樓市新政聚焦去庫存：住房供應偏多 市縣或停供地

　　特別報道

　　3月27日，住建部、國土部聯合簽發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》。和此前的“抑制”基調所不同，此次通知聚焦解決二三四線城市存量較大的問題。根據“通知”，住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應。

　　本報記者 紀睿坤 北京報道

　　3月27日，住建部、國土部聯合簽發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱“通知”)。

　　和此前的“抑制”基調所不同，此次通知聚焦解決二三四線城市存量較大的問題。

　　根據“通知”，住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應。

　　多位房地產業內專家、機構研究、房企人士在接受21世紀經濟報道記者采訪時稱，“通知”并未有太多新的內容，且多個條款有待于細化、落地，但政策亦釋放明確的利好信號。

　　中國房地產業協會原副會長朱中一表示，這也是兩會后，部委層面上出臺的首份落實穩定住房消費的文件，隨著政策的落地，房地產將逐漸軟著路，其中，一些庫存量大，在建規模大，人口聚集能力不足的地方，軟著陸的時間可能要長一些。但北上廣深等地，或者是住宅供求平衡的地方，房地產市場復蘇會比較快。

　　聚焦去庫存

　　國家統計局公布的數據顯示，截至2014年年末，全國商品房待售面積攀升至6.2億平方米的歷史高點。

　　“如果僅從庫存量來說，超6億元平方米的庫存并不算太大，一年的銷售有十多億平方米，不過，市場存在明顯分化，且在建規模很大，這些在建規模需要陸續進入市場。”朱中一介紹。

　　也因此，朱中一認為，今年房地產市場的主基調，即是穩定住房消費和住房市場。

　　在穩定住房消費方面，北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，主要分為兩個方面，一個是減少供應；一個是促進需求。

　　“通知”要求限制住宅供應偏大的土地供應，允許合理調整戶型支持自住和改善型需求，將部分房屋轉化為棚改安置房和公租房房源，以及調整已供應但未開發的土地用途和規劃條件，引導開發企業建設新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等類型地產的方式，從而實現存量過剩城市土地供應和商品房庫存多元化的消化。

　　北京我愛我家副總裁胡景暉表示，兩部委的通知事實上也可以看做針對我國樓市不同城市市場分化格局而進行“分類調控”的大思路，供應、庫存過剩的城市，多元化的方式加速庫存消化穩定市場；供不應求的城市繼續依據實際加大住宅供應，穩定價格。

　　“90/70”政策退出

　　在減少庫存方面，“通知”明確，各地可根據市場的實際需求，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。

　　這亦意味著執行9年的“90/70”政策將逐步退出。

　　早在2006年，國務院出臺“國六條”調控樓市即明確，自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

　　“90/70”政策執行9年以來，對改變房地產市場結構起到了不小作用，剛需小戶型房源數量在樓市存量中整體攀升。

　　而一些二三線城市，在2014年甚至出現了較高比例的小戶型房源積壓。

　　湖南一個房企董事長告訴21世紀經濟報道記者，在市場供需關系逆轉時，改善性住房需求激增，市場更偏重于90平方米以上的大戶型，而“90/70”的硬指標也是很多項目去化難的一個重要原因。

　　郭毅也表示，2013、2014年一些二三線城市產業萎靡、人口紅利喪失，區域房地產市場以中產階層的改善型消費為主，中小戶型房源需求已大幅下滑。“90/70”成為了制約二三線城市樓市供需結構合理化的不合理政策。

　　另據21世紀經濟報道記者獲悉，上述政策也正在從全國性樓市調控中逐步退出。2014年，四川、南京、杭州、天津等多省市均明確修正或取消“90/70”政策。

　　落地困難

　　在張大偉看來，兩部委新政本身的內容并不多，諸如收存量房為商品房的政策即被多次明確，更值得一提的是，新政中的多個內容，均存在執行難點。

　　《通知》要求，供應規模過大的區域減少甚至暫停供地，而對供求矛盾突出的熱點城市有效增加住宅用地供應規模。

　　郭毅稱，要地方政府壓縮土地供應，也就意味著減少土地出讓收入，對于地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來說，在財政和償債壓力，能否按照部委的要求落實執行還是一個未知數。

　　《通知》亦稱，住宅存量較大的區域可研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案。

　　“這也是國家層面上首次明確。”張大偉介紹，一般來說，住宅地最貴，商業地其次，其他類型的土地基本不值錢，住宅都過剩的城市，做商業難度更大，轉成工業用地，企業積極性不大，且政府在執行上也很難補土地差價。

　　《通知》亦提出可以“整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地”。

　　郭毅稱，將未開工房地產用地轉為住房保障用地涉及到政府購置價格與開發商成本的平衡問題，實際執行也面臨著一定問題，但從最終的實施效果來看，還需要一系列更明顯的配套政策才可能實現預期的目的。

　　張大偉也表示，這一政策雖然存在執行難點，但政策本身就代表了未來的政策方向。