造城運(yùn)動致供應(yīng)嚴(yán)重過剩 10億平米空置房疑云

　　本報(bào)記者 董映頡 北京報(bào)道

　　在鄂爾多斯、惠州、常州等三四線城市，空曠的馬路和人煙稀少的城市新區(qū)早已成為最常見的場景。諸多城市大規(guī)模興起的造城運(yùn)動導(dǎo)致供應(yīng)嚴(yán)重過剩，已是不爭的事實(shí)。

　　對此，國際貨幣基金組織[微博](IMF[微博])副總裁朱民在 IMF 2015春季年會期間表示，目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達(dá)10億平方米，要將地產(chǎn)開工率維持在中等水平，還要進(jìn)一步提高銷售率。這意味著中國的房價(jià)還是太高，房價(jià)水平還要繼續(xù)調(diào)整。

　　空置率爭論激烈

　　朱民提供的10億平方米的空置面積數(shù)據(jù)，令人觸目驚心。

　　在朱民提供上述數(shù)據(jù)之前，西南財(cái)大教授甘犁[微博]關(guān)于“中國家庭金融調(diào)查項(xiàng)目(CHFS)”的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為22.4%，約為4900萬套住房。但這一數(shù)據(jù)卻遭到華遠(yuǎn)地產(chǎn)前董事長任志強(qiáng)[微博]的質(zhì)疑。

　　盡管有關(guān)“空置率高企”的話題多次引發(fā)業(yè)內(nèi)激烈爭論，但空置率始終沒有權(quán)威數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計(jì)局曾公開回應(yīng)稱，由于對空置率及空置的概念不明晰，還不能計(jì)算出空置率這樣的指標(biāo)。

　　此前，多地住建部門或房管部門也曾組織清查城市房屋的情況，但最終因人力、經(jīng)費(fèi)不足等因素難以落實(shí)。

　　民間也曾嘗試多種辦法統(tǒng)計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)，包括最原始的 “數(shù)黑燈”方式。國家電網(wǎng)[微博]公司2010年曾公布全國660個(gè)城市的調(diào)查結(jié)果，有高達(dá)6540萬套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零。但現(xiàn)有的各種算法都被業(yè)內(nèi)評價(jià)為“不具有代表性”，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)“不夠權(quán)威”。

　　2014年底，標(biāo)準(zhǔn)排名機(jī)構(gòu)曾發(fā)布了“中國大陸城市‘鬼城’指數(shù)排行榜(2014)”。其中，“鬼城”指數(shù)位居前十位的城市是二連浩特、欽州、拉薩、嘉峪關(guān)、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山、三亞。榜單預(yù)測，中國未來可能會出現(xiàn)近50座“鬼城”。

　　這一排名的依據(jù)為，住建部的占用地標(biāo)準(zhǔn)為每平方公里建成區(qū)容納1萬人口。據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，以城區(qū)人口與建成區(qū)面積的占比來計(jì)算一個(gè)城市成為“鬼城”或“空城”的可能性，并將這一數(shù)值稱為“鬼城指數(shù)”。

　　不過這一數(shù)據(jù)并不能令人信服。上海交通大學(xué)[微博]城市科學(xué)研究院院長劉士林指出，根據(jù)我國城市規(guī)劃編制，基本上以20年為一個(gè)周期，再加上新城建成后居民遷入也需要幾年的時(shí)間，所以該報(bào)告選取的5年數(shù)據(jù)顯得太短了，不足以得出客觀且符合城市發(fā)展規(guī)律的結(jié)論。

　　“實(shí)際上，政府主管部門也了解空置房對市場的影響，”北京市房協(xié)一位負(fù)責(zé)人對記者表示，“但對于空置的概念，各界目前也沒有統(tǒng)一，這也影響了這方面數(shù)據(jù)的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)。”

　　他認(rèn)為，出于各種原因，有些住宅數(shù)據(jù)是政府不愿意公開的，但這部分信息卻至關(guān)重要，不動產(chǎn)登記制度出臺后，大部分?jǐn)?shù)據(jù)都有望得到公開，這對房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的主體都可以提供有意義的數(shù)據(jù)參考，也有利于地方政府針對當(dāng)?shù)貙?shí)際情況調(diào)整政策。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊則分析，“不動產(chǎn)登記制度推出之后，在空置方面的概念或?qū)⒂幸粋�(gè)明確的界定，而在制度落實(shí)的執(zhí)行環(huán)節(jié)也將對住宅居住情況有具體的統(tǒng)計(jì)要求。”

　　逃離三四線城市

　　盡管官方?jīng)]有明確的空置率數(shù)據(jù)，但三四線城市的“空城”危機(jī)仍在發(fā)酵。

　　“過去幾年房地產(chǎn)企業(yè)迫于一二線城市開發(fā)壓力，轉(zhuǎn)向三四線城市進(jìn)行造城運(yùn)動，新建了很多樓盤，但之后實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速減慢，導(dǎo)致樓盤銷售困難。三四線城市出現(xiàn)空城化不可避免。” 國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群表示。

　　以江蘇南通為例，公開數(shù)據(jù)顯示，過去幾年南通的土地累計(jì)成交量超過7500萬平方米，以目前的去化速度，消化時(shí)間需要近15年，其人均住房建筑面積達(dá)40.9平方米，遠(yuǎn)超過北京、上海等地。

　　“三四線城市之前的積壓庫存量巨大，而需求有限，因此這些區(qū)域醞釀著非常巨大的泡沫破滅風(fēng)險(xiǎn)。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。

　　張大偉認(rèn)為，自2013年以來三四線城市的新房成交量一直處于低位，新的樓市危機(jī)隨時(shí)可能出現(xiàn)。之前，由于樓市投資資金撤出、房價(jià)大跌，溫州與鄂爾多斯出現(xiàn)了崩盤。這樣的案例在未來一段時(shí)間內(nèi)也可能會再次上演。

　　對此開發(fā)商早已做出選擇。“去年遠(yuǎn)洋通過一系列項(xiàng)目出售，已經(jīng)明確了退出三四線城市的戰(zhàn)略，目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)新增的土地儲備有700萬平方米，主要集中在北京和上海地區(qū)。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明曾在遠(yuǎn)洋業(yè)績說明會上明確表示。

　　與遠(yuǎn)洋做出相同選擇的房企不在少數(shù)，從部分房企此前透露的2015年拿地策略來看，房企對于三四線城市的地塊選擇愈發(fā)審慎。萬科表示，選擇進(jìn)入新的城市時(shí)，只有人口、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)對住宅市場有支撐力的城市才會考慮。方興、世茂、九龍倉等房企紛紛表示將逐步退出三四線城市。