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　　房企血戰(zhàn)長沙

　　6300元/平方米的納愛斯陽光麗城直減5萬；綠地海外灘針對拆遷戶有9折優(yōu)惠；湘誠德峰小區(qū)針對拆遷戶的特價房低至4380元/平方米；昔日地王北辰三角洲更是喊出了7.5折優(yōu)惠。

　　長沙樓市正面臨著最嚴峻的考驗，價格已經沒的可降，需求萎靡，庫存趕得上兩個北京的庫存。這個中國內陸的二線城市，生動演繹了房地產市場從狂飆到戛然而止，再到痛苦去庫存的“過山車式”歷險。

　　“3·30樓市新政”下達的第二天，湖南建行和郵儲銀行湖南省分行就馬上“接招”，將“二套房首付從六成調整到四成”的通知下發(fā)到分支行網點。根據(jù)中原湖南的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，新政出臺后兩天的成交量環(huán)比增長20%。

　　不過界面新聞記者詢問了的三家樓盤的銷售總監(jiān)都反映，這很大程度上與季節(jié)和企業(yè)之前的促銷積累有關系，去庫存仍是第一要務，沒有人有漲價的念頭。“成交量還沒上來，現(xiàn)在誰還敢漲價，就等于找死。”開福區(qū)某樓盤營銷總監(jiān)告訴記者。

　　天量庫存似乎是在一夜之間堆起來的，當大家都反應過來的時候，已經到了要打價格戰(zhàn)的時候了。2007年7月，在中國樓市和股市的雙重熾熱期，這座城市因“92億元地王”一炮打響中國地產界，隨后土地和房價也像猛獸一樣沖出來。

　　在過去兩年里，長沙共賣出了近2萬畝的土地，總建筑面積超過3000萬平方米。2014年，長沙的庫存量同比上漲了40.5%，一躍成為了全國第四。易居研究院2月發(fā)布的35城市存量排名則顯示，長沙的存量為1912萬平方米，幾乎是北京的兩倍。

　　“2014年長沙的成交量下降了22%，跌幅和全國持平，但是供應量太龐大了。”湖南中原董事總經理胡治鋼告訴界面新聞記者，“前幾年大家都在拼命開發(fā)，拼命拿地，沒有預計到市場會突然飽和。去庫存的周期一下子從八九個月變成20個月。”

　　2008年全球金融危機之后，長沙的房價開始持續(xù)上漲，漲幅在2011年達到頂點——從開年的5500元/平方米一路升到了6600元/平方米。2013年12月，長沙的房價達到歷史最高點，約為7000元/平方米，之后就一路下跌，2014年全年的成交均價為6300元/平方米。

　　為了去庫存，開發(fā)商在2014年一次次小心調價，如今房價即將見底。長沙0731房產網數(shù)據(jù)顯示，長沙最近一周的住宅網簽均價僅僅為5309元/平方米。胡治鋼說，長沙一直是全國的價格洼地，降價空間非常小，“現(xiàn)在都裸奔了”。

　　稱之為“價格洼地”并不為過。2014年，長沙的GDP為7824億元，居中部六省會(長沙、鄭州、合肥、南昌、太原、武漢)第二，僅次于武漢，人均可支配收入為32220元，為六省會之首。但是長沙的商品住宅均價僅為5993元/平方米，遠遠低于其他5個城市，比最高的南昌低了將近2000元，甚至比太原還要低1000元——長沙的GDP為太原的三倍，人均可支配收入比太原高6000元。

　　對于中小開發(fā)商來說，回籠資金更加迫切，在樓市價格見底的情況下只能靠不時“博出位”。2014年，藍光的COCO蜜城項目第一個喊出了“暴降2000元/平方米”，降幅達30%；望城區(qū)的勤誠達新界甚至在清盤時拋出了2999元/平方米的“長沙十年間最低價”——這個樓盤2011年第一次開盤時，價格為4600元/平方米。

　　保利、萬科這樣的大牌房企也開始降價，不過他們在土地價格上并不占優(yōu)勢，更多的是設法利用品牌和信用優(yōu)勢，比如用“墊首付”這樣的方式參與激戰(zhàn)。保利香檳國際和萬科紫臺都推出“一成首付”，購房者只需要支付一成的首付，另外兩成首付則通過網貸平臺進行貸款，購房者一年之內付清，手續(xù)費和利率由開發(fā)商支付。

　　在價格戰(zhàn)中，巨頭開發(fā)商占不到多大的便宜，現(xiàn)在比拼的是誰當年拿地便宜。以北辰實業(yè)為例，他們在2007年拿下三角洲地王時單價為780萬/畝，當時可算是天價。但是在這之后長沙的地價暴漲，2013年5月，同樣位于開福區(qū)的老火車北站地塊土地成本已經飆至3616萬/畝。這緩解了北辰的尷尬，給了其價格調整的空間。

　　憑借著促銷手段，北辰三角洲的銷售很不錯，但是利潤受損嚴重。2014年北辰在長沙的收入達到了20億元，但是毛利率為27.71%，遠低于在其他城市的北辰香麓、碧海方舟等項目。

　　望城區(qū)2013年的銷量冠軍是澳海瀾庭，營銷總監(jiān)黃仲乾告訴界面新聞記者，因為當年拿地便宜，僅僅為100萬元/畝，他們并不怕和周圍的龍湖等大開發(fā)商打價格戰(zhàn)。在2014年的銷售十強中，大多是五礦、北辰這樣很早就布局長沙、拿到便宜土地的開發(fā)商。

　　2007年，岳麓區(qū)的梅溪湖和濱江新城板塊被規(guī)劃成長沙未來的城市中心和核心CBD，岳麓區(qū)的樓價開始狂飆。政府的大手筆投資吸引了大量房企入駐，地價不斷飆升，2010年到2012年，濱江新城的土地價格翻了一番。隨后大量供應入市，價格的調整空間也很小。2014年，該區(qū)的可售面積增長了117%，從200萬方增長到了433萬方，占到了全市的1/3。該區(qū)的地價為全市第二，接近3000元，但住宅均價卻是倒數(shù)第二，僅為6000元左右。區(qū)內企業(yè)的廝殺也更加激烈，很多樓盤基本不盈利，甚至在虧本銷售。

　　慶幸的是，目前長沙還沒有出現(xiàn)大面積的房企資金問題。目前可知的是九龍領仕匯在2014年6月因資金鏈斷裂而停工。“九龍沒緩過氣來，現(xiàn)在還欠我們款。”胡治鋼說，中原當時是九龍領仕匯的代理方，“如果市場在短期之內沒有好轉，會有別的開發(fā)商面臨資金問題。”

　　然而作為一個二線城市，長沙的房價明顯偏低，多名接受界面新聞記者采訪的長沙地產業(yè)內人士都表示，大量政府主導修建的公務員小區(qū)導致公務員群體的購買不足，是長沙樓市長期無法提振的重要原因之一。

　　這在當?shù)匾呀洸皇敲孛埽�但屢禁不止。�?000年開始，省政府和各個城區(qū)都有公務員小區(qū)。比如省政府有九峰小區(qū)、天心區(qū)有白沙世紀嘉園、芙蓉區(qū)有芙蓉公寓。望城區(qū)一位不愿具名的開發(fā)商說，自從撤縣設區(qū)后，望城區(qū)也有了公務員小區(qū)，目前正在開發(fā)。

　　接受界面新聞記者采訪的一位湖南省政協(xié)委員回顧了公務員小區(qū)的歷史，“長沙市政府、省政府、區(qū)政府都進行過大搬遷。為了解決公務員的情緒問題，上班距離問題，就搞公務員小區(qū)。之后就一發(fā)不可收拾，有的還被認為是領導的政績工程。這些小區(qū)表面上是市場開發(fā)，但實際上是假借市場化的模式，指定開發(fā)商，指定價格。現(xiàn)在，這樣的小區(qū)依然存在，長沙還在開發(fā)第二批公務員小區(qū)，比如八方小區(qū)第二期正在低調開發(fā)。”

　　2014年有媒體報道，八方小區(qū)第二期專供公務員的房價為4000元/平方米，而周邊房屋均價都在6000元以上，很多有指標的公務員都會以10萬-20萬元的價格把指標倒賣。“這滿足了少數(shù)人的利益，損害了市場的利益，影響到了市場購買的積極性。”他評價道。

　　國家對于“公務員小區(qū)”之類的福利房早就明令禁止。1998年6月，國務院廢除了實行了40多年的黨政機關分配福利房的做法，推行住房分配貨幣化。2006年8月開始，建設部停止審批黨政機關集資合作建房項目，多部門聯(lián)合發(fā)出《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》，嚴禁黨政機關以任何名義、任何方式搞集資合作建房。

　　然而長沙的公務員小區(qū)卻屢禁不止，如今，“新長沙人”——扎根長沙的外來人口成為了樓市的支柱。澳海瀾庭的營銷總監(jiān)黃仲乾曾經做過一個小范圍的調查，“我們發(fā)現(xiàn)，95%的老長沙人均持有一套至兩套房。”本地的需求已經基本飽和，購房者的外來人口比例越來越高，比如澳海瀾庭的業(yè)主超過一半來自周邊城市、區(qū)縣。

　　一方面保護公務員群體，另一方面政府也在努力幫忙賣房，他們在去年8月悄然放開了本來就很寬松的限購，現(xiàn)在他們試圖通過龐大的“棚改”計劃盤活需求。

　　長沙市開福區(qū)清水塘炮后街一片破敗。臨街的店鋪被一人高的鐵皮圍墻擋了起來，上面貼著“做支持民生工程的公民，不做阻礙公共建設的罪人”的黃色標語；兩邊的垃圾堆積，散發(fā)出惡臭。

　　這是長沙市建立統(tǒng)貸平臺來首個啟動的棚改項目。2014年長沙市政府組織出資，組建了長沙市棚改投資有限責任公司，作為全市51個棚戶區(qū)改造項目承接銀行貸款的統(tǒng)貸平臺，爭取到了國開行貸款授信338億元。

　　炮后街街口的馬路對面，棚改征收工作指揮部組織了“2015長沙棚改購房大集市”。各個宣傳棚里，開發(fā)商們的戰(zhàn)爭已經開始。開發(fā)商甚至盯上了無保障家庭手中的15萬元安置補貼，多家開發(fā)商在招牌上清楚地寫著“接受15萬元貨補做首付”。

　　指揮部的工作人員告訴界面新聞記者，666戶棚改戶中的256戶已經簽了補償合同，其中80戶已經在購房集市中達成了購買意向。

　　這只是一個開始，五年之內，長沙將改造8.67萬戶棚戶區(qū)；市政府2015年的計劃表上，還有42個舊城改造項目和3.7萬套保障性住房。救市的“湘五條”中，省政府將提供資金補助和減免配建房源稅費，鼓勵地方政府、企事業(yè)單位購買商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房。

　　根據(jù)2014年修訂的《長沙市城市總體規(guī)劃》，到2020年，市域人口將達到千萬級，城鎮(zhèn)人口將達到800萬。軌道交通投入巨大，未來將建成以長沙為中心，半徑為100公里的“1小時都市圈”，長沙到周邊城市將不超過1小時。

　　中國幾乎每一個二三線城市，都在打造這種龐大的基礎設施建設工程，試圖以這種辦法吸引周邊的人來買房，讓土地生意繼續(xù)轉下去。進入3月以來，長沙的樓市已經開始回暖，然而記者查詢得知，大型公務員樓盤的上市是驅動成交量上升的主要動力。城鎮(zhèn)化車輪滾滾向前，但是眼下，長沙樓市燃眉之急誰能解？