李艷艷

　　當(dāng)政策環(huán)境變化和疫情因素被頻頻用作企業(yè)經(jīng)營不順，業(yè)績低迷的主因時，郁亮更愿向內(nèi)歸因，拷問自身。

　　郁亮獨自站在“檢討臺”上，眉頭緊蹙。

　　這是近些年來萬科業(yè)績會上都沒有過的場景。3月31日上午，萬科2021年度業(yè)績溝通會以視頻直播的形式在線上召開。開場未像往年一樣由董秘朱旭介紹業(yè)績情況，而是白底黑字的PPT和萬科董事會主席郁亮的畫面隔空相連，一起展現(xiàn)在投資者和媒體面前。

　　業(yè)績會是在早上9點半準(zhǔn)時開始的。開會前，郁亮先召集團隊，跟投資者們收集了一波建議意見。會上郁亮總結(jié)稱，股東最關(guān)心的問題有兩個：一是“萬科凈利潤為什么出現(xiàn)45.7%的大降”，另一個是“萬科能不能實現(xiàn)盈利的止跌企穩(wěn)回升”。

　　股東的疑問焦點，源自萬科2021年的業(yè)績表現(xiàn)。

　　此前的3月30日晚間，萬科發(fā)布2021年報。2021年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%，接近腰斬。不過，萬科拿出了上市以來最高比例的分紅方案，并推出20億元到25億元金額的回購預(yù)案。

　　這是萬科時隔13年首次出現(xiàn)凈利潤下滑，也是萬科上市31年以來第三次凈利潤下滑。此前兩次分別出現(xiàn)在1995年和2008年，彼時正值宏觀調(diào)控和金融危機，這次的背景是房地產(chǎn)行業(yè)劇變。環(huán)顧對手，跟萬科同一陣營的華潤置地和龍湖，則保持住了凈利潤增長的態(tài)勢。不談外部大環(huán)境，郁亮將凈利潤下滑的原因，歸結(jié)為管理離散度大、多賽道探索成本高。

　　郁亮說，萬科每次利潤下滑的背后，都暴露出過去發(fā)展中累積的短板問題，當(dāng)外部環(huán)境出現(xiàn)挑戰(zhàn)時，短板問題就會以凈利潤下滑的方式敲響警鐘，提醒萬科必須始終對市場保持敬畏之心，正視問題、對癥下藥、快速行動。“任何計劃和目標(biāo)，都需要靠人去干，一切事在人為。”

　　在自我反思的同時，郁亮也給外界尤其是投資者繪制了一張“新藍圖”，其中重點提及的是萬物云分拆上市，此外還詳談了萬科在長租公寓、物流業(yè)務(wù)板塊的前景。他希望機構(gòu)投資者給這些新賽道建立一個新的估值模型，看到萬科新的市場價值。

　　第三次“沒考好”的萬科，依然期待能像過去兩次那樣找到核心原因、迅速調(diào)整狀態(tài)，交上一份滿意的答卷。

　　郁亮的檢討

　　在萬科2021年報《致股東信》中，郁亮對業(yè)績下滑做出反思。其坦言，盡管公司較早意識到高速增長終將結(jié)束，但公司的行為未能堅決擺脫高增長慣性，部分城市投資追高冒進。同時，城市公司能力參差不齊，導(dǎo)致操盤表現(xiàn)的離散度上升，影響了整體業(yè)績。

　　從財務(wù)層面看，2021年萬科凈利潤下降源于三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中，毛利率下降是財務(wù)層面的主要影響因子。從結(jié)構(gòu)上看，開發(fā)業(yè)務(wù)依然對公司凈利潤具有決定性作用。

　　郁亮在信中表示，2022年，將采取堅決、有針對性的行動，全力扭轉(zhuǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)局面。公司以開發(fā)經(jīng)營本部為主導(dǎo)，推進“一盤棋”建設(shè)，同時嚴(yán)格投資管理。非開發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)提升經(jīng)營效率和競爭力，爭取更大的發(fā)展空間和更好的回報水平。

　　此次業(yè)績會上，郁亮還補充了兩點“反思和檢討”。

　　首先是管理。郁亮說，萬科過去一直采用充分授權(quán)、分布式管理方式，它在市場非常好的時候能夠貼近市場、快速反應(yīng)抓住機會。但隨著競爭程度越來越激烈、大型復(fù)雜項目越來越多，這種方式就產(chǎn)生了一些挑戰(zhàn)，拉低了整個業(yè)績的回報水平。

　　“管理方式導(dǎo)致離散度大的問題，主要反映在項目操盤能力分化、少數(shù)項目投資失誤上。”郁亮以環(huán)京市場舉例，萬科判斷環(huán)京地區(qū)市場在經(jīng)過比較大幅調(diào)整后，在2018、2019年已經(jīng)到底部，所以當(dāng)時購買了一個資產(chǎn)包，但隨后市場發(fā)生了更劇烈的下降，“為此我們不得不計提25億元減值準(zhǔn)備”。

　　其次是新業(yè)務(wù)的發(fā)展。郁亮說，2014年，萬科開始進行轉(zhuǎn)型探索，嘗試的賽道較多。以萬科的規(guī)模體量，只有一兩條賽道，不足以支持其可持續(xù)發(fā)展，也不支持萬科開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的策略。不過，多賽道同時探索所面臨的難度和付出的成本，超出了最初預(yù)估，對過往業(yè)績也產(chǎn)生了影響。

　　“過去開發(fā)業(yè)務(wù)增長速度快，承擔(dān)了有關(guān)成本。市場環(huán)境變化后，這些學(xué)費對業(yè)績的影響就顯露出來了。”比如在長租公寓業(yè)務(wù)上，萬科是最早和最積極的響應(yīng)者，非常看好租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，但是從中央的方針到各部門、各地出的政策來看，落地時間太長。

　　郁亮感慨稱，對城中村進行大規(guī)模集中改造的“二房東”模式，讓萬科付出了很大代價，甚至到今天還在“還債”。“如果沒有城中村‘二房東’的業(yè)務(wù)，萬科的長租公寓業(yè)務(wù)早就可以開始賺錢了。”

　　不過他也表示，在建立新賽道的過程中，試錯必不可少。郁亮認(rèn)為，探索新業(yè)務(wù)的學(xué)費，目前萬科大部分已經(jīng)交完。今年，非開發(fā)業(yè)務(wù)總體將開始形成正向貢獻。總體來看，經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)正逐步形成新的盈利蓄水池，物業(yè)、物流、商業(yè)、長租公寓等經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)將構(gòu)成萬科未來的增長空間。

　　郁亮說，萬科經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)持續(xù)向好，2021年萬科整體經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入超過400億元。復(fù)合增長率方面，物業(yè)收入過去十年復(fù)合增速超過30%，物流近三年達到52%，公寓業(yè)務(wù)近三年達到40%，印力近五年為20%；NOI率方面，物流穩(wěn)定期項目NOI率達到6.5%，公寓業(yè)務(wù)2019年后獲取的項目超過了6%，印力近兩年的重要新開業(yè)項目，首個完整年超過6%。

　　萬科的信心

　　公開場合中，郁亮很少“作檢討”。

　　在業(yè)績會召開的頭天晚上，郁亮其實非常忐忑。“就像一個學(xué)生沒考好試，要拿成績單給父母看一樣。”郁亮說，“我完全能夠理解股東各種各樣的情緒，不滿也好，失望也好，困惑也好，關(guān)切也好，我感同身受。”

　　那個外界印象中內(nèi)斂機敏而又略帶幽默的段子手，此刻正板起臉，悉數(shù)自己的問題。這些年來，身為行業(yè)“老大哥”和“模范生”，包括郁亮在內(nèi)的整個萬科團隊，一直都以驕傲自信的精干印象示人。而今，當(dāng)質(zhì)疑和情緒一并襲來，直面它們也需要勇氣。

　　“不管我的反思多全面，不管我的檢討多深刻，考試沒考好就是沒考好。2021年我們的業(yè)績表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。”說到這兒，郁亮低下頭，抿緊雙唇。畫面中的他表情凝重，停頓了兩三秒鐘。

　　“態(tài)度誠懇，言語坦誠，不回避問題。”將近兩個小時的業(yè)績溝通會結(jié)束后，多位行業(yè)人士對《中國企業(yè)家》表達了類似感受。在他們看來，郁亮此番表態(tài)，不僅是為了回應(yīng)外界質(zhì)疑，釋放主動、積極和負責(zé)任的態(tài)度，更是一種堅決和徹底的內(nèi)部反思。

　　業(yè)績會上，郁亮透露，萬科已取消了集團合伙人層級，即通常意義上的高管。“所有人都要下沉到前線，董事長和總裁也不例外。”據(jù)了解，郁亮目前在萬科內(nèi)部同時兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關(guān)鍵問題，總裁祝九勝同時兼任長租公寓BU首席合伙人，承擔(dān)長租公寓業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理責(zé)任。

　　當(dāng)政策環(huán)境變化和疫情因素被頻頻用作企業(yè)經(jīng)營不順，業(yè)績低迷的主因時，郁亮依然愿向內(nèi)歸因。“嚴(yán)格來說，這是一種自我要求，前提還是要對自己有準(zhǔn)確認(rèn)識。”前述人士稱。另有萬科員工透露，郁亮自愿降薪，主動放棄去年的獎金后，總體收入降了九成。

　　反思之外，業(yè)績會上郁亮還“定調(diào)”了萬科今年的工作任務(wù)，核心就是八個字，“止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升”，并表示萬科有信心完成這個任務(wù)。郁亮說，信心來自兩個外部基礎(chǔ)和三個內(nèi)部基礎(chǔ)。其中，外部基礎(chǔ)源自政策和行業(yè)，內(nèi)部則是自我調(diào)整和經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的支撐。

　　“我們可以看到，利于市場穩(wěn)定的政策正在不斷出臺。對于政策，我抱有充分的信心。房地產(chǎn)行業(yè)正在回歸常態(tài)和理性，過高的利潤率和過低的利潤率都不可持續(xù)，行業(yè)平均利潤率水平一定也會向社會平均水平回歸。”郁亮說，這是萬科“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”的政策基礎(chǔ)。

　　至于“三個內(nèi)部基礎(chǔ)”，郁亮解釋說：第一，開發(fā)業(yè)務(wù)將繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營，今年實現(xiàn)止跌企穩(wěn)，未來2~3年儲備有保障；第二，經(jīng)營、服務(wù)類業(yè)務(wù)增速快、NOI率勢頭好，逐步形成新的利潤蓄水池；第三，萬科擁有長期的穩(wěn)健經(jīng)營和領(lǐng)先行業(yè)的信用。

　　市場的檢視

　　此次業(yè)績會上，利潤下降的問題被多次問及。

　　有投資機構(gòu)詢問，萬科公司去年三季度的歸母凈利潤下滑16%，但是2021全年的下滑比例是45%，其中是否存在業(yè)績“洗澡”？在公司利潤率下行背景下，未來開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤率如何，萬科未來兩年具體的經(jīng)營目標(biāo)，比如銷售額、營業(yè)收入、凈利潤等，又會如何規(guī)劃？

　　“面對這么大的業(yè)績降幅，我們自身壓力也很大。”業(yè)績會上，萬科集團總裁祝九勝說。

　　他解釋稱，四季度凈利潤降幅從前三個季度的16%降到全年的45.7%，有三個因素：第一是萬科的結(jié)算時間分布在四季度占了40%，結(jié)算當(dāng)中的權(quán)益比例下降了5個多點；第二是萬科的投資收益基本會在四季度進行盤賬；第三是計提方面的影響，四季度出現(xiàn)了市場明顯下行，萬科的一些投資發(fā)生了比較大的虧損。

　　在回應(yīng)“業(yè)績洗澡”質(zhì)疑時，祝九勝表示：“這么貴的洗澡費，既沒有必要也更不可能。業(yè)績下降之后，包括郁亮在內(nèi)的管理層個人收入也是大幅下降的，以全體萬科人為代價，降薪幅度可能也是兩個數(shù)量級以上，這個票價也未免太貴了。”

　　萬科年報顯示，郁亮自愿放棄2021年度全部獎金，任職萬科的8位董事、監(jiān)事及高管合計稅前報酬也同比下降50%。

　　“我們是在公開市場上披露自己的業(yè)績，所做的每一步都要經(jīng)得起市場的檢驗和檢視。”祝九勝說，“（如果）一定要說業(yè)績和洗澡有關(guān)系，我們更愿意用‘沖涼’這個詞，用涼水澆一下自己的身子，清醒自己的頭腦。這樣有助于讓自己看到與同行的差距，更好地去創(chuàng)造價值。”

　　祝九勝判斷，未來兩年萬科開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率可以維持在20%的水準(zhǔn)，這里面有三個方面的保障。“首先，萬科還有7100億元的已售未結(jié)資源；其次，萬科從去年下半年以來，投資機制發(fā)生變化，我們會特別好地做投資標(biāo)準(zhǔn)；第三，萬科的開發(fā)經(jīng)營本部成立后，產(chǎn)品能力找到原點，操盤能力得到提升，不斷推行項目管理，對銷售起到很好的促進作用。”

　　回看萬科過去一年的成績單，仍然讓不少同行艷羨：

　　在行業(yè)前所未有的震蕩和調(diào)整的2021年，萬科實現(xiàn)合同銷售金額6277.8億元，持有現(xiàn)金1493.5億元，凈負債率29.7%，保持了“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正，年末存量融資的綜合融資成本降至4.1%。目前萬科在建面積1億平方米，擬開發(fā)面積超4500萬平方米，儲備可支持2~3年發(fā)展需要。

　　從業(yè)務(wù)板塊來看，2021年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入為4299.3億元，營收貢獻比為95%；物業(yè)服務(wù)營收為198.3億元，占比4.4%。其中，2021年萬物云收入達到240.4億元，同比增長32.1%。

　　目前，萬科分拆萬物云境外上市已獲得中國證監(jiān)會受理。萬物云CEO朱保全在業(yè)績會上表示，公司分拆萬物云上市，“主要是覺得（萬科的）這個兒子已經(jīng)是個成年人了，需要通過引入國內(nèi)外機構(gòu)投資者，進一步提高綜合實力，奠定行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位，吸引和保留人才。”朱保全稱，這塊業(yè)務(wù)已從傳統(tǒng)住宅服務(wù)單一驅(qū)動，擴展到社區(qū)、商企和城市空間服務(wù)“三駕馬車”協(xié)同驅(qū)動。

　　此次業(yè)績會上，當(dāng)被問到如何衡量經(jīng)營服務(wù)是否成功時，郁亮表示，能否獨立上市是重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)。至于為何希望分拆經(jīng)營服務(wù)獨立上市，郁亮直言，“孩子長大，胃口變大了，家里不夠吃了，所以需要獨立去發(fā)展。如果還放在萬科內(nèi)部，獨立融資的機會都沒有。所以，父母應(yīng)該鼓勵孩子長大成人。”

　　總體來看，郁亮認(rèn)為，盡管我國總?cè)丝诩磳⒚媾R拐點，城市化率也已在趨緩，但是因為有龐大的人口基數(shù)，未來房地產(chǎn)行業(yè)仍然是最大的單一產(chǎn)品市場，量級肯定會超過10萬億級，且常做常新。“萬科以開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重為核心，我們已經(jīng)做了比較充分的布局和準(zhǔn)備，也形成了這方面相關(guān)的能力。”

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責(zé)任編輯：李思陽