北師大教授：樓市調控應轉為防范房價下跌
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鐘偉
樓市調控應轉為防范房價下跌
如果無視現狀，繼續放大供給并以行政手段嚴厲限制合理需求，甚至貿然推出房地產稅，那么泡沫破裂的風險恐怕難以避免
從1998年以來，公眾似乎逐步形成了房價永遠只漲不跌的思維定勢，同樣的，中國政府的房地產調控也往往以嚴控價格上漲為政策目標。諸多跡象顯示，即便未來2~3年中國整體房價仍然平穩，但在2016~2020年間，房價的下行風險可能將逐步取代上行壓力。如果不能捕捉到這種巨大變化，調控就可能演化為房價下行段的落井下石式調控。
供求決定價格，目前房地產已隱約處于結構性供過于求的狀態。2008年以來，房屋銷售面積從不足8億平方米上升至超過12億平方米，但同時房屋在建面積則從20億平方米上升至60億平方米。兩者落差巨大。假定從現在到2020年，中國房地產的產銷面積年均復合增長7%，這意味著到2020年中國房屋在建面積將超過100億平方米，意味著未來7年需要實現1.08億套商品住宅的銷售。如果再考慮到3600萬套保障房的供應，則未來7年需要有約4億人遷居新房，需要2020年中國的城市化率超過75%。這除了將農村戶籍人口大量翻牌為城鎮戶籍之外，幾乎是難以實現的。目前個別城市的“鬼城”現象，可能會逐步蔓延。
我們看到，有效需求增長放緩，目前房地產已明顯遭遇需求不足的嚴重約束。在房子蓋多了的同時，迫切需要買房的人群卻增長不多。
這是由多方面因素導致的。首先是投資客逐步撤離樓市，現在的購房主力已轉變為改善型和首次置業型的需求。改善型需求在賣舊買新時，受到非常大的政策制約，限購限貸政策和沉重的交易稅費讓改善型需求難以釋放。首次置業者則受到支付能力的約束。從日美的經驗看，居民儲蓄率和房價高度相關。中國居民的儲蓄率在上世紀90年代基本穩定，保持在20%~21%，到2009年升至25%，2010~2011年間下降到23%。隨著儲蓄率一起下滑的還有年輕人群，從2009年至今，中國高考報名人數已連續四年下滑，儲蓄率和進入婚育年齡的年輕人同步下滑，顯示出在2017年之后中國的首次置業群體將減少且購房支付能力更弱。部分原本勉強可達到購置商品房門檻的中低收入“夾心層”，則很可能通過政府提供的自住型商品房來滿足。排隊購房的瘋狂時代已漸漸遠去了。
而中國利率市場化的進程，也使房屋不再是保存財富的不二選擇。
在以往快速的貨幣化和城市化進程中，買房養老法則盛行。就中國整體而言，過去十年貨幣余額增長了5.4倍，居民收入增長了3.2倍，房價則上漲了4倍。在此期間如果居民選擇儲蓄，則扣除通脹后儲蓄的實際收益為負數，購房則可跑贏通脹但仍跑不贏人民幣的印刷速度。但利率市場化已扭轉了上述格局。目前銀行理財、信托等收益率均明顯高于通脹，甚至高于房價的漲幅。這使得投資迅速撤離樓市。2010年至今，中國樓市的投資性需求對全部購房需求的占比已從46%下降到12%，中國富裕群體開始多元化地配置其財富，而不是盯準購房一條路。不僅如此，美日利率市場化的過程都伴隨著房價的劇烈下跌，例如1978年~1985年的美國，上世紀90年代的日本。利率市場化幾乎使房價呈泡沫化狀態。
在這樣的背景下，中國中長期房地產調控政策的格局并不明朗，其中最為關鍵的是房地產稅政策。十八屆三中全會提出要加快房地產稅的立法工作，并逐步擇時推出。許多人對房地產稅的推出可能導致的巨大沖擊輕描淡寫。事實上，中國全部商品房都建造在租用的國有土地上，房屋擁有者支付了50~70年的地租但并不擁有土地，如果房地合并征稅，必然面臨巨大的法律障礙。不僅如此，在持有環節征稅，對已處于逐漸從結構性過程隱約向整體過剩滑落過程的中國房地產而言，也幾乎是滅頂之災。
綜上所述，盡管許多人仍存在房價永遠只漲不跌的幻覺，甚至國家統計局的房價數據也仍然戲劇性地顯示環比上漲，但中國房地產市場已到了高位平臺期。
我們發現，國家統計局的房價統計數據并未能在2003~2010年間警示房價快速上漲，這次恐怕同樣也不能給出房價下行的警示。我們認為，維持目前的投資和銷售節奏，在2016年之前，中國房地產仍能保持相對平穩，但此后難以避免滑坡的趨勢。如果維持既有調控政策的連續性、穩定性，不盲目擴大土地供應規模，并在市場疲弱時適當對限購限貸政策中明顯不合理的細節進行微調，那么中國房地產市場具備軟著陸的可能性。而如果無視現狀，繼續放大供給并以行政手段嚴厲限制合理需求，甚至貿然推出房地產稅，那么泡沫破裂的風險恐怕難以避免。對中國政府而言，中長期視野內，防范房價下跌風險，遠比嚴控房價上漲更為棘手和艱險。(作者系北京師范大學金融研究中心教授)