障礙、便捷、友好化方面很提高設計等。

　　今年3月份，北京市老齡辦常務副主任王小娥在公開場合表示，截止到去年底，北京市60歲及以上的常住老年人口已經達到了441.6萬人，占比達到了20.2%，預計到2035年，北京市老年人口接近700萬人，占比超過30%。

　　為積極應對此問題，近年來北京市作出了系統安排并采取了一系列舉措。北京市還編制了《“十四五”時期老齡事業發展規劃》，提出了開展示范性老年友好型社區創建工作，實施現有居住社區建設補短板行動，鼓勵開發建設老年宜居住宅、專業化養老社區。目前，昌平、順義的試點就是一項實踐。

　　同時，時代財經還注意到，試點所在地昌平、順義處于北京非中心城區、人口密度較低。柏文喜稱，把老城區的戶口遷移到這些北京較為外圍的地區，也有對中心城區抽疏的功能。

　　2014年2月26日，國家提出京津冀協同發展。這一政策提出的背景，是北京人口規模增長過快，疏解北京“非首都功能”。據悉，非中心城區主要指的是，門頭溝區、房山區、通州區、順義區、昌平區、大興區、懷柔區、平谷區、密云區和延慶區這10個區。

　　時代財經結合第七次人口普查數據計算發現，北京在一線城市當中是面積最大，達16410.5平方公里，人口密度最低，每平方公里1334人。而深圳的人均密度達8791人每平方公里，可見北京非中心城區的空間有很大利用空間。

　　父母子女共同還款的合規性待考

　　北京這一具有養老功能的樓盤，究竟價位如何？

　　據悉，順義區福環地塊建筑面積18.73萬平方米，在第二批集中供地中被中海地產以54.7億元價格獲取，樓面價29210元/平方米，銷售指導價為59700元/平方米。

　　北京懋源宏展房地產開發有限公司和北京懋源置業有限公司聯合體以19.55億元競得順義區薛大人莊村兩宗地塊（包括SY00-0025-6001地塊為R2二類居住用地、SY00-0025-6003地塊為A334托幼用地），住宅樓面價約33600元/平方米，溢價率15%，銷售指導價73000元/平方米。

　　試點為老人買房提供了便利，除了執行北京既有的購房政策即首付比例35%的規定以外，還可以享受優惠的貸款利率，降低了老年人后續貸款方面的門檻。即便是有房產的、認定為第二套購房的老年人，也可以享受首付60%的優惠。據悉，北京此前此類首付比例為80%。

　　值得一提的是，老年人購房也可以享受“一人購房全家幫”，即子女可以作為共同借款人申請貸款。嚴躍進指出，北京此次政策，對于老年人的購房采取了定向放松、針對具體項目試點的特點。此類政策說明北京針對特定群體和特點房產落實了寬松的政策，有較強的信號意義。

　　“此類做法和此前上海針對臨港新片區放松購房政策、廣州針對郊區市場落實寬松落戶政策等是相似的，說明一線城市都有一些局部的、定向的政策微調。”嚴躍進補充道。

　　柏文喜認為，從目前政策面的解釋來看，出發點是為了改善老年人的居住條件，而不是為了促進樓市回暖和刺激樓市，運用子女共同貸款的方式確實從市場端而言有利于擴大購買力基礎，而且對于未來全齡友好住宅帶來示范效應。

　　“不過按照目前的信貸政策，老年人的負債能力和按揭能力是受到限制的，而且由子女接替父母親實現還貸，或是共同還貸，在民法和經濟法層面上還有需要商榷之處，政策的合法性還有待論證。”柏文喜指出。

　　據悉，此前曾引發輿論關注的接力貸指以某一子女（或子女與其配偶）作為所購房屋的所有權人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人，貸款購買住房的住房信貸產品。

　　柏文喜稱，按照民法通則和一般的經濟法原則，只有貸款主體才會對歸還貸款負有責任，‘父債子還’從來在司法實踐和法理層面上都是不成立的，如果這個政策的合法性不預先解決好，未來可能會出現大量的老年人遺留貸款的還款糾紛問題。

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責任編輯：王茂樺