樓市新政一石激起千層浪。分析人士認為，新政劍指改善型需求，在個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“5改2”共同作用下，二手房市場有可能率先受到提振。政策放松將進一步傳遞至新房市場，二季度市場成交量有望攀升。總體而言，由于庫存壓力尚未得到根本緩解，短期內(nèi)房價難以出現(xiàn)明顯上漲。

　　新政出臺 多地業(yè)主“反價”

　　“房價可能在一夜之間就面目全非。”深圳一位二手房經(jīng)紀人表示。讓樓市再度成為焦點的是3月30日落地的樓市新政。根據(jù)央行[微博]、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的通知，擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同時，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。

　　這次以“降首付”為主題的樓市新政，讓二手房業(yè)主們忙活起來。“‘反價’的現(xiàn)象越來越多了。原本談好了價格，昨晚通知下發(fā)之后，業(yè)主加個5萬10萬的都不在少數(shù)，有的干脆就不賣了，坐等房價上漲。”上述經(jīng)紀人透露。

　　深圳中原研究中心調(diào)查顯示，在深圳的二手房交易市場，有些熱門房源甚至出現(xiàn)一天多次“反價”的現(xiàn)象，二手房平均價格從2014年9月的30233元/平方米一路攀升，現(xiàn)已突破33000元/平方米。據(jù)中國證券報記者了解，除深圳之外，包括廣州、惠州在內(nèi)的多個城市均出現(xiàn)了業(yè)主“反價”的情形。

　　除“降首付”之外，財政部關(guān)于個人住房營業(yè)稅政策的調(diào)整也似乎讓二手房業(yè)主們更有“底氣”。根據(jù)財政部、國稅總局下發(fā)的通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　在此之前，免征營業(yè)稅的購買年限是5年。“5年變2年，對于業(yè)主們來說差別很大，不僅繳納營業(yè)稅的概率變小，給業(yè)主們處置房產(chǎn)的時間也更寬裕，業(yè)主們更有底氣跟你談價格了。”上述經(jīng)紀人表示。

　　政策松綁被認為將極大地提振市場。不僅部分地區(qū)的二手房業(yè)主開始“反價”，一些新房的開發(fā)商也開始醞釀漲價。記者了解到，新政出臺前，河南、南京、杭州等地已有開發(fā)商宣稱準備上調(diào)新推項目開盤價。杭州萬科推出了“24小時特惠房源”，宣稱旗下所有項目“24小時不打烊，24小時不漲價”，并預告4月開始新推項目價格將全面上調(diào)。

　　提振信心 成交有望回暖

　　中國指數(shù)研究院[微博]對此次新政出臺前一周(3月23日至29日)各地市場的監(jiān)測顯示，多個城市出現(xiàn)量價齊漲的態(tài)勢。其中，北京商品住宅(剔除保障性住房)成交1177套，13.02萬平方米，成交面積環(huán)比上漲27.15%，成交均價為23613元/平方米，環(huán)比上漲0.94%。上海商品住宅成交套數(shù)1950套，環(huán)比上漲33.2%，成交均價為28001元/平米，環(huán)比上漲2.07%。二線城市方面，杭州、武漢、南京等地的成交均明顯回暖。

　　同期重點監(jiān)測的37個城市成交面積環(huán)比上漲23.2%。其中，27個城市環(huán)比上升，占比超過監(jiān)測重點城市數(shù)量的7成。環(huán)比來看，一線及二線代表城市漲幅均超過20%，二線代表城市漲幅最高，為26.4%；同比來看，二線代表城市領(lǐng)跑，同比上漲10%，三線代表城市次之，同比上漲9.6%。

　　中國指數(shù)研究院在分析此次新政出臺的背景時指出，在2014年全國房地產(chǎn)銷售及新開工面積下降明顯、開發(fā)投資放緩的背景下，各個城市的庫存壓力持續(xù)增加，今年1-2月銷量繼續(xù)大幅回落，多數(shù)城市的可售面積去化周期在15個月的警戒線以上，市場整體的去庫存壓力凸顯。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心、房地產(chǎn)開發(fā)投資節(jié)奏，仍將是各級政府在穩(wěn)增長過程中的主要任務(wù)之一。

　　分析人士指出，在去年四季度以來多個利好政策的合力之下，一二手房市場的供應(yīng)熱情有望得到激發(fā)，購房者出手的意愿在加強，樓市有望在4月份迎來一波成交小高潮。至少在成交量方面，預計會有一個明顯的增長。

　　上述機構(gòu)指出，最新出臺的政策意味著改善型需求獲大力支持，樓市穩(wěn)消費基礎(chǔ)更趨牢固。對購房者而言，二套房首付降低、稅費減免政策降低購房成本，刺激潛在購房需求特別是改善型需求的釋放。針對新房市場來說，公積金購買首套自住房成本首付比例降低，大大減輕了改善型需求在購房初期的資金壓力。針對二手房市場來說，免征營業(yè)稅期限由5年調(diào)整為2年，帶來二手房流轉(zhuǎn)成本降低，在一定程度上刺激二手房交易。因而，此次政策調(diào)整，對購房者的直接影響是購房成本降低，影響市場預期，一定程度上也刺激部分觀望需求入市，推動成交回升。

　　據(jù)記者了解，與當前情況類似的是，2009年信貸政策由緊轉(zhuǎn)松，二套房首付比例低至20%，多重政策疊加，房地產(chǎn)市場隨之迅速轉(zhuǎn)向。在2008年的低基數(shù)基礎(chǔ)上，2009年全年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50%，而銷售額高達4.4萬億元，同比增長83%。但2010年信貸收緊后，市場即陷入低迷。中國指數(shù)研究院分析認為，2015年市場再度迎來二套房利好政策，公積金二套首付最低30%，商貸二套首付降至2010年初的40%，加之二手房交易稅費減免，或與2009年類似，助力樓市成交回暖。

　　庫存高企 房價走勢分化

　　據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，新政發(fā)布前一周，開發(fā)商已加大推盤力度，其監(jiān)測的10個重點城市共開盤59個項目，累計推出房源近8000套。其中，上海開盤8個項目，推出房源738套，廣州開盤6個項目，推出房源643套，北京開盤3個項目，推出房源572套；二線城市累計推出約6000套房源。此外，上述開盤項目整體價格平均上漲4.36%。

　　據(jù)記者了解，新政出臺之后，也有多個城市的開發(fā)商連夜修改推盤方案，想“趁熱打鐵”加大推貨量。接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，隨著推盤熱情和購房需求激發(fā)，樓市將迎來一波成交高峰。

　　但相比之下，房價是外界更為關(guān)心的因素。分析人士認為，政策放松的主要目的在于支持改善型需求，加快庫存壓力較大城市的去化，從而穩(wěn)定市場。就價格而言，更需視實際情況區(qū)別看待。

　　中國指數(shù)研究院分析指出，此輪政策放松主要是進一步刺激市場促消費、去庫存。與之相對應(yīng)的，庫存壓力較小的一二線重點城市已進入控制人口規(guī)模階段，購房落戶政策已基本取消，而不少二三線城市仍采取放寬購房落戶政策，如海口、無錫等。興業(yè)證券研報認為，年初至今，房地產(chǎn)公司主要任務(wù)仍然是去庫存，尤其是供給量較大的三四線城市。政策松綁將進一步促進庫存去化，助力三四線城市樓市回暖。

　　在此背景下，有分析人士認為，對于庫存壓力較大的三四線城市來說，“量”比“價”的增長顯得更為重要，賣方短期內(nèi)應(yīng)該繼續(xù)堅持“以價換量”的策略，因此價格短期內(nèi)難以明顯上行。

　　仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒也指出：“中國各地樓市基本面有很大差異。大部分二、三線城市庫存巨大，未來新增供應(yīng)也非常可觀。開發(fā)商在這些城市還是應(yīng)該繼續(xù)將重點放在去庫存方面，而非考慮提高售價。在一線城市和1.5線城市整體市場基本面健康，此次政策的放松可能導致這些地區(qū)的房價進入上升通道。”