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　　5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布調整差別化住房信貸政策有關問題的通知。

　　為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，按照國務院有關部署，現就差別化住房信貸政策有關事項通知如下：

　　一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

　　二、在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

　　新京報貝殼財經記者采訪相關專家，對此政策做出解讀。

　　01

　　堅持“房住不炒”

　　專家表示個人住房貸款利率政策是房地產長效機制和差別化住房信貸政策的重要內容。為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善型住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，按照國務院有關部署，人民銀行、銀保監會聯合發布通知，明確商業性個人住房貸款利率政策下限調整有關事項。

　　02

　　遵循“因城施策”原則

　　我國房地產市場區域特征明顯，個人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用“全國+地方+銀行”三層確定機制。本次調整主要針對全國層面首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限仍按現行規定執行。在全國統一的貸款利率下限基礎上，地方層面，由人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限調整方向，可選擇跟隨全國下限下調，也可保持不動或適度上調，維持區域房地產市場穩定。在城市貸款利率下限基礎上，銀行業金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

　　03

　　30年期50萬貸款利息可節省2萬元

　　通知主要針對新發放商業性個人住房貸款，存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。政策調整后，全國層面首套住房商業性個人住房貸款利率下限由不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）調整為不低于相應期限LPR減20個基點（按4月20日發布的5年期以上LPR計算為4.4%），如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。

　　04

　　降低貸款利率，有序釋放需求

　　中泰證券首席分析師、上海財經大學公共政策與治理研究院首席專家楊暢表示，降低住房貸款利率反映了刺激房地產市場需求的意圖。4月29日中央政治局會議提出，“疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全”，尤其是提出要“促進房地產市場平穩健康發展”，現階段房地產市場需求相對偏弱，通過降低住房貸款利率，有利于降低住房購置成本，有利于刺激需求邊際改善。

　　降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以來，首套房與二套房貸款市場平均利率持續回升，近期盡管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，個人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權平均利率水平，而個人住房貸款相較于一般企業貸款，資產質量更好、還款風險更低，但承受了較高的風險溢價。因此，現階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質量資產利率的剪刀差。

　　在刺激需求同時堅持“房住不炒”。該政策重點對首套房貸款利率進行調整，根據5年期LPR4.6%計算，下限在5年期LPR基礎上減20個基點，將比3月末首套房市場平均利率下降超過80個基點。而該政策強調，“二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行”，拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時，有利于避免加大投資投機性需求。

　　因城施策有利于精準調控。該政策強調“各城市自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限”，對于部分人口流入數量較大，住房具有剛性需求的城市，可以結合自身情況采取不同的加點方式，有利于對需求釋放進行精準調控，防止產生房價快速上行的壓力。

　　05

　　有助于進一步降低購房者的成本

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次央行明確了一條重要的思路，即首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。從該表述可以看出，當前對于貸款利率的下行提出了新的要求和支持政策。利率下限允許進一步下調，這使得商業銀行貸款的空間更大，有助于后續更好地促進房貸實際貸款利率的下調。類似下調20個基點的表述，充分說明下調的力度比較大，這也將引導銀行后續更好得制定貸款政策，尤其是推介一些低成本貸款的利率。此類下調主要是強調首套房，實際上也是希望剛需購房成本進一步降低，是非常好的支持剛需購房的政策。

　　此次央行政策選擇在周末發布，也說明政策下調的引導非常緊迫和必要，充分體現了金融部門對于當前房貸成本降低的導向，其會產生四個重要的影響。1．有助于引導地方政府和銀行機構進一步調整貸款政策，尤其是在房貸利率方面，能降則降、能低則低，充分為低成本購房落實優惠政策。2．有助于引導房企積極推盤和銷售，尤其是結合近期的房貸利率成本較低的優勢，鼓勵房企積極銷售，充分帶動房地產交易行情的活躍。3．有助于進一步降低購房者的成本，同時結合近期各地政策持續放松的工作，客觀上可以進一步促進購房者購房壓力的減少。包括降低首付、降低房貸利率、松綁二手房限售、松綁限購等政策在一起，將為5月中下旬以及后續市場交易的活躍創造更好的條件。4．有助于各地基于實際情況開展房地產貸款工作，一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。

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責任編輯：劉萬里 SF014