來源：拿地須完成恒大項目“保交樓”：海南創新土地出讓模式丨焦點

　　此類做法屬于購地模式和“保交樓”模式的捆綁，通過此類捆綁至少體現了各地在解決“保交樓”方面的急迫程度。

　　中房報記者 陳標志丨海南報道

　　看似3宗普通的國有建設用地使用權掛牌出讓，由于公告內文有與“恒大”相關表述，從而引發外界廣泛關注。

　　最近，澄邁縣自然資源和規劃局在海南省公共資源交易平臺發布3則土地出讓公告，掛牌出讓該縣3宗國有建設用地使用權。據悉，這3宗用于建設市場化商品住宅項目地塊土地面積共計79177余平方米（合計約118.8畝），出讓起始價約3.74億元。

　　中國房地產報記者了解到，這3宗出讓地正是“恒大悅瓏灣項目”所在地塊。早在2020年5月29日澄邁縣自然資源和規劃局發布的《關于“恒大悅瓏灣項目”修建性詳細規劃批前的公示》中披露，項目總用地面積為121376.56平方米（合計約182.1畝）。目前，恒大在該地塊上已開發至第三期。

　　根據上述3宗土地掛牌出讓公告規定，競得人須完成恒大悅瓏灣“保交樓”任務，3宗土地預計出資額分別不低于21136萬元、4285萬元及3142萬元。如果是同一競買人，預計出資額不低于28563萬元。

　　有人給這3宗土地算了一筆賬：如果以掛牌出讓起始價作為成交價計算，樓面地價僅為1889元/平方米。房地產行業專家表示，雖然地方政府通過土地出讓捆綁“保交樓”是一項創新做法，但由于該地塊所延伸的問題較為復雜，比如“保交樓”項目涉及比較復雜的債權債務關系，對于接盤房企來說會有一些顧慮。

　　記者也就此次土地掛牌出讓公告等情況分別聯系了恒大及澄邁縣有關方面，上述方面均未予回應。

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　　出讓土地捆綁“保交樓”

　　“出讓土地捆綁‘保交樓’是一項創新的做法。”11月18日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示。

　　11月9日，海南省公共資源交易平臺上發布了3則公告，澄邁縣自然資源和規劃局掛牌出讓3宗城鎮住宅用地。記者了解到，即將出讓的3宗土地位于該縣老城經濟開發區北一環路附近。3則公告除了地塊面積、起始價等基本信息不同之外，其他內容基本一樣。

　　據上述公告記載，3宗地土地面積分別為55997.88平方米、15102.4平方米及8076.8平方米，對應出讓起始價分別為26981萬元、6651萬元和3728萬元。3宗地塊總面積為79177.08平方米（約118.8畝），起始價共計37360萬元。

　　原本是3則普通出讓信息公告，但在“競買人資格”中的第三條和第四條有明確規定：“與恒大悅瓏灣項目有債權債務關系的企業不得參與競拍”“競得人須承擔社會責任，完成恒大悅瓏灣‘保交樓’任務，競得人以形成對恒大方債權的形式出資完成“保交樓”任務”之內容，引起外界廣泛關注。

　　另外，公告還明確告知競買人在報名前可與澄邁縣房地產風險防范工作領導小組辦公室對接，完全知曉出讓宗地的條件以及競得后所承擔的責任與風險，并出具書面承諾，承諾已完全知曉出讓宗地的條件以及競得后所承擔的責任與風險。

　　公告還對相應地塊“保交樓”任務的出資額進行了預估，要求上述3宗土地出資額分別不低于21136萬元、4285萬元和3142萬元，最終出資以實際發生金額為準。同時，還要求競得人出資建設幼兒園。有媒體統計，按照3宗地塊底價、“保交樓”任務的最低出資額及建設幼兒園出資總價計算，企業實際需支付成本6.69多億元。

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　　項目已報建開發至三期

　　記者從有關方面獲悉，恒大悅瓏灣項目是恒大在澄邁縣開發的又一商品住宅項目，項目總用地182畝之多，除了打造2300余戶的住宅小區外，還規劃了建筑面積2200平方米的品牌幼兒園、3700平方米的風情街等配套設施。

　　早在2020年5月29日，澄邁縣自然資源和規劃局《關于“恒大悅瓏灣項目”修建性詳細規劃批前的公示》中稱，海南信偉房地產開發有限公司、澄邁信偉盛房地產開發有限公司（均為恒大項目開發公司——記者注）開發建設的“恒大悅瓏灣項目”由3個地塊組成，項目總用地面積121376.56平方米，總建筑面積431593.89平方米，綜合容積率2.5。其中，地上建筑面積309856.89平方米，地下建筑面積121737平方米。

　　截至2021年3月底，“恒大悅瓏灣項目”已經先后報建了3期。2020年6月5日，“恒大悅瓏灣項目首一期”建設工程規劃許可批前公示顯示，8棟住宅樓、一座商業樓以及幼兒園等配套設施，總報建面積為113301余平方米。同時也報建了該項目“首二期”，3棟住宅樓總報建面積約32510平方米。2021年3月，“恒大悅瓏灣三期”項目報建了多棟住宅樓。

　　公開資料顯示，“恒大悅瓏灣三期”項目最早拿到預售許可證在2020年11月。2021年12月23日，澄邁縣行政審批服務局撤回“恒大悅瓏灣項目二期”17號樓預售許可證。撤銷的理由是，2021年12月10日，澄邁縣自然資源和規劃局于對該項目開發企業名下一份不動產權證書公告注銷，項目土地權屬發生變更。

　　2022年1月4日，澄邁縣住建局發布通告稱對“恒大悅瓏灣項目”進行資金監管。

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　　專家：供地方式創新中要多方考慮

　　上述3宗土地掛牌出讓為海南首例捆綁“保交樓”的土地出讓模式。

　　11月18日下午，記者也就上述3則公告相關情況分別與恒大及澄邁縣有關方面聯系采訪，上述兩方均未回應。

　　“地方政府通過土地出讓捆綁‘保交樓’的舉措，如果土地出讓能夠最終完成，應該能夠完成保交樓任務。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓向記者表示，除了土地出讓捆綁“保交樓”舉措之外，還有很關鍵的一點是開發商融資等渠道的暢通，包括開發手續的快捷辦理、稅費上的減免措施等，只有多方面配套措施支持下，出讓土地捆綁“保交樓”措施才能夠真正落地。

　　開發商對這種土地出讓方式是否感興趣？謝逸楓稱，關鍵還要看融資渠道是不是有優惠政策，比如開發貸、委托貸款等是否都能順利通過及貸款的利息是多少。他認為，這還要取決于地塊是否“干凈”，有沒有債權債務糾紛，這也是確保土地出讓捆綁“保交樓”能否落地的一個很重要因素。

　　嚴躍進對此也表示，此次澄邁縣自然資源和規劃局掛牌出讓3宗住宅用地的政策意義在于，地方政府在供地方面出臺了一些創新做法和內容。

　　他認為，首先，此類做法屬于購地模式和“保交樓”模式的捆綁，通過此類捆綁至少體現了各地在解決“保交樓”方面的急迫程度。通過此方式，能夠較好地把供地工作和“保交樓”工作兩方面進行結合；其次，此類供地方式有創新性，但對于房企來說會有一些顧慮，這在于“保交樓”項目涉及比較復雜的債權債務關系，若是此類關系沒有考慮清楚，很可能是看似拿了一塊性價比很高的土地，但“保交樓”事件又可能拖累此類企業的投資能力。

　　嚴躍進建議，企業對于此類土地要做比較系統的研究，尤其是此類“保交樓”項目盤活的概率和時間，以及中間可能會出現的新情況和新問題。唯有這樣，才能較好地認識此類購地制度創新，更好地了解政府目前供地和“保交樓”的工作思路。

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責任編輯：劉萬里 SF014