房地產庫存之所以失控，直接原因就是基建和地方債的惡性循環。化解房地產庫存，當務之急是在源頭上切斷土地無效供應，接著是清理在售和在建房屋中的無效供應，然后是提振需求，消化存量的有效供應部分，主要手段就是降低購房成本，特別是貸款成本。

　　⊙李宇嘉

　　3月下旬以來，房地產頻吹政策“暖風”。先是公積金新政，住建部3月20日召開公積金工作會議，強調“各地要用好用足住房公積金，提高貸款額度，推進異地支取使用和貸款”；然后是3月27日，國土部和住建部下發通知，要求住房供應明顯偏多的市、縣，減少住宅用地供應量，調整用地規劃滿足自住和改善性需求，未開發的甚至可以轉做產業用地，符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃房房源；最后是3月30日，央行[微博]、銀監會降低二套房貸首付成數、財政部將二手房營業稅免征期從5年降到2年。

　　能將這一連串的政策“串起來”的這個點就是“去庫存”。目前，不管是國家統計局還是研究機構，披露的庫存數據嚴重偏低。國家統計局的數據是，去年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增長26%，比2011年增長2.2倍，相當于2008年的銷售面積。但這僅是達到銷售條件的待售存量，在建但未達到銷售條件、已出讓未建設的用地更多。據住建部政策研究中心主任秦虹的統計，在建房屋中90%的部分未賣出去，這約可解決1.5億人的住房，而這還沒有包括已出讓、未開發的土地。

　　房地產庫存之所以失控，直接原因就是基建和地方債的惡性循環。2009年以來，地方政府大規模上基建項目，模式就是“土地抵押+銀行貸款”。基建項目規劃和落地(如地鐵、商務區、廣場等)提升了片區地價，成為繼續出讓土地并開展新一輪基建的砝碼。基建項目短期現金流不足以償還債務，逼迫地方政府還得出讓土地，而土地能否賣出去、賣個高價，又取決于所在片區的規劃和公共設施水平，反過來又逼迫政府增加片區公共項目投入，而這又加重地方債務，于是形成了“土地出讓-債務償還”的循環。根據國家發改委“城市和小城鎮改革發展中心”去年的調查，各地規劃的各種新城、新區建成后，可容納34億人，多出來的無效供應可見一斑。

　　巨大無效供應的另一面，就是債務壓頂。經過甄別清理后，顯化的地方政府債務超過40萬億，足足比2013年末審計出的規模翻倍。這樣來看，若房地產無效供應消化不了，無論對財政、還是銀行來說，這40萬億債務都是顆定時炸彈。因此，化解房地產庫存迫在眉睫，當務之急是在源頭上切斷土地無效供應。3月27日，國土部和住建部下發通知，目的就在于此。

　　從源頭上“卡死”了新增無效土地供應后，接下來就要清理在售和在建房屋中的無效供應。首先，對于未開發的、已出讓的住宅開發用地，通知提出可轉作國家支持的產業用地。例如，一些人口、資源集聚能力有限的二三線、三四線城市，政府好大喜功規劃了很多CBD、綜合體、商務區等用地，需轉作他用；其次，調整現有未開發住宅的套型結構，以滿足自主性和改善性住房需求；最后，商品住宅開發用地被整體購買用于棚改安置房和公租房的，可調整規劃建設條件、優化戶型結構。

　　卡死了新增無效供應、消化了存量無效供應后，接下來就要提振需求，消化存量的有效供應部分，主要手段是降低購房成本，特別是貸款成本。從去年5月、6月央行、銀監會相繼“喊話”，要求銀行支持合理住房需求，到9月 “央四條”，放松首套房認定標準、降低首套房貸利率，降低商業性貸款成本是政策主旨。但是，囿于商業銀行存款成本上升和樓市風險的考量，商業性房貸利率并無顯著下降，基本上在基準利率附近小幅浮動。

　　因此，今年以來，管理層除了通過降息來直接降低房貸基準利率水平外，將注意力更多轉向了公積金。目前，五年期以上商業貸款基準利率為5.9%，而同期公積金貸款利率為4%。利用公積金貸款，其利率相當于商業貸款基準利率打了6.8折。于是，“兩會”一結束，住建部便馬不停蹄地召開公積金會議，內容有三：提高公積金貸款額度、降低首付成數、推進公積金異地流轉。

　　但是，在屬地管理和本位利益下，公積金異地調劑余缺，愿望雖好，但難以實現。越大的城市住房需求越強烈，再加上公積金提取、貸款門檻越來越低，公積金“水位”經常“告急”，特別是在松綁政策后。因此，筆者認為，大幅提高貸款額(如上海傳言最高140萬)難以實現。如果提高公積金貸款額度實現不了，公積金在支持住房需求方面的效果就有限。

　　因此，筆者以為當下最有效的政策，還是直接降低商業房貸首付成數和稅費。二套房貸首付降到40%后，相當于首次付款金額降低了33%，確實有助于改善性住房需求的實現。目前，很多發達國家或地區(如美國、澳洲、我國香港等)房貸首付比例往往在10%，我國不存在房貸證券化和衍生品，房貸風險可控，降低二套房貸首付比例可行。另外，我國城鎮居民負債僅占GDP的31%，遠低于發達國家76%的平均水平，還有加杠桿的空間，而且居民總體居住質量較低，有待通過貸款支持來改善。

　　營業稅金及附加合計約占房價5.5%，約占二手房交易總稅費的一半。目前，無論因家庭人口擴大、梯次改善居住面積、工作調動換房等，均不會在首套房購置5年后發生，故營業稅全額繳納免征期從5年調回到2年是合理的。從宏觀調控“逆風向而動”的特征、回歸樓市新常態、支持改善性需求并助力穩增長，同時對于緩解地方債務，從而避免未來樓市“硬著陸”，造成地方債務風險、金融風險和樓市風險疊加爆發來說也是必要的。筆者認為，從因城施策、樓市分化、一線城市房價已開始上漲的市場現狀來看，建議降低商業房貸首付的政策在二三線和三四線城市“落地”，而一線城市則保持原有政策不變。

　　(作者系深圳市房地產研究中心高級研究員)