新浪財經(jīng)客戶端：證監(jiān)會新政激活A股 IPO改革八大關(guān)鍵詞

　　自去年下半年以來，隨著中國經(jīng)濟的減速、新一屆政府著力經(jīng)濟改革，外加人口紅利遞減等眾多因素，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展增速放緩，看空房地產(chǎn)市場的聲音逐漸增多，而近期杭州德信樓盤降價和興業(yè)銀行惜貸事件經(jīng)放大后，更是讓悲觀情緒雪上加霜。

　　諾亞財富等機構(gòu)分析認為，不同城市的房地產(chǎn)市場可能走向分化，今年房價出現(xiàn)拐點可能性不大，整體房價漲幅趨緩，建議投資者降低房地產(chǎn)實物投資價值，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品可以適量配置。

　　■ 深圳特區(qū)報記者 范京蓉

　　市場分化或致房企并購潮

　　諾亞財富分析，從本次降價樓盤的開發(fā)商來看，德信地產(chǎn)已在杭州開發(fā)了15個項目，其中6個項目仍處于在售狀態(tài)，近期又以18億元拍得杭州城東新城的章家壩地塊。多個項目同時開發(fā)加上拿地大量消耗資金，或許是催生德信旗下項目以價換量的驅(qū)動力，系個別行為。

　　興業(yè)銀行是出于分散降低風險的考慮降低房地產(chǎn)類貸款占比。一方面，興業(yè)銀行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款占比在業(yè)內(nèi)相對較大；另一方面，興業(yè)銀行的此類貸款對象多為中小開發(fā)商，項目多集中在三四線城市。

　　諾亞財富認為，銀行業(yè)普遍縮減房地產(chǎn)類貸款的可能性不大，而更可能繼續(xù)貫徹“總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)別對待”的政策。從區(qū)域來看，一線城市及部分二線城市受到的影響較小，三四線城市受到的影響可能較大；從開發(fā)商來看，實力較強的優(yōu)質(zhì)房企受到的影響較小，尤其是考慮到這些房企大多有海外融資渠道，而實力較弱的房企可能受到不利影響。換個角度看，新一輪房企并購潮可能興起，實力較強的房企將獲得更多機會。

　　華安證券認為，由于各大商行目前的不良率均仍屬合理，小型房地產(chǎn)公司貸款整體占比較小，在夾層融資業(yè)務(wù)緊縮的趨勢下，風險在可控范圍內(nèi)，預計即使部分小型房企出現(xiàn)危機，對整個銀行體系的影響也較小。

　　房地產(chǎn)信托兌付壓力不大

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2014年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模大約為1521億元，小于2012和2013年，成本水平亦較上一年下降。而2013年地產(chǎn)銷售情況快速回暖，帶動房價連續(xù)回升，開發(fā)商的資金流動性得到顯著改善，總體來看開發(fā)商資金沒有那么緊張。

　　諾亞研究預測，綜合考慮房地產(chǎn)信托到期資金規(guī)模及其承擔的成本，以及房地產(chǎn)開工和銷售狀況，房地產(chǎn)企業(yè)信托兌付趨勢來看，在2014上半年的信托兌付壓力弱于2012年、2013年。

　　地產(chǎn)基金風險小于實物房產(chǎn)

　　諾亞財富認為，考慮二手房房價漲幅弱于新房漲幅，房地產(chǎn)二級市場資產(chǎn)增值空間收窄；租金漲幅開始慢于房地產(chǎn)升值速度；未來房產(chǎn)稅的推出對交易成本造成影響等因素，房地產(chǎn)實物投資價值降低，建議不加大實物地產(chǎn)投資配比；房地產(chǎn)金融產(chǎn)品可以適量配置，但是考慮行業(yè)帶來的超額收益率降低，建議投資人重點要關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量與風控措施的有效性，以及考核管理人經(jīng)營能力。

　　對房地產(chǎn)投資感興趣的投資者，不建議持有實物房產(chǎn)，可以考慮通過地產(chǎn)基金、地產(chǎn)母基金等創(chuàng)新金融產(chǎn)品，參與到地產(chǎn)利潤的分配環(huán)節(jié)，更多地分享中國房地產(chǎn)市場的“增長紅利”。

　　歌斐資產(chǎn)相關(guān)研究認為，必須看到中國房價存在泡沫，壟斷性客觀上造成了供應(yīng)的相對不足，并推動了房價的過快上漲。

　　國泰君安研究所從住房價值量等多角度的國際對比表明，中國房價還都不算離譜，但可能一定程度上透支了未來上漲空間，漲幅可能趨緩。

　　市場上的主流研究機構(gòu)，包括中國指數(shù)研究院、國泰君安、申萬、中信等大型研究機構(gòu)，對2014年的房價預測表明，今年整體價格依然存在6%-8%的上漲空間，與今年國內(nèi)GDP預計增長7%至7.5%大致相符。

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